Marbella afianza su liderazgo en el lujo inmobiliario con villas de hasta 36 millones: “El potencial es increíble”

En la calle Mozart hay cámaras de seguridad que cuelgan de cualquier sitio. Mil ojos vigilan una calzada que no tiene plazas de aparcamiento y unas aceras que brillan por lo limpias que están, aunque no haya papeleras ni contenedores. Encontrar aquí a alguna persona caminando es una extraña excepción. Tampoco hay tráfico. El escaso existente se divide entre coches de alta gama, furgonetas de empresas de servicio y vehículos de Prosegur, que repiten paseo cada pocos minutos. El puñado de villas que conforman este rincón al noroeste de Marbella (Málaga, 150.725 habitantes) son la segunda calle con propiedades más caras de toda España, con un precio medio de casi ocho millones de euros. La clasificación la lidera, 21 kilómetros más allá, la urbanización La Zagaleta, en Benahavís, con mansiones que de media valen 10,7 millones de euros y donde una de las más prohibitivas alcanza los 36 millones. El triángulo que conforman estos dos municipios y Estepona son el epicentro del lujo inmobiliario nacional, seguido, de lejos, de las Islas Baleares.

De las 10 calles más caras para comprar vivienda en España, cinco están en Marbella y su entorno, según Idealista, con precios 38 veces más altos que las vías más exclusivas de Badajoz o Albacete. La zona también acoge a seis de las 10 viviendas con mayor precio de venta del país, que rondan los 30 millones de euros. El sector cree que durarán poco en el mercado: la demanda está por encima del stock, el del lujo, que vive el mejor momento de su historia. “Los altos precios no son casualidad. Son casas grandes con las últimas calidades y vistas al Mediterráneo”, afirma Javier Nieto, responsable de Pure Living Properties.

Especialistas como él coinciden al señalar los factores que hacen de este un lugar único. Las muchas conexiones del aeropuerto malagueño, buen clima, calidad de vida, restaurantes de calidad —el municipio acumula cinco estrellas Michelín— y una ciudad cosmopolita y viva durante todo el año, son algunas, como también los colegios internacionales y las playas. El tirón de Málaga capital y la llegada de empresas tecnológicas es la guinda. Marbella es preferida ante lugares como Mallorca, Ibiza, Barcelona o Madrid.

Un paseo por algunas de las vías más caras ayuda a entender el porqué de los precios. En la calle Mozart —y en toda la urbanización Sierra Blanca, donde reside el tenista Novak Djokovic— hay seguridad privada que impide tomar fotografías en la calle. “Vigilantes armados”, avisa un cartel. También existen instrucciones de uso para visitantes. “Para entrar preséntese en la garita de seguridad. Los vigilantes le guiarán por dónde acceder a nuestra urbanización”, reza otra señal. El acceso es público, pero cualquier peatón o coche desconocido es aquí sospechoso.

Decenas de palmeras sobresalen de los altos muros de protección que rodean cada finca. En su interior hay piscinas, pequeños bosques, estatuas, fuentes, pistas de tenis. Todo es silencio de puertas afuera, salvo las noches de verano, donde resuena la música del Starlite Festival, cuyo recinto está a un paso. Sobre la línea continua del asfalto solo se ven vehículos rotulados de empresas de construcción, jardinería, tratamiento de aguas, arquitectura, pintura, electricidad, internet u otros servicios. Una treintena de estas compañías forman parte de la Asociación de Empresarios para la Vivienda de Alta Calidad, que en 2022 facturaron 1.000 millones de euros. Crearon 2.000 empleos directos y 4.500 indirectos.

Tres obreros trabajan en la reforma de una vivienda de ocho millones de euros. Frente a una obra que ha desmontado el inmueble al completo, destaca que en toda esta zona no hay una casa normal: “Son mansiones que tienen de todo. Aunque cuando entras te das cuenta de que los inquilinos solo utilizan un par de habitaciones, aunque tengan 10”. Cuando sale alguno de los residentes, rehúyen hablar. “Aquí nadie contesta a ninguna pregunta. Son tan ricos que prefieren ir a lo suyo y olvidarse del resto”, afirma otro trabajador.

A pocos metros, operarios de La Fábrica de Hielo —una tienda marbellí de antigüedades, piezas exclusivas y decoración— introducen un enorme espejo de ribetes dorados en otro inmueble. A su lado, varias furgonetas con lunas tintadas se adentran en un espacioso garaje. Más allá, llama la atención la obra de una casa de inspiración griega con una enorme entrada de cuatro columnas corintias. En esta zona las casas no bajan de los 10 millones.

Estos desarrollos tienen también inconvenientes. La seguridad y anonimato que ofrecen las hacen escondrijos perfectos para capos del narcotráfico, según fuentes policiales. Fuentes ecologistas señalan además que ya apenas quedan espacios naturales frente al mar y que hay viviendas que invaden pies de monte o incluso destruyen cimas de algunas lomas, generando un fuerte impacto ambiental, como lo hacen igualmente las más de 10.000 piscinas del municipio. También sostienen que estos vecinos impactan poco sobre la economía de la zona y que las urbanizaciones agravan los conflictos entre la ciudad pública y la privada, puesto que algunas prohíben el paso a no residentes y, sin embargo, servicios básicos como el saneamiento o el asfaltado corren a cuenta de las arcas municipales.

Compradores más jóvenes

Los compradores suelen ser personas extranjeras. Con el mercado ruso desaparecido tras el inicio de la invasión de Ucrania, Polonia, República Checa, Holanda o Estados Unidos son algunos de sus países de origen, pero la realidad es que Marbella tiene ya 155 nacionalidades entre su población. “El cambio más interesante respecto a años anteriores es que la edad media de las familias que se mudan de forma permanente es de entre 35 y 50 años”, dice Jimmy Widen, máximo responsable de la agencia 3SA State, que destaca que hasta antes de pandemia la media era de más de 55 años.

“El 40% de las ventas son ya para larga residencia, cuanto antes el 95% eran casas para vacaciones”, añade el experto, que cree que los impuestos sobre el patrimonio impiden que más foráneos se decidan. “Tengo cientos de clientes que se mudarían permanentemente a Marbella si España eliminara el impuesto sobre el patrimonio”, asegura. Otras fuentes señalan que estos propietarios residen en la costa malagueña entre dos y cinco meses al año para evitar el pago de tasas.

Entre las calles más caras de Marbella, Benahavís y Estepona —triángulo del lujo en la Costa del Sol— el paisaje es parecido. Una de ellas, Osa Menor, se ubica en el conocido como Valle del Golf. También cuenta con palmeras, piscinas, cámaras de seguridad por todas partes y edificaciones millonarias. Para llegar hay que callejear entre seis campos de golf. En la avenida Calderón de la Barca, unos bancos invitan a admirar el panorama, que mezcla el verde del césped con blancas urbanizaciones e imponentes inmuebles enmarcados por la sierra de La Concha.

Hay villas nuevas a la venta. Otras han sido derribadas para levantarlas de nuevo o sufren renovaciones integrales, algo habitual en las zonas premium, que escasean. “Cuando una casa tiene 20 o 25 años y se puede mejorar, preferimos tirarla abajo y rehacerla para mantener la exclusividad. Y eso se aplica a otros muchos actores de este sector”, explican fuentes de la urbanización La Zagaleta, donde han reforzado la conexión a internet y el servicio de helicóptero para fomentar la llegada de clientes que teletrabajen. Este exclusivo recinto, con planes para desarrollar un hotel y un beach club, sigue creciendo con nueve villas en construcción, de las que algo más de la mitad estarán listas en 2025.

“El potencial de Marbella es increíble. Y solo puede ir a más”, afirma Artur Loginov, director ejecutivo de Drumelia, agencia inmobiliaria con 20 años de historia y que en el último mes ha gestionado la venta de dos villas por 11,9 y 13,9 millones de euros. El ladrillo parece no tener aquí fin. A las tradicionales áreas exclusivas de Marbella se unen ahora otras que han ganado peso gracias a marcas que se han asociado con inversores para construir. Lamborghini prevé 53 grandes villas en Benahavís —allí la urbanización Los Flamingos es referencia— y la firma de Karl Lagerfeld va estampada en otras cinco casas de 15 millones en la Milla de Oro, donde Dolce & Gabanna planifica 60 apartamentos. Un poco más al oeste, en Casares, Missoni prepara también la construcción de varios inmuebles más, ampliando un poco más el horizonte lujoso de la Costa del Sol, que ya también se acerca a Sotogrande, en Cádiz.