FCC: el sueño inmobiliario de la reina de la basura

El día de Navidad, los 30 trabajadores de recogida de basuras de FCC en el municipio catalán de Salt se plantaron: no habría servicio hasta que la empresa no contratase más personal y les garantizase no perder poder adquisitivo. La compañía se lo pensó bastante. Con montañas de desperdicios por las calles y miles de vecinos irritados, el Ayuntamiento les dio un ultimátum. O se acababa aquello inmediatamente o contratarían a alguien externo. Y lo que los negociadores de la empresa no habían hecho los 20 días anteriores lo arreglaron en uno. La plantilla terminó firmando un convenio a cinco años que recoge mejoras en todas sus demandas. Fin de la historia.

Aunque no tan rápido, la actual FCC ha cambiado. Ya no es la compañía a la que llegó como accionista de referencia el empresario Carlos Slim en 2014. La multinacional había caído en la tentación de contratar por contratar y de hacer compras muy caras. Tuvo que soportar importantes crisis. Todavía en 2018 el mexicano tenía que recordar a sus directivos que no se debían hacer ofertas sin un sentido económico. “No pensemos que de repente puede ocurrir un milagro que permita que lleguen los ingresos”, ironizó en una junta de accionistas visiblemente enfadado. Las pérdidas cesaron, la deuda, que en algunos años se comía el 80% del resultado de explotación en gastos financieros, bajó a niveles controlables. El dividendo regresó.

Paralelamente, la composición del negocio cambió: FCC se centró en lo que llaman servicios medioambientales (recogida de basuras) y gestión del agua. Ambos negocios representan el 75% del resultado de explotación, que totalizó 1.127 millones en 2021. Por el camino a esa transformación perdieron plumas, como salir del Ibex 35, renunciar a un mayor crecimiento o vender parte de negocios estratégicos, como una porción de Aqualia. Hoy, como recuerda Rafael Fernández de Heredia, analista de GVC Gaesco, “la compañía no tiene nada que ver con lo que era. Está reestructurada desde el punto de vista financiero, enfocada en la rentabilidad más que en el tamaño, que fue su problema en el pasado”.

Pero FCC sigue sin perder de vista el sector inmobiliario. Su filial del sector acaparó titulares económicos esta semana por anunciar una oferta por el 24% de Metrovacesa, un paso que le supondrá al grupo desembolsar hasta 283 millones de euros si culmina la operación. Slim utiliza de este modo a FCC para intentar hacerse con más ladrillo en España, pero no le será tan fácil. La oferta del mexicano, que ya tiene un 5,4% de Metrovacesa, supone pagar 7,80 euros por acción, lo que significa valorar la compañía en la mitad de lo que nominalmente están tasados sus activos descontada la deuda. Cierto es que ofrece un 20% más de lo que cotizaban las acciones el pasado martes, día previo a la opa, pero en los tiempos que corren muchas compañías sufren las penurias del mercado.

Una ganga

Los analistas consultados creen que el precio es una mala tarjeta de presentación si el empresario quiere convencer a los accionistas de la promotora (Banco Santander tiene un 49,5% y BBVA un 20,9%, mientras que otro 29,6% es capital flotante). El banco que dirige Ana Botín tiene contabilizada su participación en 14,40 euros por título, mientras que BBVA la tiene tasada en 8,20, ambas por debajo de la oferta de FCC. “Slim es un experto en lanzar opas y no le importa si no tiene éxito”, señala un analista del mercado. Con todo, es un movimiento que se suma al que realizó el octubre pasado, cuando FCC adquirió el 13% de Realia por 84 millones de euros. Eso le dio al grupo una participación de control gracias a las acciones que ya poseía (que sumaron un 50,1%) y se añadió a otra operación, la compra de Jezzine Uno, filial de propiedades de alquiler que entre otras cosas tiene 406 oficinas arrendadas a Caixabank.

Por su parte, Metrovacesa, heredera de los suelos y promociones fallidas que se quedaron los bancos tras la burbuja inmobiliaria, tiene activos valorados en 2.525 millones, un 79% es suelo residencial y el 21% comercial. De modo que tiene capacidad para construir más de 34.000 viviendas y espera crecimientos anuales de las ventas para alcanzar facturaciones entre 600 y 850 millones de euros, de la promoción inmobiliaria y la venta de suelos, según las cuentas de la compañía. Todos estos movimientos por separado podrían tener como objetivo último una fusión a tres bandas (FCC Inmobiliaria, Realia y Metrovacesa) para construir una gran promotora que, a la vez, tuviese una rama importante de activos en alquiler para compensar los riesgos cíclicos del sector, creen varios analistas consultados. Samuel Población, de CBRE, recuerda que la tendencia a una mayor concentración de promotores e inversores en el sector inmobiliario “es una realidad desde hace dos o tres años y tendrá continuidad en los próximos. Veremos nuevas operaciones corporativas y entradas de grandes capitales en sociedades cotizadas”.

Al margen de eso, los expertos que siguen la cotización (Bankinter, Sabadell, Intermoney, Société Générale y GVC Gaesco) piensan tras la presentación de resultados de 2021 que el grupo está por debajo de su precio real. “Dada la diversa base de activos de FCC, creemos que un enfoque de suma de las partes es la mejor manera de valorar la empresa”, estimaba en una nota el analista Víctor Acitores de Société Générale antes de la operación anunciada el miércoles. “Los negocios de agua, servicios ambientales y alquiler de inmuebles brindan ingresos recurrentes con buena visibilidad, dados los contratos a largo plazo y las altas tasas de renovación, mientras que los negocios de construcción y el cemento exponen al grupo al ciclo”.