La ley de vivienda permitirá subir el precio en áreas tensionadas si el casero hace un contrato de 10 años

Firmar un contrato de arrendamiento de al menos 10 años permitirá a los caseros esquivar la congelación de precios que estipula la futura ley de vivienda en las áreas tensionadas. Según el borrador de la norma, al que ha tenido acceso EL PAÍS, ese es uno de los supuestos en los que se permite incrementar el importe del alquiler en un 10%. Con carácter general, la ley estipula que en esas zonas, aquellas en las que se considera que los importes de las rentas han escalado más de lo razonable y por eso se declaran de precios tensionados, los alquileres quedan congelados. Por un lado, los inquilinos que viven en esa zona pueden exigir prolongar su estancia tres años más de lo que se contempla actualmente manteniendo las mismas condiciones, lo que implica que la renta solo puede subir lo que el IPC anual, la fórmula más común de actualización. Por otro lado, incluso cuando se renueve el alquiler, el casero debe atenerse al precio que marcase el contrato anterior.

Pero esa norma tiene algunas excepciones, que sí permiten subir el precio un 10% adicional. En general se refieren al hecho de que se hayan hecho mejoras en la casa, se haya acometido una rehabilitación energética que suponga un ahorro del 30% en el consumo de energía primaria no renovable o se hayan hecho obras de accesibilidad. Junto con estos supuestos, aparece un cuarto con el que se pretende dar mayor estabilidad a los inquilinos. Para ello, la ley permite subir en esa décima parte el alquiler respecto al contrato anterior si a cambio el casero ofrece el piso 10 años más, bien mediante un contrato de esa duración inicial o bien con otro de duración inferior pero que estipule que puede prorrogarse, como mínimo, hasta una década. A ese incremento que se hace de una sola vez, luego se podrá sumar la actualización anual del precio conforme a la subida del IPC. Lo normal actualmente es que los contratos duren cinco años (o siete años si el arrendador es una empresa), según el mínimo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Precisamente esa es la norma que habrá que modificar para introducir los nuevos supuestos. El Anteproyecto de la Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda introduce una disposición final (la primera de ocho) que reforma algunos artículos de la LAU. En este caso el 17, que es el que determina cómo se estipula la renta en los alquileres, para introducir las consecuencias que implicará la declaración de área tensionada en dos nuevos puntos.

El primero hace referencia a la congelación de precios y los casos en que puede subirse el 10%. El segundo se refiere a los casos de empresas con más de 10 inmuebles, que además de la congelación deberán incluso bajar la renta hasta los límites que determinen los índices de referencia de precios. Esta estadística todavía está por desarrollarse, por lo que este último supuesto cuenta con una moratoria de 18 meses desde la aprobación de la norma, que todavía debe pasar antes por una larga tramitación parlamentaria, para que empiece a aplicarse.

Para la definición de gran tenedor se consolida la que el Gobierno ya introdujo en la legislación especial del coronavirus. Es decir, toda aquella persona física o jurídica que tenga más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados. A los efectos, no se contabilizan los garajes ni los trasteros. Pero en las áreas tensionadas se contemplan distintas medidas para aquellos grandes tenedores que son personas físicas (particulares, a los que solo afecta la congelación de precios), de aquellos que son personas jurídicas (empresas, que deben atenerse a los índices de referencia).

Más cambios en la normativa de alquileres

El 17 no es el único artículo de la LAU que modifica la futura norma estatal sobre vivienda, cuyo anteproyecto será previsiblemente aprobado por el Consejo de Ministros de este martes en primera lectura. La propia disposición final primera también implica cambiar el artículo 10 de la ley de 1994 que regula los arrendamientos urbanos. Ese es el que hace referencia a la duración de los contratos y se cambia, precisamente, para fijar la nueva prórroga a la que tienen derecho los inquilinos de las áreas tensionadas.

Así incluso cuando se hubiera cumplido la duración mínima del contrato (cinco o siete años) y los tres años adicionales de prórroga tácita que permite la LAU, en las áreas que se declaren como tensionadas se introduce una nueva “prorroga extraordinaria” que “deberá ser aceptada por el arrendador”. Esta prolongación funcionará por plazos anuales, siempre que el área donde está la casa arrendada mantenga esa calificación, por un plazo máximo de tres años (los mismos que dura la declaración de área tensionada, aunque esta se puede renovar).

La única manera para el casero de evitar tener que aceptar esa prolongación del contrato será precisamente firmar un nuevo contrato congelando el precio o subiéndolo un máximo del 10% si se da alguna de las condiciones expuestas anteriormente. También si comunica, dentro de los plazos legales establecidos, que necesita la vivienda para sí mismo o para algún familiar en primer grado de consanguinidad. La norma, no obstante, también contempla la posibilidad de que el propietario no lo acepte cuando “se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”. Esto último difícilmente podría suceder en los contratos que ya están firmados, pero en adelante no queda claro qué pasaría si los caseros incluyeran alguna cláusula genérica en que el inquilino renuncie a esa prórroga extraordinaria en caso de declaración de área tensionada.