Crecen los trueques de vivienda: cambio piso en la playa por licencia de taxi

Jesús D. tiene un plan para su jubilación. A sus 48 años cree que ha llegado el momento de irse asegurando un retiro digno. “Siendo autónomo, ya sabes que las pensiones a percibir no son muy altas”, señala. Su plan consiste en permutar la segunda vivienda que posee en la localidad turística de Cullera (Valencia) por una licencia de taxi en Madrid, ciudad en la que se reside. El apartamento, situado a unos 80 metros de la playa de San Antonio, con 50 metros cuadrados de superficie y dos dormitorios, también está en venta. Jesús no quiere cerrarse puertas. “Estoy trabajando, tengo un taller de coches con mi mujer y poco tiempo para disfrutar de la segunda vivienda; y tampoco me gusta alquilar, no me lo he planteado”, cuenta.

El precio por el que permuta su casa es de 73.000 euros. Antes pedía más, 85.000 euros, pero se dio cuenta de que recibía pocas llamadas. Esto le obligará a desembolsar dinero por la licencia de taxi que persigue. “Las anuncian desde 95.000 hasta 140.000 euros, dependiendo del día de libranza, del coche, de las ganas de vender... Actualmente se venden en torno a los 100.000 euros con un coche al que aún le queden seis o siete años para poder trabajar con él”, señala. “El taxi lo conducirá un buen amigo”, añade. Jesús tendrá que poner de su bolsillo entre 25.000 y 30.000 euros, además de su casa en Cullera, para cerrar el trato.

A pesar de que el trueque tiene un peso muy reducido en el mercado inmobiliario español, el número de operaciones ha crecido levemente este año. Hay algo más de un millar de ciudadanos que han permutado sus viviendas en los primeros ocho meses del año. De enero a agosto, último dato disponible del INE, se han firmado 1.094 permutas, frente a las 591 del mismo periodo del año 2020 (la disminución en este caso es lógica por el confinamiento pandémico). En los mismos meses de 2019 fueron 1.013 operaciones, en 2018 la cifra alcanzó las 899 y en 2017 sumó 912 permutas. En definitiva, es el dato más alto desde 2015, cuando de enero a agosto se cerraron 1.171 transmisiones de este tipo, aunque quedan muy lejos de los niveles del bum (7.363 en 2008).

Rebaja hipotecaria

“La permuta facilita que la hipoteca a pedir sea la menor posible, o que incluso no sea necesaria. Por este motivo, y si bien este modelo de compra no es muy frecuente, vive un impulso cada vez que se produce una crisis económica. La dificultad a la hora de acceder a una vivienda lleva a muchos propietarios a dar este rodeo a la operación típica”, señala Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El flechazo inmobiliario es complejo y encontrar a la media naranja casi resulta una proeza, pero, en cambio, internet está lleno de anuncios de permutas, tanto en portales inmobiliarios como Idealista —908 ofrecimientos—, como en Milanuncios y hasta en la plataforma de compraventa de productos de segunda mano Wallapop.

Y, como no, en inmobiliarias. Jean Carlo Farfán es coordinador de Agencia de Grupo Adaix en Puerta de Toledo (Madrid) y Fuenlabrada. Ha recibido el encargo de permutar una segunda residencia en Marbella, propiedad de una señora de 60 años, por otra en Madrid. “Nuestra clienta vive en Madrid alquilada y quiere comprar una vivienda en la ciudad, pero no quiere pagar más, no puede ni quiere meterse en hipotecas”, explica Farfán. El precio del apartamento de Marbella es de 190.000 euros, tiene un dormitorio y se halla en la urbanización Romana Playa. El agente inmobiliario ha de encontrar un piso en Madrid cuyo precio de venta sea el mismo, ni un euro más. “La permuta suele darse cuando el propietario no quiere invertir más dinero, sino cambiar una propiedad por otra”, opina Farfán, en cuya cartera solo tiene este encargo de permuta de momento. Tanto él como su clienta saben que llevará un tiempo hallar la pieza del puzle. “Lo complicado de la permuta inmobiliaria es encontrar una propiedad igual, es decir, un propietario cuya vivienda tenga un precio similar y encaje con lo que buscas y, que a su vez, también esté interesado en tu propiedad. Es todo un reto”, zanja.

Hay trueques de todos los tipos, pero el que más se repite es el intercambio de segundas residencias en zonas de costa por viviendas en otras en ciudades. También en pueblos. Ángel busca un piso en el centro de Madrid para permutarlo por alguna de las viviendas de obra nueva que tiene en un pueblo de Guadalajara.

También se dan trueques internacionales. Mari es argentina, vive en Vilanova i la Geltrú, en la provincia de Barcelona, y anuncia en Wallapop que busca permutar su casa de Argentina, cercana a la ciudad portuaria de Rosario, por una propiedad en España.

Litigios

La fórmula no parece complicada desde el punto de vista legal. Es muy similar a una compraventa de vivienda común, salvo por el hecho de que hay que firmar una escritura de permuta, en vez de dos escrituras de venta. “El único requisito en la permuta es que ambas partes lleguen a un acuerdo, ya sea porque consideren que las viviendas cuentan con idéntico valor o porque quede pactado el importe que una parte debe pagar a la otra cuando el valor de su vivienda sea inferior”, explica Jesús Duque.

Pero en la práctica, la operación no está exenta de riesgos y litigiosidad. “Es una operación compleja, se generan problemas como reclamaciones por vicios ocultos o cargas en el registro”, comenta Juan Ignacio Navas, socio director del bufete Navas & Cusí. El letrado da cuenta de que en su despacho “se han extendido los casos de permutas, sobre todo tras la covid”. Se refiere a que cada vez más gente quiere vivir en otra parte, “en la sierra, en zonas de campo o, si el teletrabajo lo permite, en una ciudad extranjera y es más fácil cambiar que vender, buscar y comprar”, añade Navas. Una opinión compartida por el abogado Salvador Salcedo, de Ático Jurídico: “Tras el confinamiento muchas personas se han planteado cambiar de vivienda y la permuta es una de las opciones posibles”. En el bufete Alvarez Abogados Tenerife también hablan de un volumen importante de litigios por permutas. Hacen alusión a los casos que acaban en los juzgados porque, por ejemplo, una de las partes entrega la casa y la otra no.

Desde el punto de vista fiscal, y siempre que no se recurra a ninguna artimaña para tratar de pagar menos impuestos, las partes no se benefician de ningún ahorro en la operación. María Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, lo explica: “La permuta supone pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la plusvalía, el registro y la posible ganancia patrimonial en el IRPF exactamente igual que si hicieras dos compras. Al haber dos transmisiones cruzadas, esos gastos se generan por cada transmisión, así que no hay ahorro”. Barea dice que, a pesar del leve repunte que registran las estadísticas del INE, en los despachos de notarios sigue sin ser una operación habitual.

Además, si alguna de las viviendas o ambas están hipotecadas, “el banco deberá dar el visto bueno para que pueda llevarse a cabo el cambio de titular de la hipoteca”, señala Salcedo.