Piso chollo: precios bajos que esconden pufos legales

“Me intentaron liar con la compra de la casa”. Así resume Sergio la zozobra que vivió cuando se interesó por un chollo que encontró en Idealista. “Me urgían 7.000 euros de arras, pero solo me enseñaban el certificado del Catastro”. La sorpresa llegó cuando, tras consultar a un abogado, descubrió que, según el Registro de la Propiedad, el piso pertenecía al Ivima (Instituto de la Vivienda de Madrid). A última hora se echó para atrás. “Mi abogado me advirtió de que no iba a poder registrar la vivienda fácilmente y que pasaría años pleiteando con la Administración”.

En un mercado inmobiliario cada vez más feroz crecen las manzanas envenenadas. Javier Punset, abogado en Bufete Casadeley, recuerda bien el caso de Sergio. “Pretendían venderle una vivienda de protección oficial en la que el titular registral seguía siendo una entidad dependiente de una Administración”. Además, según pudieron comprobar, uno de los propietarios no inscritos había fallecido y, para más inri, la vivienda tenía deudas pendientes. “Nada de esto se le advirtió al comprador”.

Los disgustos por la casa soñada pueden comenzar antes de comprarla, en la fase de las arras —la señal que se otorga para reservarla—. “A veces, la gente piensa que la firma de unas arras no tiene importancia, pero, mucho cuidado con esos documentos, que los carga el diablo”, advierte Alejandro Fuentes-Lojo, abogado experto en derecho inmobiliario. Quien compra, aconseja el letrado, “debe hacer un análisis jurídico previo a la rúbrica de cualquier tipo de documento; es un error pensar que la inmobiliaria va a garantizar que todo va a ir bien”.

Antes de desembolsar ni un solo euro, los expertos recomiendan recabar toda la información posible de la vivienda, comenzando por solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad. Es la manera de verificar, explica Punset, “cuestiones tan importantes como si el vendedor tiene inscrito su título de propiedad, las cargas o gravámenes que pueda tener la finca o la superficie del inmueble”. Como expone el letrado, aunque no es obligatorio tener inscrito el inmueble para poder venderlo, “debemos actuar con especial cautela porque ya no tenemos certeza de que lo que nos están diciendo sea un fiel reflejo de la realidad jurídica de la finca”.

La nota simple recoge cualquier gravamen que afecte a la casa. Lo que en el argot legal se conoce como “carga” porque atañe directamente al inmueble y, por ende, a su propietario. Como una hipoteca, un embargo o derechos de terceros. Lo importante, destaca Sebastián del Rey, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, “es que el sistema protege a quien adquiere confiando en el contenido del Registro”. Esto quiere decir, aclara, que “no me afectará una carga que aparezca después”. “Es responsabilidad del que vende tener perfectamente actualizada la titularidad y descripción de la finca”, subraya.

Aunque es inusual, el nuevo propietario puede encontrarse con que la casa tenía otro dueño. Es lo que le sucedió a un matrimonio que, tras adquirir un piso en Santander por subasta judicial, se topó con los muebles y enseres de otra persona nada más abrir la puerta. Eran de una mujer que había comprado el inmueble hacía tres años, pero que nunca llegó a inscribirlo. Diez años de pleitos y una venta de por medio después, el Tribunal Supremo sentenció a favor de los nuevos propietarios porque no tuvieron forma de saber que la vivienda tenía otros moradores.

Otro punto a comprobar, advierte la portavoz del Consejo General del Notariado, María Teresa Barea, es si el inmueble está “al corriente de pagos”. Hay pufos que persiguen a la casa, no al moroso, como el IBI o los adeudos a la comunidad. “Desde la notaría podemos solicitar en determinados lugares, en base a acuerdos con colegios de administradores de fincas, los certificados de estado de deudas con la comunidad de propietarios”, señala. Aunque es obligatorio aportar este comprobante, explica, “el comprador puede exonerar al vendedor” del trámite. En tal caso, “avisamos de la ausencia de esa información y sus consecuencias, que es que la finca responde de las deudas del año en curso y de los tres anteriores”. Barea subraya la importancia de acudir siempre a las fuentes oficiales para conocer la situación de la finca.

Aunque no siempre es fácil interpretar estos documentos legales. A veces, la decepción viene porque el piso no tiene el tamaño imaginado. Algunos anuncios inmobiliarios incluyen la superficie total construida (el perímetro de la casa) y no los metros cuadrados útiles. Pero si el comprador lo visitó y le pareció bien, es difícil reclamar después, advierte Alejandro Fuentes-Lojo. Tampoco, agrega, si pudo percatarse de una grieta y la pasó por alto. “Hay que tener en cuenta que el vicio aparente no se puede reclamar”, explica. Para poder reclamar al vendedor por los gastos ocasionados por algún defecto, este no debe ser detectable al ojo inexperto, como la aluminosis (enfermedad del hormigón que afecta a estructuras fabricadas con cemento aluminoso).

La ley permite renunciar a una casa —o solicitar una rebaja del precio— cuando la vivienda esconde vicios ocultos que la hacen inútil, o bien, cuando disminuye su valor. En caso de duda, son los jueces los que resuelven si el defecto es reclamable. La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife dictaminó en 2017, por ejemplo, que no es exigible un descuento porque una casa construida en 1952 no tenga un contador independiente de agua.