Las oficinas se convierten en pisos, la tendencia que irrumpe en España

Que las oficinas desocupadas y obsoletas se conviertan en pisos. Este es el negocio que cobra pujanza en algunas de las principales ciudades del mundo. La tendencia lleva años materializándose en Estados Unidos, Francia, el Reino Unido o Países Bajos, pero la carestía de vivienda y el auge de los modelos híbridos de trabajo la están impulsando. Nueva York es una de las urbes que más se han rendido a la fórmu­la. De hecho, ha sido el propio Ayuntamiento quien ha aprobado un plan para facilitar la transformación de oficinas en 20.000 viviendas capaces de albergar a 40.000 nuevos residentes. El proyecto de mayor envergadura es el del edificio 25 de la calle Water, en Manhattan, un inmueble del año 1969, antigua sede de The Daily News, donde 1.300 oficinas se van a convertir en pisos en alquiler.

En España todavía se da a pequeña escala y sin el apoyo de la Administración pública, lo que limita su alcance, aunque el fenómeno es evidente. La consultora CBRE ha identificado 156 conversiones desde 2013 en España, con un considerable repunte a partir de 2019. “Obviamente se ha incrementado a raíz de la pandemia y de la incursión de nuevas formas de trabajo”, dice Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE en España. El pasado año se alcanzó el pico máximo de intervenciones.

El análisis de la consultora concluye que cerca de 224.000 metros cuadrados han pasado de oficinas a viviendas en la última década. “La vivienda en compraventa destaca como el producto al que más se reconvierten los inmuebles”, comenta Ramírez-Escudero. Aunque también en otras modalidades como el alquiler, el coliving (modelo residencial comunitario) o el senior living (complejos para las personas mayores). Otros 164.000 metros cuadrados de oficinas se han transformado en hoteles. Como es lógico, el grueso de todas esas actuaciones (el 86%) se ha localizado en Madrid —donde en lo que va de año han tenido lugar transacciones para cambio de uso por valor de 200 millones— y Barcelona, aunque otras ciudades en las que se está observando el fenómeno de manera incipiente son Sevilla, Bilbao, Cádiz y Baleares.

Madrid —donde existen 308 edificios de oficinas, casi 1,5 millones de metros cuadrados, calificados de grado C (de menos calidad), de los que 269 están dentro de la M-30— es la ciudad que más se va a prestar a las conversiones en los próximos años. “Estamos trabajando ya en más de 200.000 metros cuadrados de superficie para su potencial cambio de uso, acompañando a propietarios, fondos de inversión y promotores en esta transformación”, señala el presidente.

Los cambios de uso no solo tienen un impacto directo en los inmuebles, sino también en la revitalización de ciudades. Ramírez-Escudero cree que “la reconversión de edificios puede ayudar a resolver la problemática con la que nos encontramos en la actualidad: falta de suelo, escasez de oferta residencial o necesidad de un parque inmobiliario más sostenible y eficiente”. Esto no significa necesariamente que salgan al mercado pisos con precios asequibles, sobre todo si se desarrollan en las almendras centrales. Todo lo contrario. Un buen ejemplo es la transformación de la antigua torre de Deutsche Bank en el paseo de Gràcia, 111, de Barcelona, en 34 residencias de superlujo gestionadas por la cadena hotelera Mandarin Oriental, recuerda Alberto de Frutos, director general de CBRE Project Management.

Actualmente, existe una tremenda polarización de activos. La demanda de oficinas se concentra en inmuebles de grado A (en Madrid, por ejemplo, la tasa de disponibilidad es mínima, del 2,3%), en distritos financieros y con sólidas credenciales de sostenibilidad. Por esto, los mayores candidatos a una reconversión son los edificios de oficinas con poco desarrollo tecnológico y sin adecuación a las políticas de descarbonización. Se trata de inmuebles con elevadas tasas de disponibilidad que requieren una inversión importante para su modernización y han dejado de ser rentables, explica De Frutos. En estos casos, donde los números no salen, el cambio de uso se presenta como la mejor opción. Sobre todo, si se tiene en cuenta el interés desmedido que tienen promotores e inversores por comprar edificios en los centros urbanos para hacer pisos de lujo. Es lo que está ocurriendo con un edificio de uso mixto (residencial y terciario) en pleno barrio de Salamanca (Madrid), del que es copropietaria la socimi Merlin Properties, y que está despertando un elevado interés por parte de compradores que quieren hacer pisos.

La consultora EY hace el ejercicio teórico de calcular cuántos edificios serían susceptibles de cambiar de uso en Madrid y Barcelona y concluye que ambas ciudades cuentan con 2,5 millones de metros cuadrados de oficinas que podrían transformarse en viviendas en los próximos 20 años sacando al mercado 28.000 pisos (20.000 en Madrid y 8.000 en Barcelona). “Son superficie de oficinas obsoletas, que no terminan de llenarse, con malas calidades, arrendadas por debajo del precio de mercado, tanto en el centro de las ciudades como en la periferia, y que permiten ambos usos, terciario y residencial”, dice Paloma García, mánager de Inmobiliario en el área de Estrategia y Transacciones de EY. Ahora bien, habría que valorar uno por uno para ver su viabilidad. Son muchas las variables que entran en juego: “El análisis urbanístico (usos permitidos) y de usos potenciales, capex (inversión) necesaria, morfología del edificio, retos arquitectónicos…”, enumera Ramírez-Escudero.

Trámites urbanísticos

Por esto, el sector reclama el impulso del sector público. “Esta reconversión necesita de la colaboración público-privada, pues la Administración debería contribuir en este proceso agilizando los trámites urbanísticos”, dice García. Además, es necesario que se corrijan los precios de venta de esos edificios de oficinas. “Si no salen los números, será necesario un ajuste a un precio razonable”, añade el presidente de CBRE.

Hay varios ejemplos de transacciones recientes. ASG Homes ha comprado un edificio destinado a oficinas en el barrio de Salamanca para construir 28 pisos. En el pasado también acometieron la reconversión de un activo situado en Fuencarral, 77, transformando un inmueble anteriormente ocupado por la administración pública en varias viviendas. “La escasez crónica de viviendas de obra nueva en el centro de las ciudades nos invita a pensar que el reposicionamiento de activos obsoletos o en desuso crezca en los próximos años”, indica por Víctor Pérez, consejero delegado de ASG Homes. “Los cambios de uso de activos terciarios a residencial son fruto de la evolución de las ciudades que provoca que algunos activos, muchas veces ubicados en zonas prime, dejen de ser rentables en su uso original para sus propietarios por falta de inversión en ellos o porque los hábitos de consumo de los ciudadanos se han modificado”, dice Pérez.

La promotora Grupo Lar acaba de hacerse con la sede de Hacienda de María de Molina, también en Madrid. Destinará el edificio a un uso mixto desarrollando 180 viviendas para su venta en la torre principal. “Es una tendencia clara de futuro”, sostiene Miguel Ángel Peña, consejero delegado de Living de Lar. Y añade: “El principal motivo es la creciente demanda de vivienda versus la, hoy, decreciente demanda de oficinas. El principal obstáculo es la regulación que, según en que parcela, no permite hacer residencial en lugar de oficinas”.

La gestora española Dazia Capital y el fondo británico Aermont han adquirido un edificio de oficinas en Tres Cantos para transformarlo en 176 apartamentos destinados a soluciones de alojamiento flexible. Y Orinoquia Real Estate, vehículo de inversión inmobiliaria de la familia de Axel Capriles, se ha hecho con oficinas en la calle José Silva (Madrid) para su transformación en 20 viviendas. Por su parte, Acciona ha adquirido a Mapfre e Iberdrola un complejo de oficinas en Madrid para convertirlo en viviendas destinadas al alquiler, modelo conocido como build to rent.

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