Control de alquileres: comparar peras con manzanas

El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha hecho público el Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda. Hoy por hoy tiene una función informativa y está siendo estudiado para ver el grado de precisión y pulcritud que ofrece en la determinación del precio de una vivienda en alquiler. La horquilla que permite valorar en cada caso entre un precio mínimo y un precio máximo ha de facilitar ajustar el precio a la especificidad de cada vivienda, tal como también lo hace el Índice de Referencia de los Precios de Alquiler de Cataluña, aunque en este caso la horquilla es menos holgada.

De lo que se trata, por lo tanto es de ver si el nuevo Sistema de referencia responde con objetividad a la realidad de los precios del parque de alquiler existente. Si es una buena foto de la situación en la que nos hallamos.

Por ello me parece un error de bulto comparar —como están haciendo algunos— los precios que ofrecen los Índices de precios de alquiler con los precios de oferta que salen publicados en los portales inmobiliarios. Esta comparación se hace, obviamente, con el objetivo de pronosticar las supuestas consecuencias que va a tener en el mercado inmobiliario el control de rentas que se vaya a aplicar en las zonas tensionadas. Y creo que es un error de bulto porque supone comparar peras con manzanas. Ambas son del reino vegetal, por supuesto, pero se comen de forma distinta y aportan nutrientes distintos.

Los índices de precios del alquiler, tanto el estatal como el de Cataluña, se fundamentan en bases de datos estadísticos de contratos de alquiler firmados en los últimos años. Para el estatal, la base son las declaraciones fiscales que realizan los propietarios de viviendas arrendadas en el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas; para el de Cataluña son los contratos de alquiler de viviendas que depositan fianza en el Institut Català del Sòl (Incasòl). En ambos casos se trata, por lo tanto, de un retrato de la realidad de contratos vigentes que se han celebrado más o menos recientemente.

Por el contrario, los precios de los portales inmobiliarios son los que aspiran a cobrar los propietarios que quieren alquilar viviendas. Se trata aquí, en consecuencia, de unos precios hipotéticos que indican una voluntad pero no una realidad.

Desde el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona, gracias a la colaboración con Adevinta (Habitaclia y Fotocasa), llevamos cinco años advirtiendo de la discrepancia entre los precios de oferta de viviendas en los portales inmobiliarios y los precios a los que finalmente se cierran los contratos de alquiler. Poniendo como ejemplo la ciudad de Barcelona, ya en el primer trimestre de 2019 el diferencial entre ambos precios era del 33% (1.408 €/mes precio medio de las ofertas del portal versus 945€/mes precio medio de los contratos firmados), y ha subido al 37% en el tercer trimestre del 2023 (1.860€/mes versus 1.171€/mes).

Es decir, que la consecución de unos precios finales de los contratos sustancialmente por debajo de los precios de oferta se está produciendo de forma espontánea dentro del propio mercado inmobiliario, independientemente de la existencia de un sistema de control de rentas.

Tanto para aquellos que consideran que la aplicación del Índice de precios para la contención de rentas va a suponer una debacle de precios para el mercado inmobiliario, como para los que al contrario creen que ello va a suponer un verdadero enfriamiento del mercado, hay que hacerles comprender que no va a ocurrir ni una cosa ni la otra de forma generalizada.

Con el sistema de control de rentas lo que se va a conseguir es que durante un período acotado de tiempo los precios del alquiler no suban respecto del nivel en el que se hallan en la actualidad. Es decir, se va a frenar la inflación galopante de los últimos años. ¡Que no es poco! Como ocurrió, por cierto, en Cataluña entre el cuarto trimestre de 2020 y el primer trimestre de 2022, con la Llei 11/2020.

Para los tenedores de menos de 5 viviendas, ello se alcanzará no permitiéndoles aumentar las rentas respecto de las que tenían en el contrato existente y para los que tienen 5 o más viviendas, no permitiéndoles que pacten alquileres por encima del que les marque el índice de precios, es decir no por encima de allí donde muchos estaban. Que es, precisamente, lo que pretende señalar el Índice. Por supuesto que en algunos casos de alquileres actuales muy hinchados y muy por encima de la media de productos semejantes en zonas semejantes, la renovación va a suponer un descenso habiéndose de ajustar a un índice por debajo; y también, en sentido contrario, para alquileres muy por debajo de la media de productos semejantes en zonas semejantes, la renovación podría suponer un aumento si se ajustan a un índice por encima. Pero estos van a ser casos concretos que no deberían invalidar una lectura sosegada y ponderada de los efectos generales futuros de una política de contención de rentas. Efectos que, lógicamente habrán de medirse en relación a la situación en la que se hallaban los alquileres en el momento del arranque de la normativa reguladora y no en relación con los pronósticos y deseos de los portales inmobiliarios.

Por lo tanto, sería bueno evitar lecturas a priori catastrofistas o excesivamente triunfantes, especialmente si arrancan de una incorrecta utilización de los datos de partida ya que todo ello puede quedar contradicho por la realidad futura y, de momento, tan solo sirve para exacerbar las posiciones y los ánimos e introducir nerviosismo y profunda preocupación en una sociedad desconocedora de las complejidades técnicas y metodológicas de los supuestos estudios.

Lo que necesitamos en vivienda es serenidad y análisis de la realidad y de las propuestas lo más ecuánimes y objetivos posible. No pringuemos sin haber asado. Y si queremos enfriar el mercado, propongamos, complementariamente al control de rentas, medidas de fomento del descenso de precios a cambio de garantías de cobro de los alquileres o ventajas fiscales, como ya ha empezado a introducir la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda.

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