Sólo cierta sobrevaloración

En los últimos meses, varios analistas económicos han estudiado la evolución del mercado inmobiliario, que, contra casi todo pronóstico, ha seguido teniendo una actividad importante, caracterizada por una fuerte demanda, que ha sido seguida, inevitablemente, por un encarecimiento de los precios, quizá más allá de lo que sería objetivamente razonable... si sólo tenemos en cuenta la necesidad de vivienda y las cifras que la gente puede pagar por la compra de su vivienda.

La conclusión a la que llegan muchos de esos analistas es que en el mercado inmobiliario están entrando una serie de inversionistas que, desalentados por los pobres resultados de las inversiones en Bolsa, esperan hallar en el producto inmobiliario un valor refugio para sus activos líquidos, que les permita, no ya ganar mucho dinero, sino simplemente evitar seguir perdiendo.

Y, dando un paso más, algunos de ellos extraen el corolario de que esta situación está creando una burbuja inmobiliaria que, cuando se pinche, puede provocar un desastre en el mercado, por el efecto de desplome de los precios que, a su vez, podría provocar que el valor intrínseco del bien inmueble llegara a ser inferior al importe de la deuda hipotecaria asumida para pagar su propiedad.

Yo comprendo que para el inversor bursátil medio, con ánimo meramente especulativo, la situación actual es muy dura: hemos asistido al desplome de una serie de valores, esencialmente ligados a las nuevas tecnologías. En esos casos sí cabía hablar de burbujas, porque es claro que los criterios de valoración de esas empresas no partían de su valor real, sino, meramente, en sus expectativas de ganancia futura, partiendo de elementos tan etéreos como listas de datos de potenciales clientes, a los que atribuían un valor unitario medio de un millón de pesetas.

Es verdad, también, que en épocas no muy lejanas se dio ese fenómeno ahora augurado: tanto en el Reino Unido a principios de los años noventa como en México en 1994 se produjo el hecho de que el valor de mercado de las viviendas llegó a ser inferior al importe de los préstamos asumidos para alcanzar la propiedad, con la consecuencia de que mucha gente prefirió abandonar lo ya pagado y dio lugar a un verdadero desplome del mercado. Pero si analizamos bien lo que pasó entonces llegamos a la conclusión de que lo que ocurrió no fue que los bienes inmuebles perdieran valor, sino que el importe de las deudas creció excesivamente, que no es lo mismo. En ambos casos, se trataba de una forma de comercialización de préstamos que permitían acumular al capital una serie de conceptos, entre ellos el importe capitalizado de algunos pagos anuales que dejaban de atenderse. Dicho de otro modo, lo que ocurrió es que, cuando se quisieron dar cuenta, el importe de la deuda era superior al valor de los activos.

Pero eso es difícil que ocurra hoy, al menos en España, dada la férrea disciplina que el Banco de España impone a las entidades de crédito. De modo que, aunque entiendo que es cierto que una parte del parque inmobiliario de vivienda usada está sobrevalorado, no lo está tanto como para producir una crisis, esencialmente porque la morosidad se mantiene en cotas relativamente bajas y la gran inercia que presentan los tipos de interés hace que sea difícil que se reduzca sustancialmente la capacidad de pago de las familias, aunque se hayan endeudado a tipo de interés variable. Además, es poco probable que los inversores deseen desinvertir simultáneamente.

Pero, sobre todo, porque los bienes inmuebles constituyen un valor real: el producto inmobiliario es un valor sólido en sí mismo desde que se introdujo en la historia el concepto de propiedad privada.

Por ello, cuando la elevación de precios llegue a ser excesiva, lo que va a ocurrir es que los inversores tendrán que rebajar sus expectativas de beneficio o esperar tiempos mejores para vender, pero nada más, porque siempre podrán alquilar los inmuebles que han comprado. Por su parte, los promotores que hayan comprado solares a precio excesivo van a sufrir un poco, pero con los actuales tipos de interés la cosa no es tan grave como cuando los tipos estaban al 14% o más; además, se supone que son expertos y que no comprarán demasiado caro. Por tanto, creo que no se dan las condiciones para que el mercado estalle de golpe, que es lo que les pasa a las burbujas cuando las pinchan o revientan. Es en este sentido en el que afirmo que no existe burbuja inmobiliaria, sino, simplemente, cierta sobrevaloración.

Guillermo Chicote Estruch es presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España.