La venta de viviendas encadena seis meses de caídas en España

La compraventa de casas en España encadena ya seis meses consecutivos de retrocesos. Así lo certifican las últimas cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), publicadas este miércoles, que reflejan un retroceso de las operaciones del 10,5% en julio. Desde febrero, el mercado inmobiliario se ha contraído en términos interanuales mes tras mes. Con un semestre a la baja, ya nadie duda de que el sector ha entrado en una nueva dimensión tras el auge de casi dos años que experimentó en la salida de la pandemia.

La caída de ahora, en parte, tiene relación con eso. Y en la serie del INE se parece más a un aterrizaje suave que a una debacle. En julio, sin ir más lejos, cambiaron de mano en España 48.303 viviendas, una cifra alejada de los niveles de 2022 y 2021, pero que es muy similar a la de 2019. Esto lleva a expertos como Francisco Iñarreta, portavoz del portal Idealista, a rechazar “una lectura catastrofista” de los datos. En un análisis remitido a los medios, Iñarreta recuerda que el pasado “fue un año de récord” y considera que ahora “el mercado tiende a la normalización y se encuentra en un entorno que podría calificarse como saludable”.

En cualquier caso, se trata de una situación que no se vivía en mucho tiempo. Si se excluyen los momentos más duros de la pandemia (cuando el mercado llegó a contraerse durante ocho meses consecutivos) hay que viajar casi una década atrás para encontrar una racha negativa tan prolongada. Fue entre finales de 2013 y principios de 2014, cuando el sector todavía acusaba el estallido de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo y tocó fondo. Ahora, pese a la evidente redimensión del mercado, se siguen vendiendo el doble de casas que entonces.

Los datos de julio muestran que la corrección se está produciendo precisamente en los segmentos que experimentaron un mayor auge después de la pandemia. Las casas de segunda mano siguen siendo protagonistas absolutas del mercado. Del total de compraventas del séptimo mes, 40.036 se corresponden con esta tipología. Una cifra muy notable, pero que está un 11,2% por debajo de la de un año atrás. Y mientras, la obra nueva ―en cifras muy contenidas desde hace años, especialmente si se compara con los tiempos de la burbuja― no acaba de despuntar: las operaciones de este tipo en julio registraron un retroceso interanual del 7,4%. Aunque el mercado sigue dominado por las viviendas libres, las 3.537 compraventas de casas protegidas suponen un 16,5% menos que un año atrás.

Solo tres comunidades autónomas esquivaron la caída de julio. Fueron Extremadura (con un crecimiento de compraventas del 5,2% respecto a julio de 2022), Asturias (3,8%) y, por los pelos, Murcia (0,2%). En todas las demás cayeron, aunque con porcentajes muy variables, entre los que mostraron el País Vasco (-2,5%) y Galicia (-22,8%). Tras la comunidad del noroeste peninsular, Canarias, Navarra y Madrid fueron las que experimentaron mayores batacazos. Y si se mira a los grandes mercados autonómicos de compraventas, junto con la región de la capital, también Cataluña retrocedió por encima de la media española. Andalucía y la Comunidad Valenciana, en cambio, vieron retrocesos por debajo de la media, en torno al 9% y 8%, respectivamente.

Revisión al alza de 2022

Si muchas comparaciones son odiosas, la que ahora afronta el mercado inmobiliario no podría serlo más. Como la evolución se mide habitualmente en términos interanuales (es decir, lo que pasa ahora respecto a lo que pasaba el año anterior), el sector se mira ahora en el reflejo de 2022. Tras los meses de confinamiento más duros, los expertos auguraron un rebrote del mercado por efecto de la demanda embalsada y el ahorro acumulado en muchos hogares por el retroceso forzoso del consumo. El resultado fueron 21 meses consecutivos de crecimiento de compraventas, que culminaron el mejor ejercicio de los últimos 15 años. Así lo ha constatado el INE, que este miércoles ha publicado también los datos definitivos de 2022.

Si en las cifras preliminares el instituto estadístico señaló que el pasado año se rozaron las 650.000 compraventas, la revisión definitiva certifica que se superó esa barrera. Exactamente se vendieron en España 650.265 viviendas, la mayor cifra desde 2007 (el último año antes del estallido de la burbuja). De ese total, 533.807 fueron viviendas de segunda mano, el mayor dato de toda la serie histórica, ya que en la primera década del siglo tenían mucho más protagonismo en el mercado las casas a estrenar.

En el auge de la recuperación de la pandemia, y en el cambio de panorama de los últimos tiempos, también desempeñaron un papel importante los tipos de interés. Con un entorno muy favorable al principio, cuando era posible financiar la compra de una casa de manera más barata que nunca, la situación dio un giro radical desde mediados del año pasado. Fue precisamente en julio de 2022 cuando el Banco Central Europeo efectuó la primera de muchas subidas de tipos de interés consecutivas. De esa manera, el precio oficial del dinero ha pasado en poco más de un año del 0% al 4,5% actual, la escalada más abrupta de la historia. En este cambio pone el foco María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, a la hora de caracterizar la situación: “Lo que está sucediendo no es un parón en el mercado, sino una tendencia de acomodación a la nueva situación económica de escalada de tipos”, ha afirmado en su último análisis.

Otro portal inmobiliario, Pisos.com, apunta que en la serie del INE “se siguen acelerando las caídas interanuales”. Si la subida de intereses del BCE parece cada vez más próxima a su final, la duda ahora es hasta cuándo tendrá consecuencias sobre el mercado inmobiliario. Es decir, si este continuará contrayéndose y si será capaz de mantenerse en los niveles de 2019 o si volverá a niveles anteriores. De momento, los últimos datos facilitados por los notarios (una fuente estadística distinta, que en general se considera una avanzadilla de los datos que luego registra el INE) apuntan a mayores turbulencias.

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