El Gobierno actualiza los coeficientes de plusvalía, con subidas y bajadas en función de la antigüedad de la adquisición

El Gobierno ha actualizado los coeficientes máximos del impuesto de plusvalía municipal que debe pagar quien venda un inmueble, lo herede o lo reciba en donación. La modificación se recoge en el proyecto de Presupuestos Generales del Estado para 2023 que el Ejecutivo acaba de presentar en el Congreso, y prevé subidas y bajadas en los porcentajes que se aplican para calcular el tributo en función de los años de tenencia del inmueble. Los incrementos más pronunciados se darán para aquellas viviendas que se transmitan siete u ocho años después de su adquisición: los coeficientes pasan de 0,12 a 0,18 y de 0,10 a 0,15, respectivamente. En cambio, para inmuebles comprados con anterioridad, en plena burbuja inmobiliaria, los multiplicadores se reducen, así como se elevan los aplicados en operaciones a corto plazo, de menos de dos años.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), el nombre oficial de la plusvalía municipal, grava la ganancia extra que supuestamente brinda la revalorización del suelo donde radica el inmueble. Es un tributo que cobran los Ayuntamientos, que tienen margen para rebajar hasta en un 15% los coeficientes máximos fijados por el Gobierno. Hasta finales del año pasado, este gravamen solo podía calcularse aplicando al valor catastral del terreno unos multiplicadores que presumían que el suelo se revalorizara cada año. Una fórmula que no recogía la verdadera evolución del mercado y que quedó en evidencia con la crisis inmobiliaria.

Por ello, el Tribunal Constitucional tumbó el pasado octubre la fórmula para calcular el gravamen. El Ministerio de Hacienda aprobó entonces un nuevo esquema, que intenta reflejar mejor el comportamiento del mercado. Este implica menores cargas, con coeficientes más bajos, para las ventas de pisos comprados durante la crisis financiera y antes del pinchazo de la burbuja, mientras que eleva los porcentajes para las ventas a muy corto plazo, por su posible naturaleza especulativa. Asimismo, determina multiplicadores inferiores a los previos a más años de tenencia del inmueble.

La nueva normativa también pone a disposición del contribuyente un método alternativo para calcular el impuesto, que no se basa en coeficientes, sino a partir de la ganancia obtenida por la operación. Puede elegir el sistema más beneficioso, y nunca tendrá que pagar el tributo en caso de registrar pérdidas. Ya lo había dictado así el Constitucional en 2017, en un primer fallo en el que cerró la puerta a que se pudiera exigir la plusvalía en caso se vendiera el inmueble por debajo del precio de compra. En una segunda sentencia, determinó que el impuesto tampoco se podía cobrar si las ganancias eran inferiores al gravamen. “El Gobierno buscó una fórmula en la que se garantiza que a ningún inmueble se le pueda cobrar una plusvalía si no se ha revalorizado”, ha puntualizado este martes la ministra de Hacienda, María Jesús Montero, preguntada por la actualización de los porcentajes.

Actualización

Los nuevos coeficientes se modifican cada año, según la evolución del mercado inmobiliario. El cambio recogido en el proyecto de Presupuestos para el año que viene, que entrará en vigor el próximo 1 de enero y que ha adelantado Vozpópuli, eleva en hasta un 50% los coeficientes que se aplicarán en 2023 a la enajenación de propiedades compradas siete y ocho años. En general, subirán todos los multiplicadores que afectan a adquisiciones realizadas entre hace 5 y 13 años. También lo harán los que se aplican a las transmisiones a corto plazo, llevadas a cabo en menos de dos años desde la compra del inmueble. Por el contrario, los porcentajes se reducirán en hasta un 19% en el caso de viviendas adquiridas antes de 2009.

Pese a las modificaciones, los coeficientes más bajos siguen siendo los aplicables a transmisiones por compras realizadas en los años de la crisis financiera, de 2009 a 2012 (un coeficiente de 0,09 en 2023). Los más altos afectan a las tenencias largas, de más de 20 años (0,45).

Fuentes de Hacienda explican que la determinación de los coeficientes se realiza teniendo en cuenta los incrementos medios de valor observados cada año, y que los nuevos porcentajes son el resultado de la actualización del análisis de dichos incrementos medios, tomando como datos de partida objetivos sobre las operaciones realmente efectuadas. Añaden que las operaciones realizadas en un periodo de mayor auge de precios conllevan, como norma general, un incremento menor en relación sobre el valor actual con respecto a las operaciones realizadas en periodos de desaceleración de precios de mercado.