España se atasca en el rompecabezas de los pisos turísticos

España vive pendiente de tres siglas, VUT, que en los últimos años se han extendido sin tregua por muchas ciudades. Las viviendas de uso turístico, como genéricamente se conoce a las casas que se arriendan a visitantes ocasionales, forman ya parte cotidiana de un mercado inmobiliario que lleva a muchas familias al límite de sus capacidades para acceder a una vivienda. Pero también de un mercado turístico que vuelve a batir récords tras la pandemia. Y la posición de muchos sobre este tipo de inmuebles varía si se piensa con perspectiva de vecino o con perspectiva de turista. O eso es, al menos, lo que sugieren los datos: mientras aumenta la contestación ciudadana a los pisos vacacionales en España (y en muchas otras partes del mundo) también crece el negocio, lo que indica que usuarios no faltan. El fenómeno ha alcanzado tal envergadura que el negacionismo se hace imposible. Administraciones de todo color político intentan acotarlo, incluso en ayuntamientos que durante años trataron con sordina el asunto, hasta que este se ha convertido en un ruido atronador.

España tenía el pasado febrero más de 350.000 viviendas turísticas, el máximo en la serie estadística experimental del INE, que empezó a medir este fenómeno en 2020, el año de la pandemia. Estas casas contaban con más de 1,75 millones de plazas, una cifra que supera las plazas hoteleras ofertadas ese mismo mes y que se acerca cada vez más a los 1,9 millones de plazas que ofertaban el pasado agosto, en plena temporada alta, los hoteles de toda España. “En pocos años, las viviendas turísticas han colocado en el mercado tanta capacidad como el sector reglado en toda su existencia”, resume José Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur.

Este centro de análisis, que sufragan grandes compañías turísticas españolas incluyendo varias cadenas hoteleras, publicó en 2022 un informe con un balance claramente negativo hacia los pisos turísticos. Su posición no ha cambiado desde entonces. “El impacto de la vivienda turística como parte de la dificultad de acceso a la vivienda es el principal problema político que tiene este país”, afirma Zoreda, quien insiste en que la intención de la organización a la que representa no es defender al sector hotelero, sino “evitar sentimientos negativos hacia el turismo”.

“Estamos enfangando el debate y el turismo es una actividad económica de primer orden”, señala Asier Pereda, vicepresidente segundo de Fevitur, una asociación de propietarios de pisos turísticos que representa a unos 185.000 alojamientos en toda España. Cree que “lo primero que habría que hacer es sentar a la patronal hotelera y la de las viviendas de uso turístico en compañía del Gobierno central”. “Además de ese modelo de gobernanza, falta terminar de completar la arquitectura normativa del sector”, agrega.

El Gobierno anunció en diciembre un grupo interministerial para estudiar posibles medidas en una materia que escapa en su mayor parte a las competencias estatales y en la que la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha pedido precisión quirúrgica para no perjudicar a pequeños núcleos rurales donde una casa que atrae a visitantes foráneos puede tener efectos positivos sobre la economía local. La ministra reunirá en breve a otras Administraciones para plantear soluciones. Pereda ve margen para el Ejecutivo central en la parte fiscal o la laboral, dos teclas que ayudarían a “dotar al sector de los marcos propios de cualquier sector económico consolidado”, el objetivo que persigue la patronal de apartamentos turísticos.

La regulación es clave para Núria Lambea, subdirectora de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona. Explica que las comunidades, con las competencias exclusivas en turismo, han legislado sobre la figura de la VUT (que en cada territorio puede conocerse con denominaciones distintas). Y luego muchos ayuntamientos han intentado incrementar las restricciones por la vía de las ordenanzas, lo que jurídicamente ha sido más controvertido, y de la normativa urbanística. Su consejo es no añadir mucho más ruido —”lo primero que hay que hacer es controlar que se cumple con la normativa ya existente”, dice— y “facilitar a las comunidades autónomas y los municipios los instrumentos y la capacidad para realizar inspecciones”. Eso debería ayudar a revertir la situación actual, con experiencias muy distintas en unos sitios y otros en función de las normas que se han adoptado y la capacidad para hacerlas respetar, que la experta define de manera expresiva: “Hay un buen lío”.

Así es actualmente el rompecabezas de los pisos vacacionales en las zonas más turísticas de España:

Continuidad en la ciudad pionera

CLARA BLANCHAR (Barcelona)

Barcelona fue pionera en España en poner freno a los pisos turísticos: en 2014, el alcalde Xavier Trias (entonces CiU) congeló la concesión de nuevas licencias en una cruzada contra el turismo de borrachera. La cifra oficial quedó en 9.600 viviendas con registro turístico de la Generalitat. Con la llegada de la alcaldesa Ada Colau en 2015, el Ayuntamiento dio una vuelta de tuerca y enarboló la crisis de la vivienda como argumento. Los comunes mantuvieron la moratoria de licencias y redactaron un plan especial urbanístico de alojamientos turísticos que impide desde 2018 abrir ninguno más. En paralelo, emprendieron una batalla contra la oferta ilegal, que se había disparado desde que Trias dijo basta.

Es una lucha lenta, pero que ha dado frutos. Un equipo de 30 rastreadores de páginas web, 27 inspectores y seis letrados ha conseguido reducir los apartamentos sin licencia desde 6.000 hasta “una cifra muy baja”, según el Ayuntamiento, que no la concreta porque varía de un día para otro. Según el último recuento del INE, Barcelona tenía unos 8.800 pisos turísticos activos el pasado febrero, menos que licencias oficiales aunque un 18% más que un año antes. Más allá de las inspecciones, Colau impuso multas elevadas a vecinos que habían alquilado sus viviendas e inició una pelea con Airbnb. El consistorio pedía a la plataforma retirar los anuncios de pisos sin registro oficial y la sancionó con 600.000 euros, un caso que duró años y sigue judicializado.

Desde 2016, cuando comenzó el plan de choque, se han analizado casi 70.000 anuncios y se han abierto 22.728 expedientes disciplinarios (puede haber varios por una misma ubicación) que han derivado en 9.679 órdenes de cese y 10.500 expedientes de multas. Además, “se han recuperado para uso de residencia habitual 3.473 pisos donde había actividad turística sin licencia”, según el Ayuntamiento. El actual alcalde, Jaume Collboni (PSC), conciliador con otros sectores que viven del turismo como los hoteles o la restauración, se ha mostrado inflexible con los pisos vacacionales y asegura que quiere “reducir sustancialmente” su cifra sin especificar cómo. Además, la Generalitat aprobó un decreto para cerrar miles de apartamentos en toda Cataluña: lo ratificó gracias al PSC y su futuro desarrollo depende del Govern, que se encuentra en funciones desde el pasado domingo, a la espera de negociaciones poselectorales.

Un fenómeno descontrolado

FERNANDO PEINADO (Madrid)

El sector de las viviendas de uso turístico en Madrid vive pendiente del giro que ha dado recientemente el alcalde José Luis Martínez-Almeida, quien ha endurecido su discurso contra las ilegalidades. El Ayuntamiento advirtió en abril de la “desertización” del distrito centro, donde una de cada tres personas alojadas es un turista. Almeida aprobó un refuerzo de 10 personas a una plantilla de 65 inspectores que vigilan las VUT y otras actividades económicas. También ha multiplicado por diez la cuantía de las multas (hasta 30.001 euros para la primera infracción), ha ordenado una moratoria a las nuevas licencias y ha anunciado la elaboración de una lista de alojamientos legales.

La oposición y las asociaciones de vecinos dudan del nuevo discurso duro del regidor porque dicen que durante sus cinco años de mandato apenas ha controlado los pisos turísticos. El año pasado, el Ayuntamiento solo puso 86 multas, a pesar de que reconoce que únicamente tienen la necesaria licencia de funcionamiento 277 de las más de 16.000 VUT que operaban en la ciudad el pasado febrero, según el INE.

Además, los críticos dicen que la moratoria es un brindis al sol porque en la práctica el Ayuntamiento apenas estaba dando licencias desde marzo de 2019, cuando la anterior alcaldesa Manuela Carmena introdujo el requisito de que los pisos vacacionales tuvieran un acceso independiente desde la calle, con el propósito de evitar molestias a los vecinos. Almeida, que ha criticado la norma de Carmena, ha retrasado hasta el año que viene una reforma legal. La oposición responde que el problema no es la regulación, sino la falta de inspecciones.

Malestar creciente y manifestaciones

GUILLERMO VEGA (Las Palmas de Gran Canaria)

La vivienda vacacional y su papel en la explosión turística y la carestía de la vivienda está en el centro de las protestas que se celebraron en las islas el pasado abril. Entre noviembre de 2022 y el mismo mes de 2023, el número de viviendas vacacionales oficialmente registradas se incrementó en un 25,7% hasta las 48.541, según el Gobierno autonómico. Actualmente se rozan los 54.000 pisos, que ofrecen más de 220.000 plazas. La regulación de este tipo de alojamientos se ha dejado de lado en los últimos años, lo que ha dado pie a casos sangrantes en municipios como Yaiza, en Lanzarote, donde el 22,5% de las viviendas se dedican al turismo; o el 21,8% de La Oliva (Fuerteventura). Son las dos localidades con mayor proporción de VUT de toda España, según los últimos datos del INE.

Destaca la excepción de Las Palmas de Gran Canaria, la principal ciudad del archipiélago (378.675 habitantes), que sí cuenta con una ordenanza propia que prohíbe las viviendas vacacionales en edificios residenciales salvo con ciertos requisitos. La ausencia de inspección, sin embargo, deja en papel mojado la reglamentación y es la quinta ciudad española entre las diez más pobladas con mayor peso de la vivienda vacacional frente al uso residencial, con un 1,5%. La otra gran urbe canaria, Santa Cruz de Tenerife (204.856 habitantes), no cuenta con legislación específica en materia de viviendas vacacionales. El Cabildo insular solo da la autorización sectorial y lleva el registro de las viviendas que hay, pero en cualquier caso su porcentaje sobre el total de vivienda es menor.

Hace un mes, el Gobierno autonómo, sustentado por la alianza entre Coalición Canaria y Partido Popular, aprobó un anteproyecto de regulación que está en exposición pública. Este texto, fuertemente contestado por el sector, limita que se puedan establecer pisos turísticos en bloques comunitarios e impone requisitos como que los inmuebles tengan una antigüedad mínima de diez años, un mínimo 39 metros cuadrados útiles de superficie y un máximo de ocho plazas. La norma, con todo, cargará buena parte del peso del control en los ayuntamientos.

El doble de pisos que de licencias

CRISTINA VÁZQUEZ (Valencia)

La ciudad de Valencia tenía a finales de 2023 un total de 5.747 apartamentos turísticos en el registro creado por la Generalitat Valenciana frente a los 10.286 que ofertaban diversas plataformas online a principios de 2024, según la propia web de la fundación de turismo municipal Visit Valencia. Es el único dato de fuente municipal, pues el actual gobierno local, de PP y Vox, no facilita ningún otro. Explican que trabajan en una ordenanza municipal para regularlos y que desde que asumieron la vara de mando han aumentado las inspecciones. Hubo 166 entre enero y abril de este año. La Policía Local de Valencia puso 156 denuncias a apartamentos ilegales en el primer trimestre del año, frente a las 84 de 2023 o las 73 de 2022. “Estamos trabajando para frenar los apartamentos ilegales, sin demonizar el turismo como hace la izquierda, porque consideramos que es una fuente fundamental de creación de empleo y riqueza para la ciudad”, apunta un portavoz municipal, que asegura que se han ordenado cierres, sin especificar cuántos. La oposición denuncia que el número de pisos turísticos se ha disparado cerca del 40% en un año, siempre según los datos de Visit Valencia (un 30% según el INE) y exige una moratoria inmediata de licencias.

Los apartamentos turísticos vienen regulados por un decreto autonómico, pero son los ayuntamientos los que expiden el necesario certificado de compatibilidad urbanística. En el caso de la capital del Turia, el Plan General de Ordenación Urbana limita la ubicación de las VUT a plantas bajas y primeras plantas —sin contar con los bloques enteros dedicados exclusivamente a uso terciario— aunque en determinadas zonas de la ciudad, como el saturado casco histórico o los barrios más cercanos a la playa, existe algún tipo de restricción. Sin embargo, cunde la preocupación en la Federación de Asociaciones de Vecinos de Valencia y las comunidades de propietarios, que denuncian una vorágine de nuevas aperturas.

La comunidad más restrictiva

LUCÍA BOHÓRQUEZ (Palma)

Baleares cuenta con una de las normativas más restrictivas para regular los apartamentos turísticos en España. La reforma de la Ley de Turismo de 2017 dio potestad a cada consell insular (órganos de gobierno de cada isla) y al Ayuntamiento de Palma para realizar una zonificación y regular los lugares en los que permitir el alquiler turístico. La capital restringió totalmente esta actividad en los edificios plurifamiliares, con lo que se convirtió en la primera ciudad de España en prohibir que los residentes alquilaran su piso a turistas. Solo autorizó las viviendas vacacionales en chalets o casas aisladas, una decisión que el Tribunal Supremo respaldó en una sentencia de febrero de 2023. La ciudad cuenta, según el último registro del INE, con poco más de 1.000 casas vacacionales que representan el 0,55% del total de sus viviendas, el porcentaje más bajo entre las grandes capitales turísticas.

En el resto de la isla de Mallorca, el alquiler de viviendas turísticas está permitido bajo criterios muy estrictos, que tienen que ver con la densidad de población o la saturación de turistas en estos lugares. El Consell de Mallorca cuenta con 20 inspectores que entre septiembre de 2023 y febrero de este año levantaron 239 actas por alquiler turístico ilegal, 90 de las cuales se refieren a la capital. Las sanciones derivadas de esa labor supusieron una recaudación de 2,3 millones en multas para toda la isla, un dato que no se ofrece territorializado por municipios.

En la ciudad de Ibiza está prohibido el alquiler turístico en todas sus modalidades a través del Plan General, mientras el resto de municipios de la isla lo tienen prohibido de facto a través de la ley autonómica. En la isla de Menorca, el alquiler vacacional está restringido con carácter general y solo contempla cinco excepciones, todas ellas urbanizaciones turísticas.

Nuevas normas para poder prohibir

EVA SAIZ (Sevilla) / NACHO SÁNCHEZ (Málaga)

La Junta de Andalucía aprobó el pasado febrero el esperado decreto en el que modificaba la normativa de las viviendas de uso turístico, permitiendo a los Ayuntamientos establecer limitaciones para la apertura de estos alojamientos. El Ayuntamiento de Sevilla ha sido el primero en hacer uso de esa competencia y ha aprobado la limitación del número máximo de las VUT en aquellos barrios en los que estos pisos superan el 10% del total de viviendas disponibles. Esto llevará a impedir nuevas aperturas en 11 barrios del casco antiguo (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolomé, Feria, Encarnación-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente) y en el de Triana. En la capital andaluza hay más de 9.000 VUT según la Junta, que pueden alojar a unas 45.500 personas, más del 50% de todas las plazas de alojamiento de la ciudad hispalense.

En Málaga, donde el registro recoge 11.731 viviendas con fines turísticos que ofertan más de 60.000 plazas, el ayuntamiento lleva “varios años” trabajando en la modificación del Plan General de Ordenación Urbana para limitar el número de viviendas —que se ha duplicado desde 2019— una vez que se aprobara el decreto del Gobierno autonómico, indican fuentes municipales. En cuanto la Junta de Gobierno Local apruebe esa modificación, aún sin fecha, se iniciará una moratoria por la que no se podrán inscribir más viviendas turísticas. Entre los municipios de más de medio millón de habitantes, Málaga es el que tiene, con diferencia según el INE, la mayor proporción de VUT sobre el total de viviendas: el 2,7%.

El otorgamiento de licencias, así como las inspecciones y sanciones, son competencia de la Junta. De acuerdo con los datos facilitados por la Consejería de Turismo, en 2023 se llevaron a cabo 1.775 actuaciones inspectoras en Sevilla y 1.991 en Málaga. No especifica el número de multas, cuya cuantía puede ir desde los 2.000 hasta los 150.000 euros.

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