El misterio de las casas que no bajan de precio: ¿por qué caen las ventas pero no hay rebajas?

El precio de la vivienda se resiste a bajar. La rápida e intensa subida de tipos de interés del BCE no se está reflejando en exceso en los precios. Al menos no de la forma esperada. Muchos ciudadanos se preguntan a estas alturas cuándo entrará el mercado inmobiliario en un nuevo escenario. “El impacto se ha retrasado, pero es cuestión de tiempo”, expresa José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra. El ajuste en los precios llegará en la recta final del año, aunque los expertos, ahora más cautelosos, señalan que no será ni intenso ni generalizado.

Las previsiones a comienzos de año señalaban que las fuertes subidas de tipos de interés —el precio del dinero está ya en el 4,25%— provocarían un estancamiento del precio de las casas, e incluso las primeras caídas. “Normalmente cuando suben los tipos de interés, su impacto sobre el precio de las hipotecas, y la economía en general, hace que los precios de la vivienda se contraigan. Pero en la fase económica actual no estamos observando esta relación de forma generalizada”, expone García Montalvo,

La realidad es que el mercado de la vivienda en España sí se está ralentizando, algo que se nota en el número de compraventas y de hipotecas —aunque nada de batacazos porque los niveles siguen por encima de los de 2019—. Sin embargo, los precios están mostrando una extraordinaria resiliencia que ha cogido a todos con el pie cambiado. Las estadísticas, de momento, no confirman la anunciada crisis en el sector. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado esta semana los datos del segundo trimestre: los precios subieron un 3,6% interanual. El economista de la Pompeu Fabra lo define como la paradoja inmobiliaria: caída de compraventas e hipotecas y aumento de los precios.

El retraso ha contrariado a miles de potenciales compradores de vivienda que estaban a la espera de que la presión de los tipos de interés les regalase una lluvia de rebajas. “Teniendo en cuenta las subidas de tipos, en otro momento los precios habrían caído en un solo trimestre y no lo han hecho. Los precios de la vivienda se están desacelerando, pero crecen”, indica García Montalvo.

Este es el motivo que ha llevado a Caixabank Research a mejorar sus previsiones del sector inmobiliario: para 2023 prevé una subida de precios del 2,9% y no del 0,2% como estimó inicialmente. “Al ser la subida de tipos tan abrupta pensamos que se vería el impacto de forma más rápida en la economía real”, dice Judit Montoriol, economista principal del centro de estudios. No ha sido así, lo que no quiere decir que las olas del tsunami no alcancen la orilla. “Esperamos la ralentización de los precios en los próximos trimestres”, indica Montoriol. Para 2024, calcula un alza leve del 1,1%.

En cualquier caso, no hay que perder de vista el efecto de la inflación. “En términos nominales, nuestras previsiones contemplan un avance del precio de la vivienda del 4% entre 2023 y 2024. En términos reales, dadas nuestras previsiones de inflación (del 3,4% en promedio en 2023 y la misma cifra para 2024), implican una caída del 2,7% en este periodo”, explica la experta.

Coinciden en Bankinter en que “los precios están aguantando razonablemente bien”, aunque en esta entidad hablan abiertamente de caídas. “Primero se seca el mercado y las transacciones caen y luego bajan los precios. Podría retrasarse algo sobre nuestra previsión inicial, pero seguimos pensando que habrá una pequeña corrección en precios”, indica Juan Moreno, analista de Bankinter. Prevé caídas del 3% en 2023 y del 2% en 2024.

Usada, la peor parada

Sobre el terreno, los agentes inmobiliarios dicen observar que los tiempos de venta se han duplicado con respecto a hace seis meses y que los precios de oferta (de salida) se han reducido y eso “es la antesala a un ajuste”, sostiene José María Alfaro, presidente de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias. “Los precios tienden a cero o a bajadas moderadas en muchas plazas”, añade. Descarta caídas muy fuertes, porque “la oferta es escasa”.

Para Daniel Cuervo, secretario general de la patronal de promotores y constructores (APCEspaña), parece “razonable que el ajuste de precios llegue en el segundo semestre del año, aunque estará muy centrado en la segunda mano, que supone más del 80% de las operaciones”. Calcula que la subida de precios de la vivienda nueva se colocará entre el 4% y el 4,5%. “No hay nada que justifique que bajen; al contrario, porque es un bien escaso”, indica. En el segundo trimestre, subieron nada menos que un 7,7% anual. Para 2024, dice, los incrementos serán más leves.

¿A qué se debe el sorpresivo retraso del impacto de los tipos de interés en los precios? La clave principal, aunque no la única, es el mercado laboral. “Creo que el precio de la vivienda no ha bajado porque el empleo sigue aguantando”, dice García Montalvo. “El precio bajará a finales de este año o principios del año que viene; no va a aguantar más, ya ha aguantado suficiente”, estima.

Otro motivo de peso es la falta de oferta en las grandes ciudades, donde se concentra la mayor parte de la demanda. “La oferta es muy limitada: la producción de vivienda de obra nueva por año es de 110.000 unidades, mientras que se crean 240.000 hogares, sobre todo de población inmigrante”, según Montoriol. Solo en el primer trimestre del año se han formado 80.000 hogares nuevos en España, mientras que los certificados de fin de obra han sido de 20.000, indica Cuervo.

Hay otro factor y es que España es uno de los países donde menos han subido los precios de la vivienda entre 2013 y 2022. “El alza no ha sido menor, pero nada que ver con la burbuja que se ha visto en otros países centroeuropeos”, dice Josep Oliver, catedrático emérito de Economía Aplicada en la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB). Para Oliver, el crecimiento de precios se está reduciendo, pero seguirá. Calcula una subida del 3% en 2023.

Una última razón es la demanda extranjera, que supone el 15% del total de las compras. “Un gran porcentaje compra con fondos propios o hipotecas de su país, por lo que la subida de tipos no les está afectando tanto”, dice Montoriol.

El alquiler imposible

Poca sorpresa y muchos sustos es lo que genera el alquiler en España. “No hay manera de parar la presión”, razona Oliver. “En mis 20 años de carrera no he visto tal presión de la demanda”, añade Alfaro. Los precios siguen en máximos, a pesar de la moderación del mes de julio, cuando subieron un 3,4%. Aun así, en cinco comunidades se dan alzas de dos dígitos. “Se debe a un descenso de la demanda muy importante, ya que los precios en máximos expulsan a las rentas más bajas”, sostiene María Matos, portavoz de Fotocasa. Muchos de estos demandantes se ven abocados a continuar en casa de sus padres o a recurrir a un piso compartido.

“El principal problema que tiene el mercado del alquiler es la falta de oferta disponible. La oferta no se está recuperando y sigue siendo insuficiente para lo que necesita la demanda y mientras esas tensiones no desaparezcan, seguiremos viendo cómo los precios siguen creciendo. Por noveno mes los precios están en máximos históricos en España, así como en la mayor parte de las capitales de provincia. Hacen falta políticas serias para lograr que cada vez aparezcan más viviendas en el mercado tal y como se comprobó durante 2020, cuando el enorme crecimiento de la oferta disponible provocó caídas de doble dígito en el precio de los alquileres en todo España. Para ello, es importante reequilibrar las relaciones entre inquilinos y propietarios, ya que estos últimos, lejos de ser el problema, son la parte más importante de la solución”, añade Francisco Iñareta, portavoz de Idealista.

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