El mercado estrella, por dentro
El sector de la construcción, la vivienda y sus precios se han convertido en los protagonistas de la vida económica española. El que la construcción y el consumo privado hayan sido los motores del PIB en los últimos años pone en evidencia la importancia que tienen los factores de demanda residencial (quién, dónde, cuándo y cómo una vivienda es requerida) combinados con los de oferta (precio, disponibilidad de suelo y beneficios empresariales), sobre el crecimiento económico. Aunque los apuntados sean considerados los más relevantes, sus mercados, mecanismos y funcionamiento son, en realidad, poco conocidos.
El estudio de Analistas Financieros Internacionales (AFI) para 2004 (Planner-Asprima), viene a dar luz sobre algunos aspectos de la organización empresarial del sector promotor que ayudan a comprender parte del entramado que forma la actividad constructora e inversora. Aplica un análisis económico-financiero de un número importante de empresas promotoras, mostrando diversos aspectos de la toma de decisiones de inversión, su influencia geográfica y su relación con el sistema financiero.
En primer lugar, existe un elevado grado de concentración en el sector, tanto geográfica (70% en Cataluña, Andalucía, Madrid y la Comunidad Valenciana) como en facturación (el 15% de las empresas producen el 90% del valor). En segundo lugar, las estructuras del balance reflejan la importancia de las estrategias desarrolladas por las promotoras sobre las reservas de suelo y su captación, mostrando cómo el sector ha tendido a especializar a sus mayoristas de suelo por dos vías: la primera es la creación de empresas participadas (con el sector financiero) de tamaño medio, que toman posiciones en suelo no desarrollado para gestionarlo y después facilitarlo a sus empresas matrices que son, por general, las de mayor tamaño. La segunda es la compra directa de suelo por las más grandes como forma de inversión (muy activa) a largo plazo que después se revende a otras promotoras de menor tamaño. Las empresas pequeñas tienen menos capacidad para acumular suelo y reducir costes, asumiendo menores niveles de rentabilidad y de actividad garantizada.
En tercer lugar, estas empresas tienen un elevado grado de endeudamiento en comparación con la media de otros sectores, aunque poseen menores niveles de riesgo debido a la garantía hipotecaria y a que, además, la deuda 'desaparece' de la empresa con las ventas. En este caso, el grado de apalancamiento es mayor en las grandes empresas que en las pequeñas, aunque estas últimas son las que soportan mayores costes financieros. Por último, el informe muestra cómo la rentabilidad de las promotoras se ha debido más a la reducción de los costes financieros que al aumento de beneficios corrientes, matizando cómo el tamaño empresarial es fundamental para obtener mayores márgenes de negocio.
El informe cuenta con una segunda parte de actualización que aporta evidencia nueva sobre los cambios en los factores de demanda que explican el particular momento económico de la construcción. Se remarca la coincidencia de distintas fuentes de demanda principal en este periodo, como la derivada de la creación de nuevas familias, de la inmigración y de residencia temporal, entre otras, para explicar el aumento en la edificación y de los precios residenciales, descartando la existencia de una burbuja especulativa. Pone de manifiesto la particular evolución del ciclo edificador español con respecto al de otros países de la UE y de la OCDE, así como la vinculación de la tenencia de vivienda en propiedad con los niveles de riqueza de las familias, las diferencias salariales y la tendencia al consumo. Coincide con otras investigaciones en que los niveles de endeudamiento por vivienda de las familias españolas no reducen su solvencia.
Todas estas novedades hacen especialmente interesante y recomendable la lectura de este intenso informe, que clarifica las tendencias sobre el crecimiento y estabilidad de la actividad constructora en España durante los últimos años.
Paloma Taltavull. Universidad de Alicante
