Así funcionarán las áreas tensionadas: solo será gran propietario quien tenga cinco viviendas en una zona crítica

Si la agenda prevista por el Gobierno se cumple, la Ley por el Derecho a la Vivienda entrará en vigor este mayo. El Senado ya tiene el proyecto que le envió el Congreso y se ha abierto el periodo para la recepción de enmiendas y propuestas de veto en la Cámara alta. Pero, salvo sorpresa de última hora, no se espera que estas prosperen. Así que en los plenos que se celebrarán la semana que viene y la siguiente, podría quedar definitivamente lista la norma. Esta no ha dejado de acaparar titulares durante su larga negociación por el tope a las rentas de alquiler. Un control de precios que supone una novedad y que es casi sinónimo de hablar de las áreas tensionadas: fuera de estas, las cosas seguirán como hasta ahora. Se trata, por tanto, de un concepto central del nuevo texto, y su definición y la monitorización de lo que sucede dentro de esas zonas serán fundamentales para el mercado inmobiliario. A continuación, siete claves sobre las áreas tensionadas de precios:

1. Un proceso que activan las comunidades

La “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que es como formalmente se denominan las áreas donde se permitirá el control de alquileres, viene regulada en el artículo 18 de la nueva ley, según el proyecto aprobado en el Congreso. El procedimiento exige toda una serie de requisitos (elaborar una memoria, abrir un proceso de información pública, elaborar un documento con propuestas correctivas, etcétera) y depende de “las Administraciones competentes en materia de vivienda”. Como se trata de una competencia exclusiva de las comunidades autónomas, estas son, a priori, las que deberían hacerlo. También podrían hacerlo los ayuntamientos, pero fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana consideran que esto solo es posible “en el ámbito de sus políticas”. Es decir, que no serviría para fijar un control de alquileres. Este solo es posible por decisión de la comunidad autónoma y previa comunicación (y aceptación) del Gobierno, ya que tiene implicaciones (por ejemplo, fiscales) que inciden en competencias estatales. Las mismas fuentes, en un encuentro con periodistas a finales de la semana pasada, destacaron que “la ley no es opcional” y todas las Administraciones tendrán que cumplirla. Pero, en cualquier caso, la declaración de áreas tensionadas sí lo es y las comunidades del PP, que han mostrado hostilidad a la norma, podrán optar por no dar ese paso. Esto les evitaría limitar los precios, pero también impedirá que los pequeños propietarios se beneficien de las bonificaciones previstas porque ambas medidas van de la mano y no se pueden aceptar a la carta.

2. Rebaja de los requisitos

En la negociación parlamentaria se han rebajado los requisitos que inicialmente contemplaba el Gobierno para definir estas zonas. De los dos que se exigían simultáneamente en los primeros borradores, ahora bastará con cumplir solo uno de ellos, y además las condiciones se han suavizado. La primera posibilidad es que la carga media que supone la vivienda (la hipoteca o el alquiler más los suministros básicos) supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de la zona. La segunda, que los precios de compra o alquiler hayan subido en los cinco años anteriores tres puntos por encima del IPC de la comunidad autónoma donde está el área tensionada. Esta, por cierto, no cuenta con una división administrativa mínima o máxima. Podría ser una sección censal o toda una provincia o comunidad autónoma, aunque los requisitos que se exigen para justificar la declaración hacen difícil pensar en esto último. La flexibilización del criterio ha hecho que las áreas potencialmente tensionadas se disparen. La consultora Atlas Real Estate Analytics ha calculado recientemente que un 60% de las viviendas de España están en zonas que cumplen al menos una de las dos condiciones, según un estudio por códigos postales.

3. Un periodo flexible de tres años

La declaración de área tensionada tiene una vigencia de tres años, pero se puede “prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento”. Es decir, que si la comunidad autónoma repite los trámites necesarios para la declaración y justifica que la situación no ha cambiado, se puede extender año a año. “Es la comunidad autónoma la que tiene que ir viendo si se corrigen los desajustes y la que tendrá que ir haciendo los planteamientos al Estado, nosotros no vamos a estar comprobando in situ”, explicaron las citadas fuentes de Transportes. Y, por supuesto, si una comunidad decide retirar la declaración antes de que pasen tres años, porque considera que los precios ya se han corregido o que las medidas no están resultando efectivas, también podrá hacerlo.

4. Controles de precio diferentes

¿Qué es lo que sucederá dentro de las áreas tensionadas? Además de las medidas correctoras que contenga el plan específico que presente la comunidad, a las que se podrán unir también iniciativas estatales (desarrollo de viviendas sociales, ayudas públicas adicionales…), la principal característica es el control de precio. Este funcionará por dos vías, en función de si el arrendador de la vivienda es un pequeño o un gran propietario. El mecanismo para limitar las rentas se especifica en la disposición final primera de la nueva norma, que modifica a su vez la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta recoge en su artículo 17 que, con carácter general, “la renta será la que libremente estipulen las partes”. Pero a ese artículo se le añaden nuevos puntos para los casos “en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado”. En ese caso, los pequeños propietarios deberán respetar el precio del anterior contrato, aplicando la correspondiente actualización anual de renta, a la hora de hacer un nuevo contrato, sea con el mismo inquilino o con otro. Además, no se podrán añadir costes o gastos (como los impuestos repercutibles o determinados suministros) que no estuvieran ya contemplados en el contrato anterior. Y la única posibilidad de subirlo, “con un máximo del 10%”, es que se hayan realizado determinadas obras de rehabilitación o accesibilidad en la vivienda. En Transportes subrayan que se trata de trabajos “que realmente incidan en la mejora de la calidad residencial” y habrá que acreditarlo, por lo que no bastará con mejoras superficiales. Otra posibilidad para subir el precio hasta un 10% es firmar un contrato de arrendamiento que permita al inquilino estar en la vivienda 10 o más años (la LAU fija el mínimo actual en cinco años para los propietarios particulares y siete años para las empresas).

5. Nuevas bonificaciones para particulares

A cambio, de estos corsés, los pequeños propietarios de las áreas tensionadas podrán optar a algunas bonificaciones fiscales. Con carácter general, la reducción por el rendimiento neto positivo (los alquileres percibidos) que se paga en el IRPF baja del 60% al 50%. Pero los pequeños propietarios de áreas tensionadas podrán optar a una reducción del 90% si bajan al menos un 5% del precio de un contrato con respecto a la última cantidad recibida en el anterior (lo que les saldrá rentable en la mayoría de casos). Además, la reducción será del 70% si se pone un piso por primera vez en el mercado y se alquila a un joven de hasta 35 años o si el piso se arrienda a una Administración o una entidad sin fines de lucro que lo destinan a alquiler social. Y de un 60% si se acometen determinadas obras de rehabilitación energética.

6. Dos definiciones de gran propietario

Los controles de renta más estrictos se reservan para los denominados “grandes tenedores” de vivienda. La definición de estos es, por tanto, una de las más importantes de la ley. Figura en el artículo 3 y se refiere a “la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros”. Esa es la definición general y la que se aplica en toda la ley. Pero el artículo también especifica que “podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado”. Es decir, que a efectos de los controles de precios, puede rebajarse el número de casas hasta “cinco o más”, pero en este caso se añade otra condición: los inmuebles deben estar “ubicados en dicho ámbito”. Es decir, que las comunidades podrán considerar gran tenedor a alguien con cinco viviendas, pero deberán motivarlo en la memoria que presenten y además solo computarán las viviendas que estén situadas dentro de la zona de precios tensionados. Si un propietario tiene cinco casas pero cuatro están en esa área y una fuera, se consideraría un pequeño propietario. El motivo, explicaron las fuentes de Transportes, es que la rebaja de 11 inmuebles a cinco está pensada para casos en los que se cree que un propietario de esas características tiene “capacidad de influir” en el mercado del área tensionada.

7. Una referencia por concretar

En cualquier caso, los grandes tenedores sí tendrán que ajustar los precios a lo que establezca un “sistema de índices de precios de referencia”. Este se aplicará a los nuevos contratos (no a los que estén ya vigentes) y también servirá para pequeños propietarios que saquen pisos al alquiler que no han estado arrendados en los cinco años anteriores (es decir, sin un contrato anterior que sirva como referencia). El sistema estatal se basará en el actual, pero “va a ser mejorado”, según las fuentes gubernamentales. Tiene que poder actualizarse más ágilmente (los datos del actual todavía se refieren a 2021) y también tener en cuenta algunas condiciones y características de la vivienda. Transportes espera ultimarlo en paralelo a los procesos de declaración de áreas tensionadas. Según dijo la ministra, Raquel Sánchez, en una entrevista con EL PAÍS, esto se verá en los “próximos meses”. También hay que tener en cuenta que la ley prevé una “homologación” de índices de precios para comunidades que, como Cataluña, cuentan con alguno. Por tanto, allí el proceso podría ser más rápido.

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