La regulación del alquiler en Cataluña reduce los precios pero hace caer el número de contratos

La regulación del precio del alquiler en Cataluña ha reducido las rentas, pero ha desplomado el número de contratos: cayeron bruscamente tras la entrada en vigor de la regulación, en marzo pasado. En los 140 municipios declarados como mercado residencial tenso, donde el precio está topado, bajaron un 17,2% (24.543 nuevos contratos), según los datos que la Generalitat ha publicado este martes. Son las esperadas cifras del segundo trimestre de este año (abril, mayo y junio), el primero completo tras la regulación de rentas en la comunidad. Los números, comparados con el primer trimestre, muestran las diferencias entre las zonas no reguladas y las reguladas. Si los contratos han caído un 17,2% en las reguladas, en las no reguladas suben tímidamente, un 1,6%. Las cifras confirman que también cayeron los precios respecto al primer trimestre: un 5% en las ciudades reguladas (donde la media se sitúa en 865,5 euros al mes), frente a una inapreciable caída del 0,6% en el resto.

En el caso de la ciudad de Barcelona, epicentro de la emergencia habitacional, la caída de precios respecto al primer trimestre fue del 5,2%, situando el alquiler medio en 1.131,7 euros (61 menos) y rompiendo 11 trimestres de subidas ininterrumpidas. El desplome de nuevos contratos en Barcelona fue superior a la media de las zonas reguladas: un 19,2% entre el segundo (7.939) y el primer trimestre (9.826). La caída interanual de contratos fue del 23%.

Los datos difundidos este martes proceden de las fianzas que los propietarios depositan en el Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), una fuente oficial que recoge el 80% del mercado. La portavoz del Govern y consejera de Territorio, Sílvia Paneque, ha considerado que “avalan el impacto del tope de precios en las zonas tensas”. Paneque también ha vinculado la caída de contratos a “una derivación a otras fórmulas, como el alquiler temporal”, y se ha referido a “la necesidad de regular el alquiler temporal y de habitaciones para que no se produzca esta desviación”. La consejera ha cargado contra Junts por impedir la admisión a trámite de la regulación de esta modalidad de arrendamiento hace unas semanas en en el Congreso, ha asegurado que “el Govern está absolutamente comprometido en regular el alquiler de temporada y de habitaciones con una regulación efectiva”. “Tenemos que ver en qué ámbito competencial para garantizar su seguridad jurídica”, ha precisado sobre si se debe legislar sobre la cuestión en el Parlament o en el Congreso.

La caída de contratos confirmaría la hipótesis de que la regulación de precios ha reducido la oferta de pisos en alquiler, porque los caseros han recurrido a varias estrategias para esquivar la norma que les obliga a ajustarse al índice oficial de precios. En algunos casos han optado por no alquilar sus propiedades, en otros han prorrogado los contratos al finalizar, para evitar un nuevo contrato si se veían obligados a bajar el precio, y también se ha desviado masivamente la bolsa de pisos hacia el alquiler de temporada (habitualmente por menos de un año), una fórmula no sujeta a la regulación. En marzo pasado, días después de la entrada en vigor de la regulación, el 90% de los alquileres ofertados en Barcelona en los portales de internet eran contratos de temporada.

Sin embargo, voces como el Observatorio Metropolitano de la Vivienda (O-HB en sus siglas en catalán) apuntan a que la caída de nuevos contratos se produce en un contexto de crecimiento del parque total de viviendas de alquiler, con una cifra total de contratos vigentes que crece. Lo destaca Carles Donat, codirector del observatorio, en el que participan las cuatro grandes administraciones catalanas: Ayuntamiento y Diputación de Barcelona, Área Metropolitana de Barcelona y Generalitat de Cataluña. “El parque total de pisos de alquiler aumenta aunque los contratos disminuyen, porque los hogares están ahora más estables en sus viviendas, debido a que desde 2019 la duración se alargó de tres a cinco o siete años, por lo que hay menos rotación y más estabilidad”, argumenta.

Reacción de los inquilinos y el sector inmobiliario

La primera reacción a los datos ha llegado desde el Sindicato de Inquilinas, que ha celebrado en un comunicado la caída de precios como “una buena noticia para los inquilinos que llevan años sufriendo los estragos de un mercado desbocado”. “Los datos muestran, al contrario de lo que argumenta la patronal inmobiliaria, que la regulación no provoca una crisis en el mercado del alquiler, sino que lo estabiliza: donde se aplica el precio cae cinco veces más rápido que donde no se regula”. Sobre el descenso de nuevos contratos el sindicato hace dos lecturas. La primera, positiva: “Menos contratos significa menos rotación y menos gente forzada a cambiar de piso por aumentos de precio”. La segunda, “una caída tan pronunciada muestra que una parte importante de los pisos de alquiler se desvían al mercado desregulado para hacer contratos basura: de habitaciones y temporada que no cubre la regulación”, ante lo que han pedido “incluirlos en la regulación de precios”.

Desde el Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API), su director del área jurídica y portavoz, Carles Sala, valora de los datos que “la caída de los contratos es mucho más importante que el impacto de la regulación en los precios”. Considera que el desplome “acredita una situación en la que los agentes tienen decenas o centenares de peticiones cuando sale una vivienda de larga duración al mercado, y no pueden captar viviendas para ofrecer”. “La retirada de viviendas del mercado en las zonas tensas es muy elevada y es preocupante”, alerta. Sobre las rentas, entiende que la “estabilización de los precios del alquiler tiene que ver con la regulación y con que durante tres trimestres se anunciaron las 140 zonas tensas pero la regulación no fue efectivo, por lo que seguramente subieron más de lo normal”.

La Cámara de la Propiedad Urbana ha señalado, también en un comunicado, la moderación de precios, pero sobre todo, la “fuerte caída en la contratación”. La cámara considera “preocupante la diferencia entre altas y bajas de contratos (7.939 y 7.517) de la que resultan únicamente 422 contratos”. Es, alerta, “la cifra más baja desde que se dispone de datos, este hecho indica una alarmante retirada de viviendas del mercado por parte de propietarios que agrava el desequilibrio entre demanda y oferta que está colapsando el mercado del alquiler en Barcelona”. El gerente de la Cámara, Oscar Gorgues, cuestiona que se hayan desviado contratos al alquiler temporal: “Nadie aporta datos”, apunta, y en cambio afirma que “la venta de vivienda está repuntando y, considerando que no hay oferta de obra nueva, son las viviendas que salen del mercado de alquiler las que alimentan el repunte de venta”.

En la inmobiliaria Don Piso, su subdirector general, Emiliano Bermúdez, valora el descenso y moderación de los precios en la zonas tensionadas pero ve “preocupante la caída del volumen de oferta, que afectará a los ciudadanos que no podrán alquilar”. “Algo estamos haciendo mal si la oferta cae”, dice y también lo atribuye a los alquileres de temporada y a los pequeños propietarios que, en un clima que no es favorable, venden para no arriesgarse”.