Primer mes de regulación del alquiler en Cataluña: los caseros prorrogan los contratos para no bajar los precios

El próximo martes se cumplirá el primer mes de la regulación de los precios del alquiler en 140 municipios de Cataluña. Una norma que busca frenar los precios del alquiler y que forma parte de la Ley de Vivienda de ámbito español, pero que solo Cataluña ha pedido aplicar. En estas pocas semanas no hay balance oficial con cifras sobre qué efectos ha tenido en precios o número de contratos, porque las fianzas de los nuevos de los que bebe la estadística se pueden entregar hasta dos meses después de firmar. Pero sí hay evidencias: se han disparado (todavía más) las ofertas de alquiler de temporada en los portales de internet, una fórmula con la que los propietarios esquivan la regulación. Y una constatación en la que coinciden profesionales del sector inmobiliario e inquilinos: los propietarios están recurriendo a prórrogas de los contratos para mantener el precio (y no tener que bajarlo si son grandes tenedores), una fórmula que también les permite evitar gastos como los de la inmobiliaria, que con la nueva ley ya no pagan los arrendatarios.

Tal cual lo ha vivido Marc Martí (nombre falso), un inquilino de Barcelona a quien este diario sigue desde febrero, cuando se le acabó el contrato en vísperas a la entrada en vigor de la renovación. Sin contrato desde entonces y negándose a firmar uno por el que le subían el precio, cuando la propiedad ya amagaba con iniciar un proceso judicial de desahucio, en el último momento la inmobiliaria le comunicó que le prorrogaban el contrato tres años. “De acuerdo al índice de precios del ministerio, hubieran tenido que bajar la renta durante la vigencia de un nuevo contrato”, dice Martí molesto. Sabiendo que podría tener un contrato nuevo por cinco años y por 1.137 euros y no los 1.200 que paga ahora. Y lamenta sintiéndose indefenso: “No puedo rechazar la prórroga, supondría marcharme del piso. Ante una ley que se supone que beneficia a los inquilinos, los dueños maniobran para esquivarla y cobrar lo máximo”, lamenta.

Desde el sector, Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (APIs), la Cámara de la Propiedad o inmobiliarias de siempre describen un alud de consultas de los profesionales. El responsable jurídico y portavoz del COAPI, Carles Sala asegura que se han disparado un 70%: a razón de 50 al día. El teléfono de la centralita no para de sonar y el correo electrónico echa humo. “Son todas consultas están vinculadas a la actividad profesional y a la aplicación de la contención de rentas”, apunta Sala, que lamenta la confusión que genera la norma en aspectos cómo el cálculo para saber si un multipropietario es gran tenedor: no hay consenso sobre qué pasa si la viviendas están a nombre de dos personas, o sobre si una finca vertical es una propiedad o tantas como pisos contenga. “Es un auténtico caos”, resume el experto y admite que los servicios jurídicos alertan, al responder a las dudas, de que están “interpretando” la norma. Los temas que más responden, enumera, son sobre la aplicación de la regulación de precios, “el desastre del concepto de gran tenedor”, o la posibilidad de desviar las viviendas residenciales a alquiler de temporada para esquivar el freno de precios. “Aunque preguntan porque es un tema muy mediático, pero nuestros colegiados son particulares, y cuando explicamos que pierden beneficios fiscales, pierden interés”, concreta. Las agencias también transmiten que hay propietarios que prorrogan los contratos que han finalizado.

Un “mercado dual”: inquilinos seguros y difícil alquilar

En la Cámara de la Propiedad, su gerente, Oscar Gorgues, destaca que “no está habiendo renovaciones”. Los propietarios prefieren prorrogar: así no tienen que bajar la renta si son grandes tenedores; y evitan “estar atados los cinco años de un contrato” porque las prórrogas son de tres años. “Así, si la regulación decae [por decisión judicial o un cambio de color en el Gobierno], podrán volver a subir precio”. Gorgues opina que las últimas legislaciones en vivienda “conducen a un mercado dual: quien tiene contrato se le irá renovando y no se marchará porque no le interesa ni al arrendador ni al arrendatario; y quien no tiene un alquiler, queda fuera del mercado porque hay muy poca oferta y la que hay no es accesible”. “La legislación es discriminatoria y beneficia a los inquilinos: no sube la renta, no paga honorarios... blindas a quien no tiene contrato”, dice y lo compara con el mercado laboral: “Quien está fijo está protegido, y quien tiene contrato temporal está condenado a la precariedad”.

En la Inmobiliaria Forcadell, veterana en Barcelona, el director del departamento de alquileres, Àlex Vázquez, apunta a las mismas dudas de sus colegas: qué es y qué no es gran tenedor (fincas verticales, proindivisos...), propietarios que piden información sobre los contratos de temporada (si se ven obligados a bajar renta), y “pisos que estaban alquilados y pasan a uso familiar: igual lo tenían alquilado y el hijo se emancipa, o un hijo que estaba de alquiler lo quiere para vivir”. Vázquez también observa casos en los que alguien hereda y “si antes los herederos ponían el piso en alquiler, por beneficios fiscales como la desgravación en el impuesto de sucesiones, ahora los venden pagan lo que toca, reparten lo que queda y se olvidan”. Sobre los contratos que vencen, también ha visto prórrogas: “Si al propietario le sale igual o peor [porque la renta baja] y el alquiler se quiere quedar, prorroga, y no se compromete a cinco años más, sino a tres”. Conclusión: “La ley fomenta las prórrogas, que el inquilino no se marche: porque no tiene opción y al propietario le parece bien, no tiene que pintarlo, pagar gastos de un nuevo contrato y tenerlo vacío con riesgo de ocupación”.

El portavoz del portal Idealista, Francisco Iñarreta, también describe sensaciones, a la espera de contar con datos: “El raquítico mercado barcelonés sigue en el mismo estado que estaba antes de la entrada en vigor del control: en una situación de emergencia por la poca oferta disponible, la elevadísima demanda y los precios en niveles muy altos. Es posible que los propietarios, que llevan años sufriendo políticas desincentivadoras, hubieran descontado ya esta medida (anunciada desde hace meses) y hayan migrando paulatinamente sus viviendas a otros mercados como el de venta, el alquiler de temporada o de habitaciones”.

Maria Matos, directora de Estudios de Fotocasa alerta de que “las medidas implementadas no han conseguido los efectos deseados”. Lo que atribuye al “error de diagnóstico en el proceso y la falta de consenso con los propietarios privados y los promotores y constructores de vivienda” que “crea descontento y preocupación en el mercado”. Matos enumera efectos como una reducción de la oferta de viviendas de alquiler (un 11% interanual), aumento de otras modalidades como alquileres de temporada, habitaciones y turísticos, reducción de las inversiones en reforma y mejoras de las viviendas por parte de los propietarios y endurecimiento de las condiciones de acceso por parte de los propietarios. Como Gorgues, también ve la “creación de un nuevo mercado compacto: de muy difícil acceso, por la poca rotación de inquilinos, debido a la imposibilidad de encontrar una nueva vivienda más barata y de mayor calidad a la actual”.

Mientras, la Generalitat mantiene su reivindicación de poder aplicar el índice de precios que ya tiene Cataluña, que el departamento de Territorio entiende que es más favorable a los inquilinos, con rentas más bajas que las del sistema de cálculo del Ministerio. El cálculo del Govern indica que si con el índice estatal se reduciría el 36% de los alquileres que hubiera que renovar, en el caso del catalán sería en la mayoría de los casos, un 54%. La consejera Ester Capella ha enviado un requerimiento formal al Ministerio y amaga con llevar al Gobierno a los tribunales por no permitir la aplicación del índice catalán, a lo que se había comprometido el ejecutivo español.

Desde las entidades que defienden el derecho a la vivienda, como el Sindicato de Inquilinas o el Observatori DESC, insisten en que la falta de sanciones dificulta la aplicación de la regulación de rentas. La directora del Observatorio, Irene Escorihuela, recuerda que “la Ley Catalana del derecho a la vivienda de 2007 contempla sanciones que son aplicables en cuestiones de información y publicidad cuando las inmobiliarias no comunican bien de acuerdo a la normativa vigente”. Algunas inmobiliarias, cita como ejemplo, siguen intentando que los honorarios los pague el arrendatario.

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