La banca cierra el grifo de las hipotecas preconcedidas para comprar casa

La subida de los tipos de interés está frenando la firma de hipotecas. Tanto es así que los datos del INE correspondientes al pasado mes de octubre reflejan un descenso mensual del 7% en las operaciones hipotecarias. De hecho, el 24% de los potenciales compradores de vivienda se han visto obligados a paralizar el proceso de adquisición al considerar que las condiciones de financiación han dejado de ser atractivas, según un reciente análisis de Fotocasa. Otros clientes, directamente, no han podido cerrar un acuerdo con la entidad financiera.

La banca también ha dejado de llamar a la puerta de sus “elegidos”, es decir, clientes que sin haber solicitado previamente un préstamo inmobiliario son escogidos para disponer de una hipoteca preconcedida. Se trata de préstamos hipotecarios que los bancos ofrecen directamente a los clientes y que les llegan por medio de su perfil digital, es decir, aparece cuando entran en su cuenta por medio de la aplicación o a través de la web de la entidad. Un estudio del portal HelpMyCash concluye que los bancos ofrecen actualmente menos préstamos preconcedidos que antes de la pandemia. En concreto, este tipo de ofertas habría caído un 30% durante la crisis sanitaria debido fundamentalmente a la incertidumbre económica y a la inestabilidad laboral. Precisamente es esta situación la que estaría obligando a las entidades a ser más selectivas a la hora de buscar clientes, elaborando para ello un análisis de riesgos más riguroso dentro de este entorno cambiante.

Para ello, el banco, antes de lanzar una propuesta de crédito, analiza el comportamiento financiero que tiene el cliente según su vinculación con la propia entidad y su historial crediticio. “La entidad ofrece un préstamo hipotecario buscando aquellos perfiles de clientes que por cuestiones de edad, capacidad financiera o procedimiento de pago pueden reunir las condiciones para poder obtener esta prebenda. Aunque conviene aclarar que el hecho de tener una hipoteca preconcedida no es garantía de que se den todas las circunstancias para que el banco finalmente apruebe la operación, máxime cuando hablamos de una operación en la que la garantía recae sobre un bien inmueble que hay que tasar e inscribir registralmente”, explica Leyre López, analista de mercado de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).

Según Juan Villén, director general del área de hipotecas de Idealista, este tipo de préstamos se suelen ofrecer a clientes que los solicitan, a través de simulaciones, o bien haciendo un scoring (evaluación de solvencia) no solicitado, estimando el importe que podrían financiar a un comprador, que es comunicado como estrategia de marketing.

Condicionantes

Hay que tener en cuenta que, al tratarse de un análisis a priori, no supone una aprobación en firme, sino que el banco verificará una serie de condicionantes. En primer lugar, que los datos aportados por el cliente son reales —validándolos con documentos de ingresos y gastos— y completos —que no ha dejado fuera aspectos como, por ejemplo, deudas que puedan afectar a su solvencia—; que los datos facilitados en el momento de la preconcesión se mantienen vigentes en el momento de la formalización —pueden pasar semanas o meses, y la situación laboral o de deudas puede haber variado—, y que la vivienda que se quiere comprar cumple los requisitos del banco no solo de valor de tasación, sino también que no tiene problemas urbanísticos.

“Por estos motivos, son muy pocas las entidades que ofrecen esta alternativa, lo que realmente hacen son análisis previos o lo que llaman simulaciones de hipoteca, pero sin entrar en un estudio muy detallado. Otro motivo es también el coste que supone para la entidad realizar una evaluación de riesgos completa (con documentación), para clientes que aún no saben si van a comprar en un mes o seis, porque no han encontrado aún la vivienda”, desgrana Villén.

Estas ofertas, aunque son un gancho, no son vinculantes hasta que el banco realiza el análisis de riesgo completo, incluyendo la valoración de la tasación. El banco suele dar a sus clientes una suma de dinero, pero no el precio cerrado al que prestará esta cantidad. Eso dependerá de la tasación, la propiedad, si se trata de una primera o segunda vivienda, etcétera.

El procedimiento de la concesión de este tipo de préstamos es simple: el banco analiza el perfil del cliente basándose en los movimientos que realiza en su cuenta, decide cuánto dinero le puede prestar y con qué condiciones, para luego ofrecerle una hipoteca que podrá formalizar. Con todo, el fin de la entidad es la búsqueda de clientela dentro de un colectivo de usuarios razonablemente solvente con el ánimo de incrementar el nivel de actividad e ingresos.

Y es que al igual que el resto de las hipotecas convencionales, estas deben presentar las condiciones del mercado. “Desde HelpMyCash creemos que se puede aprovechar este tipo de hipotecas para evaluar el perfil del cliente. Digamos que es un punto de partida. Puedes ver cómo te ve el banco, qué condiciones te ofrece una entidad que ya te conoce y con la que tienes un historial. A partir de allí, nosotros siempre recomendamos comparar las ofertas, negociar con la entidad y así escoger la que más convenga”, asegura Olivia Feldman, cofundadora de HelpMyCash.

Al tratarse de un procedimiento, lo único que cambia respecto a una operación hipotecaria convencional es el canal de comunicación. En caso de que por medio de este procedimiento (preconcedida) se formalizara una operación, lo que subyace es un préstamo hipotecario, en principio con condiciones similares a las de uno comercializado por otra vía.

No obstante, explica la experta de AHE, el entorno de incertidumbre actual quizá no propicie el empleo de estas técnicas de captación de hipotecas en un momento en el que se impone la prudencia. “Si bien es cierto que, por otro lado, puede resultar relevante para aumentar el nivel de ingresos en un contexto en el que la actividad se resiente”, concluye López.