La revalorización de los inmuebles hace multiplicar por nueve el beneficio de Merlin, hasta 512 millones

Merlin Properties, la mayor sociedad cotizada de inversión inmobiliaria (socimi) de la Bolsa española, superó la barrera de los 13.000 millones de euros en activos en 2021, un ejercicio en que recuperó un volumen de beneficios más acorde con los tiempos previos al coronavirus. La inmobiliaria se anotó una ganancia neta de 512 millones, un 800% más que los 56 millones de 2020. Más discreta fue la evolución de las rentas brutas que percibe por el alquiler de sus edificios (505 millones, un 0,4% más) y, muy vinculado a estas, del beneficio operativo de la compañía, que alcanzó 273 millones (un 4,1% más).

El gran salto del beneficio neto en el ejercicio pasado responde precisamente a la revalorización de los edificios que posee y explota en arrendamiento (oficinas, centros comerciales y naves logísticas, fundamentalmente). Las socimis deben tasar periódicamente sus activos y la diferencia respecto al valor anterior se anota en la cuenta de pérdidas y ganancias. A 31 de diciembre del año pasado, Merlin poseía inmuebles por valor de 13.041 millones, lo que supone un avance de 239 millones que sirvió para engrosar su cifra final de beneficio. El grueso de esa revalorización se produjo en el área de instalaciones logísticas, un mercado en auge que cada vez ocupa más porcentaje en la cartera de activos de la compañía.

Esa es una senda en la que quiere profundizar la socimi, que en su presentación de resultados anuales señala la intención de empezar a negociar la venta de 662 sucursales que actualmente tiene alquiladas a largo plazo al BBVA. El banco tiene derecho de adquisición preferente sobre estos activos, que en libros suman un valor de más de 1.750 millones de euros, aunque la compañía es reacia a dar cifras de lo que pueden valer ahora mismo en el mercado. En cualquier caso, está claro que, de completarse con éxito, sería una de las mayores operaciones inmobiliarias del año. La liquidez obtenida iría a reducir el endeudamiento de la compañía (que el año pasado se situó en 5.247 millones, con un ratio del 39,2% sobre sus activos), a financiar el programa para desarrollar centros de datos en alquiler y a completar sus planes de desarrollo de inmuebles logísticos, según los planes del equipo gestor.

Salvo en la valoración de activos, las principales cifras de la compañía todavía no alcanzaron en 2021 los niveles de 2019, cuando obtuvo 564 millones de beneficio neto, ingresó más de 525 millones por rentas y las ganancias operativas fueron de 313 millones. Eso se traducía en un beneficio neto por acción de 0,67 euros, cuando el año pasado fue de 0,58 euros. El consejo propondrá a la junta general de accionistas el reparto de un dividendo total de 40 céntimos por acción, de los que 15 céntimos se entregaron ya a cuenta a finales del año pasado. Para 2022 se recomendará elevarlo a 45 céntimos por acción. La figura legal de socimi, impulsada por el Gobierno de Rajoy en la anterior crisis económica para atraer de nuevo inversión al ladrillo español, otorga ventajas fiscales como la no tributación por el impuesto de sociedades. A cambio, estas empresas se comprometen a repartir anualmente un 80% de los beneficios entre los accionistas (quienes sí tributan individualmente al recibir ese concepto).

El consejo recupera la calma

Pero el foco de atención en la reunión de accionistas que debe celebrarse en primavera no estará puesto precisamente sobre el dividendo. Merlin acaparó titulares el pasado diciembre al hacerse públicas las discrepancias entre su principal accionista, el Banco Santander con un 22%, con el equipo gestor de la socimi. Las hostilidades llegaron hasta el punto de que se convocó al consejo de administración, que mayoritariamente cuenta con consejeros independientes (siete de un total de 13), para votar sobre la destitución del consejero delegado, Ismael Clemente. Al final se alcanzó un pacto por el que se ratificó a Clemente y se propuso una reforma en la gobernanza de la compañía.

A finales de enero, en otra reunión del consejo de administración, se concretaron algunos términos de ese acuerdo. El máximo órgano de la socimi comunicó a la CNMV que pediría a los accionistas votar la renovación de Clemente y del resto de consejeros cuyo mandato termina este año. Y anunciaba la creación de un comité de planificación y coordinación, presidido por una independiente, para preparar las reuniones del consejo, además de otros cambios menores. El equipo gestor da con ello por cerrada la controversia. “Creemos que ha quedado resuelta la situación, y esperamos que para siempre”, señaló Clemente en la presentación de los resultados de 2021 a los medios. El directivo aseguró que sobre nuevas reformas en la gobernanza “tienen que decidir los consejeros independientes con los dominicales” (tres en representación del Santander y uno del segundo accionista, Nortia) y se situó él mismo junto con su equipo gestor al margen de esas cuestiones. Clemente y el director general operativo de Merlin, Miguel Ollero, son los dos únicos miembros del consejo de administración con rango ejecutivo. Las cuentas anuales de Merlin se han hecho públicas en la madrugada de este jueves. En la jornada bursátil del miércoles, las acciones de la socimi, la única junto con Colonial que cotiza en el Ibex 35, perdieron un 0,39% de su valor, bajando hasta los 9,97 euros por título.

Clemente ganó casi 7 millones en 2021

Junto con las cuentas anuales, Merlin ha remitido también este jueves la CNMV el informe anual de remuneraciones de los consejeros. Los altos sueldos de Clemente y Ollero fueron precisamente uno de los argumentos que, desde el entorno del principal accionista, se esgrimieron en la pelea que vivió el consejo de administración en diciembre. Y ha provocado, además, votos de castigo en pasadas juntas de accionistas. Pese a ello, y de acuerdo con los datos remitidos al regulador bursátil, el consejero delegado ganó el año pasado 6,9 millones de euros, un 55% más que en 2020 cuando, como consecuencia de la crisis del coronavirus, la cúpula había renunciado a parte de sus retribuciones. El otro consejero ejecutivo, Ollero, que es otro de los fundadores de la compañía, ganó 6,5 millones. En ambos casos el mayor componente salarial fue la retribución variable a largo plazo (4,6 millones en el caso de Clemente).

Entre el resto de miembros del consejo, fue el independiente José María Aguirre quien tuvo una mayor remuneración: 176.000 euros entre la parte fija, las dietas por asistir a todas las reuniones y los cargos que ocupa en diversas comisiones. En conjunto, los sueldos de todo el órgano de administración (incluyendo los de Clemente y Ollero) sumaron 15 millones, un 50% más que en 2020.

De lo que sí da cuenta el informe es de un cambio en la política retributiva a partir de 2022. El cambio será propuesto a la junta de accionistas y se aplicará a partir del momento en que esta lo apruebe. La propuesta es que se mantenga la parte de sueldo fijo (1 millón de euros) que cobran los dos consejeros ejecutivos y limitar la parte variable a corto plazo a un máximo de 2 millones para Clemente y de 1 millón para Ollero. En cuanto a la retribución variable a largo plazo, que se aplicaría durante tres ejercicios (hasta 2024), esta se limitaría a un máximo de otros dos millones por año para el consejero delegado y de 1,5 millones por año para el director general operativo. Los incentivos extraordinarios desaparecerán y los variables estarán vinculados tanto a los resultados financieros de la compañía como a la consecución de objetivos de sostenibilidad social y medioambiental. Para la elaboración del nuevo plan, el consejo señala haber consultado la política de remuneraciones que siguen otras grandes empresas patrimonialistas europeas e incluso su principal competidora en España, Colonial.