La herida todavía abierta de la gran quiebra de Martinsa Fadesa
La caída de la promotora, hace diez años, aceleró la crisis inmobiliaria y dejó un reguero de cadáveres urbanísticos
El año 2008 quedó fosilizado en la oficina de venta de la urbanización Bella Rotja, en Pego (Alicante). Como si un volcán hubiera entrado en erupción y no hubiera habido tiempo para salvar nada: los despachos y miles de documentos fueron abandonados a merced del tiempo y del vandalismo. Alrededor de las oficinas de Bella Rotja se desarrolla una batalla entre la naturaleza y la codicia. Unas 70 estructuras de casas pareadas, abandonadas, se sostienen con alfileres, a la espera de que un golpe de viento o un inversor temerario quieran derribarlas o salvarlas. Bella Rotja es una de las muchas cicatrices que dejó abiertas de norte a sur de España, en julio hará diez años, el hundimiento de la inmobiliaria Martinsa Fadesa.
La carcasa de la oficina de venta de Bella Rotja cae en pedazos sobre catálogos de venta, fotocopias del Ayuntamiento o notas escritas por sus empleados: “Ha llamado Patxi del País Vasco por el tema de los bloques de Sandra. Volverá a llamar el lunes. Carmen 2/06/2005. 18:15”. Entre el mar de papeles y escombros aparece la copia de un artículo de EL PAÍS de 2004: “El precio de la vivienda sube un 16% en un año”. En Pego todo fue muy rápido: el Ayuntamiento aprobó en 2003 el plan urbanístico para Bella Rotja. La empresa urbanizó una extensión de 2,3 kilómetros de longitud en un paraje natural con vistas a la costa de Dénia. Todo estaba listo para albergar hasta 2.000 viviendas y un campo de golf, pero el volcán estalló en julio de 2008: Martinsa Fadesa, la promotora, se declaraba insolvente y suspendía pagos. Un representante del Ayuntamiento de Pego asegura que la administración concursal de Martinsa Fadesa ha recibido “200 ofertas de compra” por Bella Rotja. Su alcalde, Enrique Moll, declaró en 2016 al diario Las Provincias que un inversor árabe quería comprar la urbanización por 60 millones.
Martinsa Fadesa nació en junio de 2007 con la fusión de la inmobiliaria del empresario Fernando Martín y la gallega Fadesa. La suma de las dos creó la promotora española con más activos, recuerda el profesor de Esade Joan Carles Amaro. Un año más tarde caía el gigante y se abría la caja de Pandora. “Por la magnitud y por el momento, Martinsa Fadesa tiene un simbolismo especial por el impacto que tuvo, sus efectos colaterales. Aceleró el pánico y el estallido de la burbuja”, dice Amaro. La inmobiliaria no pudo recuperarse y la liquidación empezó en febrero de 2015. Hasta que llegó el concurso de Abengoa, la suspensión de pagos de la empresa fundada por el también expresidente del Real Madrid era la mayor que hubo en España con una deuda total de 7.000 millones. Las cuentas de la compañía indican que el pasivo ascendía en marzo de 2017 a 5.797 millones. La lista de acreedores supera los 6.000, el principal de ellos es el banco malo, la Sareb, con 1.300 millones de euros de deuda.
La historia del bufete Arriaga Asociados empezó en la urbanización de 3.000 viviendas que Martinsa Fadesa construía entre campos de cereales de San Mateo de Gállego, a 30 kilómetros de Zaragoza. Jesús Arriaga invirtió allí, perdió su dinero y lo recuperó tras estudiar a contrarreloj la carrera de Derecho. Sus primeros clientes fueron afectados por la quiebra de Martinsa Fadesa. Arriaga confirma que la gran mayoría de particulares que adquirieron viviendas no entregadas han recuperado su dinero, aunque sin intereses. Arriaga admite que su inversión parecía segura: “Era una empresa conocida, parecía sólida y cotizaba en el Ibex 35”. Cuando cayó en concurso, la CNMV suspendió su cotización. En 2015 fue excluida de la Bolsa y sus accionistas pasaron al furgón de cola de los acreedores.
Martinsa Fadesa vendió sobre plano un millar de viviendas de la urbanización de San Mateo de Gállego. De aquello hoy solo existen 48 esqueletos de hormigón. El pueblo tiene 3.000 habitantes y la promoción estaba diseñada para albergar a 12.000 personas. El alcalde, José Manuel González, dice que el único uso que tiene hoy el lugar es como vertedero descontrolado. El regidor confirma que le gustaría derribar las obras de superficie y que las cerca de 200 hectáreas de la urbanización se convirtieran en granja de energía fotovoltaica. Las dificultades para ello son muchas: las principales son, según González, que el Ayuntamiento no tiene el dinero para un largo pleito judicial, las posibles indemnizaciones o el coste del derribo, y la venta fragmentada de las parcelas por parte de la administración concursal. En el Pirineo de Lleida, el Ayuntamiento de la Torre de Capdella también lamenta la liquidación fragmentada de los terrenos de Martinsa Fadesa para lo que tenía que ser un complejo de esquí.
La desolación es similar en Buniel. A 16 kilómetros de Burgos, este municipio de 500 habitantes vive coronado por lo que iba a ser la Ciudad Jardín Soto del Real. La urbanización llegó antes que las 1.600 casas proyectadas. Los conejos y el pillaje dominan el lugar; todo lo que podía tener un valor reciclado, ha sido robado. El alcalde, Roberto Roque, avisa de que es peligroso andar por la zona porque faltan todas las tapas del alcantarillado, del agua y de las arquetas, y los bloques de edificios están en pésimas condiciones.
Los desechos de la promoción en Buniel son hoy propiedad de Martinsa Fadesa y de bancos como el BBVA, la Sareb o el Sabadell. La compañía debe al consistorio 800.000 euros. Roque critica que ningún representante de las entidades bancarias responde a sus peticiones de diálogo. El alcalde de Buniel, como el de San Mateo, lamenta que los propietarios ignoran sus reclamaciones para establecer medidas de seguridad y de mantenimiento en los solares. Pero Roque también opina que el desastre en Buniel podría haber sido mayor: “Si Martinsa Fadesa hubiera caído seis meses más tarde, ahora quizá tendríamos allí 200 residentes, a los que tendríamos que dar servicio. Hubiera sido la ruina del pueblo”.
Josep Roca, director del Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la Universidad Politécnica de Cataluña (UPC), subraya que los ayuntamientos no son inocentes. Roca recuerda que la ley de liberalización del suelo, en 1998, se apareció ante muchos consistorios como El Dorado. Arriaga recalca que también fallaron tanto las obligaciones de las administraciones públicas de supervisar la viabilidad financiera de estas promociones como las de las entidades bancarias. Roca cree que no sería descabellado derribar promociones sin uso, y afirma que en el caso de una urbanización con mejores condiciones para sobrevivir, “hay que tener en cuenta el coste de proveer servicios como el agua, los residuos”. “Aunque haya demanda”, resalta Roca, “hay que analizar si es razonable el coste en sostenibilidad para la región”.
La promoción Mirador del Ebro, en L’Aldea (Tarragona), entra en los parámetros de los cadáveres de Martinsa Fadesa que es más factible resucitar. Sus cerca de 1.000 viviendas, a medio construir, se encuentran a diez minutos de la playa, frente a una entrada de autopista y con una estación de tren próxima. El Ayuntamiento y la Generalitat mantienen contactos con el Santander, propietario de los terrenos. El alcalde de L’Aldea, Dani Andreu, afirmó el pasado febrero que existía un principio de acuerdo con el fondo inmobiliario Blackstone para adquirir la urbanización, y esperaba que se materializase esta primavera. Andreu no quiere hacer nuevas declaraciones hasta que no se decida la operación. Mientras, las calles del Mirador del Ebro continúan en silencio y en retroceso, la imagen desoladora de una ciudad vacía y sitiada frente a la amenaza del pillaje.
Levantar poco a poco el vuelo
Dos grandes urbanizaciones de Martinsa Fadesa, Costa Miño Golf (A Coruña) y Costa Esuri, en Ayamonte (Huelva), levantan el vuelo poco a poco con la intervención de ayuntamientos y residentes. Nieves Gómez, presidenta de la Asociación de Vecinos de Costa Esuri, explica que el complejo tiene una población permanente de 3.000 habitantes, y 8.000 en verano. El proyecto preveía albergar a unos 20.000 vecinos. Gómez y su marido adquirieron en 2013 la casa de sus sueños por 80.000 euros, cuando el precio original era de 300.000, asegura Gómez. Los vecinos presionaron para que el ayuntamiento de Ayamonte instalara una línea regular de bus, el transporte escolar y esperan que cumpla con la ampliación del asfaltado, la mejora del arbolado y la instalación de una depuradora. Gómez admite que faltan servicios comerciales y recreativos. Ello depende de que un inversor tire adelante con el centro comercial, abandonado, los dos hoteles planificados y un segundo campo de golf. “La escuela, el dispensario médico y el centro social estaban planificados, pero sabemos que, de momento, son inviables”, admite Gómez.
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