Radiografía de los 10.000 pisos turísticos de Barcelona

El Gobierno del alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció hace dos semanas su intención de cerrar todos los pisos turísticos legales de la ciudad: los 10.000 que tienen número de registro de vivienda de uso turístico (HUT, en sus siglas en catalán) de la Generalitat. El objetivo es paliar la crisis de vivienda, que vuelvan al uso residencial, y para hacerlo se ampara en el decreto del Govern que emplaza a los ayuntamientos catalanes a redactar, antes de finales de 2028, planes urbanísticos que fijen cuántos y donde quieren la oferta de pisos turísticos. En el caso de Barcelona, la fórmula es no hacer plan y no permitir ni uno. Otra cosa es la oferta ilegal, que el consistorio persigue con un batallón de inspectores y herramientas jurídicas e informáticas desde 2018. Pero esa es otra guerra. Mientras, y ante la batalla legal que se avecina por parte de los propietarios de los pisos turísticos, la que sigue es la radiografía de los 10.000 legales que hay en Barcelona.

Un fenómeno que comenzó en la costa

Las viviendas de uso turístico existen desde hace décadas en las principales marcas turísticas de la costa catalana, incluso antes de que hubiera hoteles. En Barcelona, los primeros pisos turísticos se dieron de alta en el distrito de Ciutat Vella en 2005, y en el resto de la ciudad en 2008. La actual figura del HUT se creó en 2012 por parte de la dirección general de turismo de la Generalitat. En todos los casos, la creación de los registros obedeció a la necesidad de que esta actividad económica aflorara y estuviera regulada.

El primer piso turístico, en Ciutat Vella hace 20 años

El Ayuntamiento de Barcelona informa de que el primer piso turístico se dio de alta en Ciutat Vella con un plan de usos que los regularizó en 2005. Antes, desde 2003, los regulaba una normativa de Turismo de la Generalitat, donde posteriormente dependieron de Vivienda. En la capital catalana, fuera del distrito central, en abril de 2008 se registró el primer piso turístico en el paseo de García Faria, delante de la playa, en Sant Martí. Con la actual normativa, de 2012, y el registro de turismo de la Generalitat, los pisos turísticos que tienen los primeros números de licencia en Barcelona (del 000001 al 000016) son 16 pisos de un mismo edificio de la calle de Marina.

La mitad, en el Eixample

El distrito que más pisos turísticos tiene es el Eixample, con 4.652. En Gràcia, Sant Martí y Sants-Montjuïc superan el millar en cada uno, y a continuación figura Ciutat Vella, con 709. Repetimos que hablamos siempre de oferta legal, con licencia. Si se calcula la densidad, en el Eixample hay un piso turístico por cada 57 habitantes y en Ciutat Vella uno por cada 144, pero la trama urbana del centro histórico es mucho más antigua y densa. La cantidad de pisos disminuye al alejarse del centro y es irrisoria en Nou Barris, el distrito con rentas más bajas, donde solo hay 40.

Un 38% de la oferta de camas turísticas de la ciudad

En la ciudad hay 152.320 camas turísticas, según el informe 2023 del Observatorio del Turismo de Barcelona. Del total, las que hay en viviendas de uso turístico son 58.124 y representan el 38%. Los hoteles son la principal oferta, con 76.662 camas, seguidos de los pisos turísticos, los albergues (10.478), las pensiones y hostales (6.291) y los apartamentos turísticos, una modalidad en edificios enteros de la que existen 17 establecimientos que suman 776 camas.

Una gran variedad de propietarios. 200 con decenas de pisos. Y la mayoría, locales

La patronal Apartur señala que los 10.000 pisos turísticos de Barcelona pertenecen a unos 5.000 propietarios, por lo que, de media, cada propietario tiene dos. Hay muchos particulares que tienen uno o dos, pero también sociedades o propietarios, unos 200, que tienen decenas o hasta 245. Esta semana, el digital Crític revelaba, con datos obtenidos por transparencia, que el mayor propietario de la ciudad es la inmobiliaria Gallardo, que suma 245 (solo 120 son los de una finca enorme en la calle de Tarragona donde todavía hay vecinos viviendo y que están en discusión en los tribunales). Otras familias de la ciudad o sociedades tienen hasta 140. Hay nueve propietarios que tienen entre 40 y 75 viviendas de uso turístico; 52 propietarios que tienen entre 20 y 40; y 131 que tienen entre 10 y 19. Entre los dueños también hay hoteleros de la ciudad, con hasta 80 repartidos en varios edificios. Llama la atención que la inmensa mayoría de los propietarios de estos negocios son de capital local.

Un comunicado, 200 euros y beneficios “astronómicos”

Desde que en 2012 están bajo el paraguas de Turismo, bastaba con una comunicación. Un régimen por el que había que acreditar la propiedad de la vivienda, demostrar que la actividad de piso turístico no estaba prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios y que se disponía de un servicio de atención telefónica 24 horas para dar respuesta a cualquier eventualidad. También era necesario que la vivienda tuviera cédula de habitabilidad, las “condiciones exigibles a una vivienda”, como estar amueblado y contar con los aparatos necesarios, y estar “en perfecto estado de higiene”. El precio de la licencia costaba entre 214 y 227 euros, precisan fuentes municipales. Fuentes del sector hablan de “rentabilidades estratosféricas”, teniendo en cuenta cuánto valía una licencia y si el piso era una herencia o ya estaba pagado. “Por mucho que haya gastos de gestión de reservas, mantenimiento y publicidad sigue siendo un negocio redondo”, insiste una fuente del sector.

Ciutat Vella y el barrio Gòtic, primeros gritos de alerta de la masificación

El primer distrito que sufrió los efectos del turismo masivo fue Ciutat Vella. También en sus barrios fue donde surgieron los primeros gritos de alerta sobre el malestar que genera la masificación de visitantes sobre la vida vecinal: turistas en pisos de las fincas de vecinos, alza de los precios de la vivienda, desaparición de comercio local y proliferación de tiendas para visitantes, y problemas de movilidad cotidiana. Especialmente intenso ha sido el fenómeno en el barrio Gòtic. En 2016, el investigador Agustín Cócola, reveló que más de la mitad de los edificios del Gòtic albergaban pisos turísticos (legales e ilegales) y en global las camas de apartamentos y hoteles casi alcanzaban al número de vecinos. Los académicos que han estudiado la cuestión coinciden en que el malestar en los destinos turísticos, la mal llamada turismofobia, aparece cuando los visitantes irrumpen en los espacios vecinales: llámese escaleras de vecinos o panaderías y cafés de barrio.

Estancias de familias, amigos o trabajo de entre tres y nueve noches

La patronal Apartur asegura que la reserva media de un piso turístico en Cataluña fue en 2022 de 5,2 noches, “cifras extrapolables a Barcelona”. Las estancias de amigos son más cortas (3,5 noches) que las de familias (6,1) y trabajo (9,6 noches). El 75% de los clientes en Barcelona son familias o parejas y en los últimos años ha subido mucho el cliente que viene a un congreso: cuanto más largo es el evento, más crece la intención de alojarse en un piso.

La primera limitación, en 2014

El año 2014 marca el punto de inflexión en la proliferación de pisos turísticos. Con Xavier Trias en la alcaldía, en abril se suspendieron las nuevas licencias en los barrios con más densidad. Y en septiembre y octubre, tras un verano de descontrol en barrios como la Barceloneta (fue el año de la foto de los turistas desnudos en un supermercado), se suspendieron en el distrito de Ciutat Vella y luego en toda la ciudad. Ya con Ada Colau en la alcaldía, en julio de 2015 se ratifica la congelación y redacta el plan que no permite abrir más. De 9.600 se ha pasado a algo más de 10.000 por un coladero que hubo de solicitudes de licencia entre las dos versiones del Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, el famoso PEUAT, que también veta nuevos hoteles en el centro y centrifuga las nuevas aperturas a la periferia.

Un activo inmobiliario de enorme valor que se ha frenado en seco

Tener un piso con licencia turística en Barcelona era tener la gallina de los huevos de oro. Fuentes de la patronal Apartur aseguran que la licencia podía incrementar hasta un 20% el precio de la vivienda, pero otras fuentes del mercado elevan ese porcentaje. “Ahora no hay precio”, aseguran en la patronal, porque, según el anuncio del actual Ayuntamiento “teóricamente las licencias actuales tienen una vigencia de cuatro años”. Mientras, los vecinos que conviven con pisos turísticos que provocan molestias, lamentan que devalúan sus viviendas.

Apartur, de ser los pisos turísticos “buenos” a querer cerrarlos

La patronal Apartur, con 20 años de antigüedad, representa unos alojamientos turísticos que han pasado en pocos meses de ser el actor legal y profesional, “los pisos turísticos buenos”, los únicos que el Ayuntamiento pretendía que se anunciaran en los portales como Airbnb, a estar amenazados de cierre. “Barcelona había liderado siempre la legalización y profesionalización del sector, con el teléfono para avisar de problemas 24 horas, avisos a Mossos, hace muchos años que lo trabajamos: pasar de la alegalidad a la profesionalización y pagar impuestos, creemos que expropiar una actividad legal y que solo quede la ilegal sería un escenario que no interesa a la ciudad”, lamenta su presidente, Enrique Alcántara. La teniente de alcalde de Urbanismo, Laia Bonet, responde que “se trata de una decisión que es políticamente legítima, que da respuesta a un problema como es el acceso a la vivienda y que es robusta legalmente”. Apartur recuerda que los pisos turísticos son un 0,07% del parque residencial de la ciudad.

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