Los ‘tokens’ son los nuevos ladrillos: cómo invertir en viviendas con solo 100 euros

Hace un año Vanesa Carceller empezó a escuchar un podcast sobre tokenización de inmuebles, que permite invertir en el mercado inmobiliario desde 100 euros. La fórmula, que arranca en Estados Unidos y es incipiente en España, democratiza la entrada en un sector que solo era asequible para quienes tenían, o podían conseguir, grandes cantidades de capital. Aunque, como cualquier inversión, no está exenta de riesgos.

Tokenizar un piso, algo posible gracias a la tecnología blockchain, supone dividirlo en partes más pequeñas que son representadas por tokens. El inversor, que puede adquirir los tokens que quiera mediante un proceso totalmente digital, recibe mensualmente los rendimientos generados, ya sea por el alquiler o por la venta de esa casa.

Desde aquel podcast, Carceller ha invertido en siete pisos en distintas plataformas de inmuebles tokenizados, aunque prefiere no desvelar la cifra total. Para esta asesora de empresas e inversora que vive en Barcelona no era un mundo tan ajeno y, de hecho, antes había apostado por el crowdfunding inmobiliario, pero buscaba algo distinto: “Invertir en productos que me diesen rentabilidad mensual con menos riesgos que los que veía en plataformas de crowdfunding”.

Carceller tiene claras las ventajas que le ofrece la fórmula. “Es mucho más rápido, ágil y fácil que encontrar, comprar y gestionar tú misma un inmueble; invierto en mercados lejanos al mío, que no tendría capacidad de gestionar por distancia y falta de tiempo; puedo aportar cantidades pequeñas o grandes, diferentes en cada caso, y diversificar mi inversión generando unos ingresos mensuales muy superiores a otras alternativas de inversión o ahorro”.

Aunque es consciente de que no está libre de riesgos: “El principal es que no eres propietario del activo, sino que inviertes a través de una empresa gestora que podría quebrar. Hay que escoger compañías que te den confianza y tengan credibilidad. Hay que investigar bien”, indica. Además, es importante que la plataforma ofrezca security tokens y, por lo tanto, estén sometidos a la regulación marcada por la CNMV. Otro peligro de estas inversiones es que se desencadene una crisis en el sector inmobiliario y que el precio del alquiler y de la venta de las casas se desplome y no se consigan las rentabilidades esperadas. Es posible desinvertir en el mercado secundario y, de hecho, esta semana la plataforma Reental ha lanzado un marketplace P2P para la compraventa de tokens inmobiliarios entre particulares, sin intermediaros, aunque ofrece menos liquidez que el mercado bursátil.

Reental, que permite invertir desde 100 euros (equivalente a un token), es una de las plataformas con las que opera Carceller. “Es la que más volumen maneja en Europa y la que más inversores de habla hispana tiene sumando España y Latinoamérica”, dice Eric Sánchez, cofundador y consejero delegado de Reental, que cree que en los próximos años “nos vamos a mover en una economía tokenizada”. La primera operación de la empresa (también fue el primer inmueble tokenizado de España) fue una vivienda adquirida en Sevilla en el año 2021 por 54.800 euros. En aquel proyecto participó con 1.000 euros Carlos Prieto, de 43 años, que vive en la capital hispalense y que dirige desde 2018 una empresa de inversiones de impacto tras 15 años vinculado al mundo financiero. De la tokenización de inmuebles le gusta el “propósito de Reental de democratizar el acceso a la inversión a cualquier persona en cualquier parte del mundo”.

Actualmente participa en dos viviendas, aunque “mi intención es ser más activo, especialmente con la reinversión del capital invertido y los retornos generados”. A Prieto le da seguridad el hecho de que la “inversión está respaldada con un inmueble, un activo físico, y que recibes ingresos cada mes”.

Desde la experiencia sevillana, Reental ha acumulado 1.368 inversores procedentes de más de 70 países diferentes. La firma ha tokenizado 54 proyectos —algunos ya vendidos— con un volumen de inversión de más de 16,5 millones de euros. Además de pisos, cuenta con dos coliving en Málaga y acaba de lanzar el primer proyecto de suelo tokenizado del mundo junto a un socio mexicano. En México gestiona proyectos en Tulum, San Miguel de Allende y Chetumal. En Estados Unidos, ha entrado en Florida (Miami y Jacksonville).

Reental ha elaborado el primer estudio sobre el perfil del inversor y concluye que en su mayoría se trata de un hombre español, menor de 42 años, que realiza inversiones de manera recurrente, incluidos en otros productos financieros como fondos de inversión, Bolsa o letras del Tesoro. La inversión media es de 4.800 euros o dólares y suele diversificar en siete u ocho proyectos.

Activos rentables

La plataforma, que cobra por la gestión entre el 6% y el 10% del capital tokenizado, busca activos rentables. Suelen ser viviendas que necesitan una reforma y que, después, se explotan en régimen de alquiler (completo, por habitaciones o vacacional) con diferentes periodos. Hasta ahora, la media de rentabilidad ofrecida ha superado el 12% anual. Transcurrido ese tiempo —entre cuatro y seis años— se venden, ofreciendo la correspondiente plusvalía a los inversores.

Las diversas plataformas de tokenización que operan en el mercado español siguen estrategias diferenciadas. Hausera, en la que también invierte Vanesa Carceller y que lanzó su primera operación en febrero de 2023, se centra solo en viviendas y en Cartagena (Murcia) “por el conocimiento que tenemos del sector en la zona en base a 20 años de experiencia”, dice Francisco Javier Sánchez, cofundador de Hausera. Ha lanzado 10 operaciones (cinco ya se han vendido y se ha devuelto a los inversores el capital inicial y las plusvalías). Cuenta con 200 inversores y el volumen invertido alcanza los 800.000 euros. “Somos promotores y nos encargamos de las reformas, por lo que operar en la misma zona nos permite ser muy competitivos en costes y poder ofrecer mayores rentabilidades”, dice Sánchez. El importe mínimo también es de 100 euros, aunque la inversión media ronda los 2.000. “El inversor está exento de riesgos por derramas, retrasos en la reforma, impago de los inquilinos o menor ocupación de la esperada”, añade.

Otra plataforma es Balize, cuyo primer proyecto se ofertó en diciembre de 2023 y que ha conseguido 1,2 millones de euros de financiación para 10 proyectos. En este caso, se dirige a inversores profesionales y family office, por lo que su ticket mínimo es de 10.000 euros. La mayor parte de los proyectos son de tipo residencial, aunque “estamos incorporando producto prime en forma de coliving, coworking y residencias de estudiantes”, dice Joana Marabella, cofundadora de Balize. También aborda proyectos de cambio de uso. “Tenemos presencia en España y Andorra, pero ya tenemos la vista puesta en la internacionalización. En Europa hay mucho apetito por este producto”, añade la directiva.

Boston Consulting estima que la tokenización de activos ilíquidos abarcará 16 billones de dólares en 2030, equivalente al 10% del PIB mundial.

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