La última reinvención de la Sareb

Todos los bancos malos son un invento y el español no fue una excepción. Alumbrada a finales de 2012, cuando el sistema financiero parecía ahogarse bajo el peso de todo el ladrillo que tenía encima, la Sareb (formalmente bautizada como Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria) fue una solución de urgencia. Y como tal, ha vivido en una metamorfosis continua para tratar de buscar la mejor manera de deshacerse de la pesada herencia que recibió: más de 50.000 millones de deuda, y activos inmobiliarios teóricamente equivalentes a esa misma cantidad. Pero el mayor cambio hasta la fecha fue una variación de apenas un 4,24% en su accionariado por un precio que no trascendió, pero se supone simbólico. Eso es lo que permitió al Estado convertirse en accionista mayoritario tras introducir, dentro del mandato de desinversión, el principio de sostenibilidad y utilidad social de la entidad.

Un año se ha cumplido esta semana desde que el FROB (Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria, otra creación de la crisis de 2008) anunció que ya tenía un 50,14% de la Sareb, frente al 45,9% de participación pública que regía desde el origen. El Gobierno puso la venda antes de la herida: en un real decreto-ley aprobado en enero de 2022 (hasta entonces, el Estado tenía prohibido sobrepasar la mitad de las acciones) había regulado cómo se haría el cambio. De entrada, aunque de manera voluntaria, salieron los consejeros propuestos por los bancos que forman parte del accionariado. Y se redujeron, esto sí por obligación legal, los salarios de los consejeros ejecutivos un 40% (hasta un máximo de 189.000 euros anuales). Esto acabaría trasladándose en diferente medida, desencadenando un conflicto laboral, a todo el consejo, el equipo gestor y a los escalones salariales más altos de la plantilla.

Pero la modificación más llamativa fue la del objeto social. A “los principios de transparencia y gestión profesional” que contemplaba el decreto fundacional, se añadieron la sostenibilidad y la utilidad social, especificando que se asumirían “estrategias de cesión de inmuebles a entidades públicas o a entidades no lucrativas”. En realidad, era algo que el banco malo ya hacía, pero desde entonces ha modificado e intensificado la gestión de sus viviendas sociales. Fuentes de la Sareb defienden que “no es una decisión que se adoptara por pasar a tener una mayoría de capital público”, sino “una decisión de negocio que busca un beneficio social y económico”. De hecho, sitúan los pasos iniciales para buscar una nueva solución antes del real decreto-ley que reinventó la compañía.

La estrategia tiene varias patas y parte de una necesidad perentoria. El 80% de los 50.000 millones de activos que recibió Sareb en 2012 eran préstamos dudosos, frente a un 20% de casas. Aunque en un primer momento el banco malo colocó a inversores algunos paquetes de créditos, el negocio ha ido evolucionando hacia la transformación de estos en inmuebles comercializables porque se supone que su venta permite obtener más beneficio (o menos pérdidas, según el caso). El problema es que un 40% de las casas que se reciben por esa vía tienen en realidad una familia viviendo dentro, frecuentemente en precario. Y el plan inicial de ceder esos pisos a las Administraciones públicas para que se encargasen de ellas no cuajó: aunque la Sareb llegó a tener cedidas más de 3.000 viviendas por esta fórmula, las fuentes consultadas describen los resultados como “muy insatisfactorios”.

La nueva política del banco malo es conocer bien quiénes son sus inquilinos y okupas. Y si cumplen los criterios de vulnerabilidad del Fondo Social de Vivienda, se activa un mecanismo de protección que permite regularizar el alquiler y acceder a asesoramiento laboral. Como son competencias que exceden las capacidades de la compañía que preside Javier Torres, se sacó un contrato a concurso. Lo ganó Servihábitat, la gestora inmobiliaria de CaixaBank y el fondo Lone Star, junto con dos proveedores de servicios sociales (Sogemedi y Gesocin). Actualmente, se enorgullecen en el banco malo, se firman 15 contratos de alquiler social al día y la inserción laboral ya ha dado los primeros frutos. Pero hay que llamar puerta a puerta y no siempre alguien responde al otro lado. Las 9.000 viviendas que se identificaron como elegibles se traducen de momento en 2.000 hogares con acompañamiento social.

Casi 70.000 casas

En total, el banco malo tenía a finales de 2022 unas 67.000 viviendas (el número va variando con el tiempo por la conversión de préstamos en inmuebles), aunque solo 47.000 se consideraban comercializables. La desinversión siempre ha sido el objetivo principal y la Sareb calcula que un 85% del valor de sus activos actuales (es decir, 22.495 millones de los 26.465 millones que declaraba poseer) se enmarcan en esa meta. La máxima es vender a toda costa, y eso no entra en contradicción con la renovada vocación social de la compañía. De hecho, acordó recientemente con la Generalitat Valenciana la mayor operación de la adquisición de vivienda pública.

La otra pata del negocio es la del desarrollo, que atañe a un 12% de los activos. Consiste en acabar casas que se recibieron a medio hacer, levantar promociones inmobiliarias o aprovechar mediante otras fórmulas los suelos que se heredaron del estadillo de la burbuja. En esto último, el banco malo ha encontrado otra receta para apuntalar su estrategia social. El bautizado como Proyecto Viena copia lo que otras Administraciones han empezado explorar: la cesión del derecho de superficie de un solar para levantar pisos de alquiler sostenible. El arranque está pendiente de un estudio encargado a PwC, pero fuentes de la Sareb avanzan que la concesión será como mínimo de 50 años. En una primera fase, hay potencial para 15.000 viviendas, un 25% de las cuales estarían en la Comunidad Valenciana y un 20% en Cataluña. A nadie se le escapa que el proyecto satisface los intereses del Gobierno de aumentar el parque de alquiler público, a la vez que aplaca las críticas de Unidas Podemos y otros partidos que siguen exigiendo que todas las viviendas de Sareb pasen a titularidad 100% pública.

Los planes del banco malo se multiplican, pero el tiempo se agota. La compañía nació con fecha de caducidad a finales de 2027. Pero en más de 10 años de funcionamiento, solo ha amortizado un 40% de la deuda que recibió. Quedan menos de cinco años para tratar de avanzar lo máximo en ese objetivo y la sensación interna es que el nuevo reequilibro ha puesto los mimbres necesarios para tocar todas las teclas a la vez. De hecho, aseguran en la entidad, el final es lo que menos preocupa. Hay varias posibilidades (incluyendo una prórroga) y la decisión que se adopte no depende de la empresa, pero tampoco de Bruselas. “Será el Gobierno español el que tenga que tomar una decisión”, resumen las fuentes consultadas, “todavía quedan años y no hay nada escrito”. En la agitada vida del banco malo, nunca puede descartarse un giro de guion.

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