España necesita construir 1,2 millones de viviendas de alquiler protegido para rebajar la tensión del alquiler

Construir 761.000 casas destinadas a alquiler asequible durante 10 años y otras 442.000 para alquiler social. Esa es la necesidad que tiene el mercado español de arrendamiento para rebajar las tensiones actuales, según un análisis del sector inmobiliario. España atraviesa un momento complicado como otros países, aunque agravado por la escasez de vivienda pública. La solución propuesta exige fuertes inversiones: hasta 108.000 millones de euros, de los que un 24% (26.600 millones) deberían salir de los Presupuestos y el resto de la iniciativa privada, solo para el arrendamiento por debajo de precios de mercado. Y para el social, destinado a los hogares con menos capacidad adquisitiva, otros 25.000 millones del erario.

El estudio Acceso a la Viviendas y las necesidades de Alquiler Asequible ha sido presentado este martes en Madrid. Tras su elaboración se encuentran la promotora Culmia, con evidentes intereses en el segmento del alquiler asequible (su consejero delegado, Francisco Pérez, ha destacado que ya tienen 3.700 viviendas en diferentes fases de producción destinadas a este mercado) y la compañía demoscópica GAD3. Juntas han estimado las necesidades de la demanda, aunque el documento parte de un análisis de la situación española y una comparativa con otros países europeos.

La foto no es favorable para casi nadie. Los precios de alquiler se han disparado en todos los países de Europa occidental y se encuentran en máximos históricos. En España ya están un 16% por encima de 2007, cuando se sitúa el pico anterior a la actual escalada de precios. Está en línea con el 15% de sobrecalentamiento que se detecta en Francia e Italia, y muy por detrás de los países nórdicos, Portugal y Reino Unido, todos ellos por encima del 30% o incluso el 40%.

Cruzando datos de oferta con estadísticas del INE, el estudio señala que los problemas de vivienda asequible en España afectan a 1,37 millones de los 1,8 millones de hogares que viven de alquiler a precios de mercado. Es decir, que tres de cada cuatro familias inquilinas tienen que destinar un 30% de sus ingresos al pago de la vivienda (lo que se conoce como tasa de esfuerzo). Pero los problemas más graves se concentran en algo más de 1,2 millones de hogares (un 66%) cuyos ingresos mensuales no superan los 2.000 euros mensuales. De estos, 750.000 hogares tienen que gastar más del 50% de todo su poder adquisitivo en pagar la casa. “Eso supone la mitad de todos los hogares con sobresfuerzo”, ha destacado Celso Gómez, director de Análisis y Estrategia de Culmia, durante la presentación del análisis. “Aquí entendemos que tiene que intervenir la Administración de manera directa”, ha añadido.

Es decir, esos son los 442.000 alquileres sociales que, según el estudio, harán falta. Especialmente cuando España cuenta con 25 viviendas públicas por cada 1.000 viviendas (es decir, un 2,5%), mientras que la media europea es de 93. Y esa es la parte en la que el sector promotor ve pocas posibilidades de intervenir.

Colaboración público-privada

Cuestión diferente son las 761.000 viviendas para alquiler asequible. Como la tasa de esfuerzo en compra también va creciendo (ha dado un estirón con la subida de tipos de interés, aunque todavía está por debajo de los picos de la burbuja) y la edificación está estancada en torno a las 100.000 viviendas anuales, las predicciones apuntan a que el alquiler seguirá ganando cuota. Máxime cuando la creación anual de hogares duplica las casas que se edifican. Pero con las dificultades expuestas antes, se necesita una nueva tipología de vivienda que apenas cuenta con tradición en España: el alquiler asequible. Esto, que generalmente se define como una casa con rentas que en torno a un 20% por debajo de los precios de mercado, es lo que algunas Administraciones han empezado a explorar con proyectos de colaboración público-privada.

De ahí viene el interés del sector inmobiliario. Como la fórmula más común es la cesión del derecho de superficie, sobre el que un privado construye y luego puede explotar las viviendas hasta 80 años (el máximo legal) en régimen de arrendamiento a un precio tasado, se ha abierto una vía de negocio para muchas promotoras inmobiliarias (interesadas el desarrollo del proyecto) y también para diferentes perfiles de inversores (interesados en la gestión posterior de los arrendamientos, que proveerán rentabilidades estables durante muchos años, aunque modestas según los expertos). Esas 761 viviendas podrían beneficiar, según el estudio, a otras tantas familias con ingresos mensuales de entre 1.000 y 3.000 euros. Aunque lo lógico es que entre estos, los que más poder adquisitivo tiene acaben en el alquiler libre, que también debería ganar 166.000 unidades en una década. Y eso sin olvidar que algunos hogares preferirán comprar y las Administraciones también deberían ayudar a dar ese paso mediante la VPO tradicional.

Geográficamente, Cataluña es la comunidad donde más nuevas viviendas de alquiler asequible van a hacer falta: 225.000. Le sigue Madrid, con 174.000. Pero mientras que en la primera las necesidades de inversión pública se cifran en 1.000 millones, en la segunda superan los 5.400 millones. “El simple efecto de la subida de módulos hace que en Cataluña el dinero invertido sea 10 veces más eficiente que en Madrid”, ha explicado Gómez. El módulo es el precio máximo que cada Administración pone para la vivienda que se edifica bajo fórmulas de protección, y su incremento es una insistente reivindicación del sector inmobiliario, que señala que en algunas comunidades llevan años congelados y eso mina la rentabilidad de estas promociones para las compañías privadas.

Del lado de la inversión puramente pública, el estudio estima que sería necesario elevar la dotación para vivienda en los Presupuestos hasta los 6.600 millones por año durante la próxima década. Actualmente no llega a 5.000 millones, pese a contar con los fondos europeos de recuperación, y en los últimos años del Gobierno de Rajoy apenas alcanzó 400 millones. Las medidas propuestas contemplan ayudas a la construcción y a la financiación (en un momento especialmente peliagudo por la subida de intereses), así como desgravaciones fiscales y algunas ayudas directas para alquiler y compra. Pese al enorme salto que supondría respecto a la situación actual, el estudio asegura que en el pasado ya se han hecho esfuerzos similares. Esa inversión pública “equivalente al 0,45% del PIB de España da solución a los 1,37 millones de hogares tensionados”, concluye el análisis.

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