Tipos de interés y mercado inmobiliario
Durante los dos últimos años, la economía de las principales potencias económicas mundiales ha experimentado un ciclo de recesión considerable. Esto ha condicionado la ejecución de políticas monetarias tremendamente laxas en EE UU, Japón y la UE, que han llevado a tipos de interés históricamente bajos. Incluso los tipos de interés reales han llegado a rozar cifras negativas, dada la abundancia de ahorro en los mercados mundiales y la atonía de la inversión y del consumo en Europa y Japón. El año 2004 ha traído consigo la reactivación del crecimiento económico tanto, en EE UU como en Japón, una vez que se han depurado las empresas de la "nueva economía" que no tenían visos de sobrevivir y las estructuras productivas han asumido el shock de las nuevas tecnologías. A pesar de la incertidumbre política internacional que causa la inestabilidad en Oriente Próximo y el Golfo Pérsico, la confianza va entrando lenta pero paulatinamente en el pensamiento estratégico de los operadores, y esto propicia que la demanda de fondos prestables vuelva a pulsar fuerte para financiar nuevos proyectos de inversión y consumo.
Todos los analistas apuntan hacia una ligera subida de tipos (que no llegará a los 25 puntos básicos) en EE UU tras el verano, una subida que, tarde o temprano, se transmitirá a Europa, a pesar de que sus dos economías motoras (Francia y Alemania) no acaben de incorporarse a la nueva ola de crecimiento mundial. De hecho, el EURIBOR a un año (principal índice de referencia del mercado hipotecario) ya ha tenido un ligerísimo repunte al alza en esta primavera. ¿Qué implicaciones tendrá este nuevo escenario en nuestro entorno más próximo?
Las decisiones de inversión y de consumo no se toman exclusivamente sobre la base de los tipos de interés, sino que influyen las expectativas de beneficios en la determinación de la Tasa Interna de Retorno (TIR), que es la variable de referencia a la hora de adoptar decisiones de inversión. Por su parte, las familias toman sus decisiones de inversión y consumo sobre esta misma base de la rentabilidad esperada, y además consideran las perspectivas de renta familiar a futuro, que tiene mucho que ver con el nivel de empleo. En esta coyuntura, la econonomía española se encuentra en una situación óptima para crecer a una velocidad de crucero del 3% anual durante los próximos años, con tasas de inflación razonablemente controladas entorno al 2%-2,5% e incrementos del nivel de empleo superiores al 1,8% anual. Este entorno resulta favorable para mantener nuestro modelo de desarrollo basado en la demanda interna, fortalecida por el consumo doméstico y la inversión inmobiliaria, que son, en todo caso, los dos principales pilares del crecimiento económico español contemporáneo.
¿Cómo puede afectar la esperada subida de tipos al sector inmobiliario español? Ya está fuera de discusión la hipótesis catastrofista de la burbuja, una vez que se ha constatado la estabilidad del mercado y la buena salud financiera de los hogares españoles a la hora de afrontar el pago de las hipotecas -aun en los peores momentos de la reciente crisis internacional-. El crecimiento de la inversión en vivienda ha sido espectacular durante los últimos años. En este contexto, los índices de morosidad hipotecaria han estado dentro de los límites más conservadores admitidos por la banca, y a pesar de que el endeudamiento hipotecario de los españoles está en niveles altos, el valor patrimonial hipotecado cubre más que sobradamente al de la deuda, lo cual es una garantía de solvencia para el sistema financiero y para la tranquilidad de los hogares. Por otra parte, si hay un factor que caracteriza sociológicamente a las familias españolas, es su capacidad de afrontar los pagos hipotecarios, que consideran prioritarios aun en el peor de los escenarios económicos imaginables.
Mientras los precios de mercado de la vivienda crezcan a tasas reales positivas, y el empleo y la renta familiar en términos reales evolucionen como lo vienen haciendo -siendo éste es el escenario central contemplado tanto por los analistas del sector privado como por el mismo Ministerio de Economía- no existe ninguna base lógica que permita respaldar unas previsiones pesimistas para el sector inmobiliario, aunque repunten ligeramente al alza los tipos de interés en la Unión Europea.
Lejos de cualquier atisbo de pesimismo, el sector inmobiliario español no sufrirá trauma alguno por la subida de tipos a corto plazo. La base sobre la que se calculan las revisiones anuales en los préstamos hipotecarios a tipo variable no va a producir subidas de las cuotas mensuales de amortización, dado que éstas se calculan en referencia al EURIBOR de los últimos seis o doce meses, y esta cifra no registra incremento respecto al que existía en los últimos años.
A estas reflexiones, hay que añadir otros datos de carácter real que actúan como soportes añadidos del crecimiento inmobiliario en España, pues a pesar del envejecimiento paulatino de la población autóctona existen bolsas de demanda latente -además de la demanda natural- que accederán a la vivienda durante los próximos años: la inmigración, que puede suponer la entrada de más de 200.000 personas por año al mercado laboral y que demandarán vivienda en propiedad más tarde o más temprano; la predilección de los españoles ya propietarios por la segunda residencia en la costa, que implica unas perspectivas de crecimiento de más de 75.000 viviendas anuales; y, para finalizar, la demanda de ciudadanos europeos bien de segunda vivienda, o para instalarse en nuestro país después de la jubilación, una bolsa que asciende a otras 60.000 o 70.000 viviendas cada año.
Este escenario permite afirmar una elevada probabilidad de que en el contexto actual, la demanda de viviendas en España se mantenga durante la próxima década en torno a la cifra anual de 450.000. Una cifra que garantiza la buena salud del sector, con el apoyo para el conjunto de la economía que ello representa, dentro de unas coordenadas de estabilidad macroeconómica que parecen francamente verosímiles, y que permiten alejar todo catastrofismo desinformado de las mentes y los bolsillos del operador inmobiliario sensato.
Benjamín Muñoz es secretario general de la Federación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de la Comunidad Valenciana
