¿Está desesperado porque no hay vivienda protegida? Estos cambios auguran un resurgimiento de las casas asequibles

Cualquier tiempo pasado fue mejor si se trata de vivienda protegida. En 2008 se edificaron en España 68.587 casas con algún tipo de protección, mientras que el año pasado apenas se terminaron en todo el país 9.221, según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Las comunidades que más viviendas de protección oficial (VPO) pusieron en el mercado fueron Madrid (3.466), Cataluña (1.723) y País Vasco (1.565). La salida al mercado de este tipo de viviendas, que tiene un precio limitado y está destinada a familias con rentas bajas o medias, se ha desplomado un 86,5% en apenas 14 años y explica, en buena medida, las dificultades que tienen muchos jóvenes para acceder a su primera vivienda.

Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la APCEspaña, patronal de promotores y constructores, explica la progresiva pérdida de peso de esta tipología: “Desde el año 1990 hasta 2012 se estuvieron construyendo una media de 60.000 viviendas protegidas al año. El descenso pronunciado se produce en 2013, cuando se terminan menos de 17.000 viviendas, y 2015 la producción estaba ya por debajo de las 8.000 unidades, cifra que, con un ligero aumento hasta 9.000 viviendas, se ha mantenido hasta nuestros días”.

Pero el enfermo empieza a responder a estímulos y se espera que salga pronto del coma inducido. Más de una decena de comunidades autónomas han actualizado el módulo que regula los precios máximos de venta y de alquiler, paso imprescindible para que al promotor le salgan las cuentas y vuelva a construir casas protegidas. Son Cataluña, Navarra, Valencia, Baleares, País Vasco y Andalucía, entre otras; regiones todas ellas con una fuerte demanda. “En Cataluña los precios se actualizaron en 2020 y se revisan cada año en función del IPC, alcanzando el 3,5% en el año 2022. En Galicia también es anualmente. Y en la Comunidad Valenciana se revisaron durante enero de 2023 y están previstas nuevas actualizaciones con un incremento de más o menos un 5%”, dice Gómez-Pintado.

Madrid, la región que más vivienda protegida ha construido en los últimos años a pesar de la sequía nacional, ha anunciado que subirá el módulo próximamente. Circula entre los promotores un proyecto de orden de la Consejería de Vivienda, Transportes e Infraestructuras que detalla el incremento del precio máximo al que se podrán vender las casas. En ese documento figura que el precio máximo de la VPPB, ahora en 1.970 euros el metro útil, suba a 2.450 euros y que la VPPL pase de 2.425 a 2.820 euros, aunque no hay confirmación oficial de que estos sean finalmente los nuevos valores que se aprueben.

El sector promotor lleva años pidiendo la revisión del precio máximo de venta y alquiler, especialmente en Madrid, donde el módulo está congelado desde 2008. Este marcador ha sido una de las principales barreras para construir VPO, pero no la única. También han influido la crisis inmobiliaria, la fuerte restricción en la concesión de financiación, la adaptación a nuevas normativas que han mejorado la eficiencia energética y la calidad de las casas, así como la supresión de medidas de financiación que fueron básicas: préstamos calificados para promociones, subsidios para reducir los tipos de interés y ayudas directas destinadas tanto a promotores como a adjudicatarios de las casas. Y no se puede obviar el fuerte incremento en los costes de construcción, que han crecido un 30% de 2008 a 2023.

Ignacio Moreno, consejero delegado de Aurquia, recuerda “construir en 2011 por 600 euros el metro cuadrado, cuando hoy difícilmente baja de 1.100 euros”. A esto hay que añadir los costes indirectos (arquitectos, seguros…), el suelo y el margen del promotor. Con esos números, “en determinadas zonas geográficas la promoción de vivienda protegida es inviable económicamente”, comentan en la promotora Pryconsa. “Incluso aunque el precio del suelo fuera a cero euros”, añaden.

Viabilidad económica

La patronal insiste en la necesidad de que los proyectos sean rentables. “La vivienda asequible tiene un marcado carácter social, pero debe asegurar también su viabilidad económica para los promotores privados, que históricamente han sido los que en un porcentaje cercano al 90% han realizado este tipo de viviendas”, expone Gómez-Pintado. Y añade el presidente: “Debe ser viable económicamente invertir en ella año tras año, por lo que su precio debe ser revisado conforme al aumento de costes, como cualquier actividad industrial”. En el plan de Madrid sí figura la actualización anual conforme al IPC para evitar nuevos bloqueos.

La medida animará a los promotores a reanudar la construcción. “Si la actualización es suficiente, supondrá el desbloqueo de muchos proyectos inmobiliarios que actualmente no son viables”, dice Pryconsa, que a través de su gestora Prygesa ha entregado cerca de 500 viviendas protegidas, y tiene previsto finalizar el próximo año otras 400. “Creo realmente en este mercado, que ofrece menos rentabilidad, pero tiene menos riesgos comerciales y una función social”, dice el directivo de Aurquia, con suelo para desarrollar más de 1.500 viviendas, el 50% protegidas en venta y alquiler. En la misma línea se manifiesta Miguel Palmero, fundador de Libra GP, que antes de 2008 levantaba unas 200 casas protegidas al año. “Nuestra vocación es que más del 50% de la vivienda que construimos sea protegida”, dice.

También impulsará la actividad de las cooperativas. “La valoración es positiva, va a ayudar a los cooperativistas porque va a permitir que fluya la financiación; se abre el abanico a mucha más gente, gente joven”, apunta Juan José Perucho, presidente de la Asociación de Gestores de Vivienda (AGV). La asociación espera que el documento final que se apruebe en Madrid permita a las cooperativas con obras en marcha (calificación provisional concedida) acogerse a la subida del módulo, aunque el borrador que circula no lo incluye.

Todas las miradas están puestas en la región madrileña, donde se espera el desbloqueo de muchos proyectos que actualmente no son viables y poner un mayor volumen de vivienda asequible a disposición de los jóvenes, tanto en venta como en alquiler. “Es una modalidad que está cobrando cada vez más importancia y que necesariamente va a convivir con la compraventa, ya que existen todavía muchos desarrollos con suelo para venta”, indica Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). Es el caso del Sureste madrileño (Berrocales, Valdecarros, Cerros y Ahijones), la mayor bolsa de suelo sobre la que se construirá vivienda protegida en los próximos años. Ginés calcula que se podría iniciar la producción de 35.000 casas asequibles esta legislatura.

Esas viviendas protegidas serán más caras. Con la revisión, el precio final de compra sube en la misma cuantía que lo hace el módulo, por lo que hay quien piensa que una parte de la demanda será expulsada. Y lo mismo con el alquiler: con la subida del módulo, se encarece la renta. “Los nuevos precios podrían dejar fuera a mucha gente”, opina Palmero. En cualquier caso, la protegida seguirá siendo más económica que la libre. “En Los Berrocales el diferencial entre una y otra es del 20%”, cuenta Moreno, con 669 casas protegidas a levantar entre este desarrollo y el de Los Cerros. Cuanto más cara es la zona, mayor es la diferencia entre libre y protegida. “En Madrid Nuevo Norte puede haber un salto del 50%, lo mismo que en Valdebebas o Alcobendas”, continúa. La otra cara de la moneda es la de los que ya son propietarios de un piso protegido. “Les va a aumentar su hucha; podrán vender su piso por más dinero a alguien que cumpla los requisitos”, aporta Moreno.

La revisión del módulo se antoja esencial para la viabilidad económica de los proyectos, pero podría no ser suficiente para resolver las ineficiencias de este mercado en el que el suelo, en definitiva, la materia prima, marca el paso. “Está en manos privadas y se vende a precio de libre”, indica Palmero.

Javier de Osma, director del Registro de Viviendas y Suelo de Concovi, advierte de que “si solo se revisa el módulo vamos a estar en la misma situación porque lo esencial es regular el precio del suelo, es decir, fijar un porcentaje aplicado al suelo en el módulo para evitar que los propietarios de los terrenos protegidos sigan pidiendo lo que quieren. El suelo protegido no puede ser un negocio de unos pocos”. Además, De Osma cree que se debería aplicar el valor del módulo sobre los metros construidos y no útiles porque “es la manera de regular realmente”.

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