Aumenta alarmantemente el numero de viviendas subastadas por impago de sus propietarios
Si quiere comprar un piso de valor medio por menos de un millón de pesetas, no tiene más que mirar los edictos que se publican a diario en la Prensa, disponer de esa cantidad en efectivo y acudir a la subasta en los juzgados de la plaza de Castilla, de Madrid. El siguiente paso sería romper la barrera que le separa de unos profesionales, o traperos, que monopolizan las subastas e impiden el acceso a particulares, incluso pagando dinero para que éstos no participen, y a modo de mafias, logrando en muchos casos ponerse de acuerdo para abaratar los precios. Si consigue todo esto, el piso puede ser suyo. Sólo en el primer semestre de este año, entre la Caja de Ahorros de Madrid y el Banco Hipotecario iniciaron expedientes contra casi quinientos propietarios de viviendas que no pudieron hacer frente a los pagos de las mismas.
Angel Fuentes había adquirido una vivienda familiar en una urbanización de Majadahonda hace seis años. En aquellos momentos tenía un trabajo seguro y bien remunerado que le podía permitir hacer frente a unos pagos mensuales a la urbanizadora, más dos letras anuales de 60.000 pesetas en concepto de hipoteca a la Caja de Ahorros. Lo que no imaginó es que, con el piso prácticamente pagado, podía encontrarse un día en la calle.Después del cierre de su empresa, Angel se vio obligado a suspender todos los pagos de deudas que había contraído en la época de las vacas gordas. "Lo primero era subsistir, el paro no daba para más", dice. La Caja de Ahorros a la que, durante los primeros cinco años, estuvo pagando los intereses de las 700.000 pesetas concedidas para la hipoteca del piso, le notificó que, de no hacer frente en el año al pago del semestre que adeudaba iniciaría un expediente ejecutivo contra él. En ese momento se inició para Angel Fuentes un período de idas y venidas, de humillaciones y de angustia. A los problemas de encontrar trabajo, se unió la necesidad de que el proceso burocrático se paralizara con el simple argumento de su crítica situación. El final de esta historia ha supuesto el abandono del piso por él y por su familia y la pública subasta de la vivienda cuando sólo le faltaban 500.000 pesetas por pagar.
El caso de Angel Fuentes no es único en Madrid. Diariamente los edictos publicados en la Prensa de la capital dan cuenta de las próximas subastas por impago de deudas contraídas, fundamentalmente en viviendas unifamiliares. El 90% de los pisos subastados corresponde a familias medias, tiene una superficie entre ochenta y cien metros cuadrados y están situados en barrios periféricos: Alcorcón, Leganés, Hortaleza, Fuenlabrada...
En barrios periféricos
Si es difícil romper el proceso ejecutivo, si no se dispone del dinero para hacer frente a la deuda, más difícil todavía es que un particular con liquidez económica pueda beneficiarse de la subasta de estos pisos, que salen a menos de la tercera parte de su precio real. Rosa Luz Cardona vive alquilada en la misma urbanización que los Fuentes y se enteró, por la portera, del embargo del piso y de su próxima subasta: "Me han dicho que el edicto salió hace dos días en un periódico y, fíjese, que ahora lo venden por 800.000 pesetas". El siguiente paso que dio Rosa Luz, que estaba interesada en la compra del piso para dejar de pagar alquileres que "no llevan a ninguna parte", fue llamar a la Caja de Ahorros. Allí la pusieron en contacto con el procurador en el paseo de la Castellana. Todo fueron obstáculos. La información que se le dio fue correcta, pero escueta. Parece que no quieren que ningún particular meta las narices en estos temasEl procurador explicó a Rosa Luz que "tendría que enterarse por sí misma del número del expediente que correspondía a esa subasta y, una vez conocido el precio total de la puja, presentarse en los juzgados de la plaza de Castilla, el día de la subasta, con un 10% de la cantidad para poder participar. Si consigue que se le adjudique el piso, posteriormente deberá depositar, en un plazo máximo de diez días, el resto y, acto seguido, iniciar las escrituras públicas".
El procurador y el personal que trabaja para él son reacios a hablar sobre las subastas de pisos: "Nosotros sólo nos llevamos un 1% del precio de adjudicación, más gastos". Están de acuerdo en que a un particular le resulta difícil entrar en este mercado inversor, porque "no es fácil disponer de ese dinero al contado y, posiblemente, porque la gente no se entera, a pesar de que se nos obliga a publicarlo en Prensa con veinte días de antelación. Hoy, por ejemplo, ha quedado desierta una subasta de un piso, en Fuenlabrada, que vale más de dos milllones de pesetas y sale a 900.000". Esto supone que, en una segunda subasta, el precio será un 25% más barato. O sea, que si una vivienda vale tres millones de pesetas y sale a 800.000. en segunda convocatoria saldría a 600.000; la tercera subasta será sin sujección a tipo.
"La gente no se entera"
El día de la subasta, en el juzgado de la plaza de Castilla informaron que la misma había sido suspendida. "Posiblemente haya pagado su deuda". Esta misma persona que justifica la suspensión de la subasta añade que las subastas prácticamente no dan trabajo, porque, como todos se conocen y saben muy bien a lo que van, en cinco minutos están adjudicadas las viviendas, o queda desierta la subasta".En los pasillos, cerca de las puertas de los demás juzgados, hay grupos de personas que charlan amigablemente. Son los traperos, profesionales de las subastas, que acuden diariamente al reclamo de este saludable mercado inversor que han sabido monopolizar y alejar las inoportunas intromisiones de particulares. "Te damos 50.000 pesetas si no entras en la subasta". Un conocido abogado cuenta esta anécdota curiosa de un cliente suyo, que, "esperando que saliera su juicio, se asomó a uno de los juzgados donde se realizaba una subasta y uno de los llamados traperos le ofreció 50.000 pesetas para que no participase en la puja".
Los "traperos" se dividen los beneficios
En los juzgados no han sabido decirnos de dónde procede el nombre de trapero para denominar al reducido número de los profesionales de las subastas. El origen pudiera estar en aquellos traperos enriquecidos de primeros de siglo, que, al principio, recogían basuras con sus carromatos por las calles de Madrid, pasando después a dedicarse al préstamo con usura y que supieron adaptarse a los negocios de cada época. Su técnica no deja de ser un tanto rudimentaria. Los traperos de las subastas se reúnen en los bares próximos a los juzgados de la plaza de Castilla para distribuirse, equitativamente, los pisos subastados más interesantes o con mayores posibilidades de beneficio: "El de Móstoles viene muy caro; lo dejamos para la siguiente convocatoria". Y así se van analizando, una a una, las subastas del día.En los juzgados no existe una estadística sobre el número de subastas tramitadas. Sin embargo, analizando el Boletín Oficial de la Provincia se comprueba que el número mensual oscila entre los ochenta y cien edictos.
Todos los bancos más importantes mantienen una abultada cartera de procesos ejecutivos contra sus deudores. De entre ellos, son la Caja de Ahorros y el Banco Hipotecario los que mantiene un mayor número de impagos en cuanto a letras, préstamos personales e hipotecarios para la construcción o compra de viviendas unifamiliares. La Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid inició en 1980 453 procesos ejecutivos para la pública subasta de inmuebles. Se comprueba un aumento de procesos en el primer semestre de 1981, puesto que se ha alcanzado la cifra de 303. El Banco Hipotecario es otro de los más afectados, con 254 procesos en 1980 y 166 en el primer trimestre de este año.
Según Francisco Abajo, del servicio de procedimientos del Banco Hipotecario, "las cifras, en este caso, son engañosas, puesto que no todos los procesos ejecutivos abiertos concluyen con la venta y adjudicación a terceros de las viviendas subastadas. Se intenta, por todos los medios, dar facilidades al deudor, incluso adecuando los pagos a sus posibilidades". Aunque los gastos generados por la apertura de expediente corren también a cargo del propietario del piso.
En la Caja de Ahorros, un tanto remisos al hablar sobre el tema, adoptan la misma postura, "dada la precaria situación personal de sus clientes". Añaden que "no es un mercado inversor interesante para el particular con liquidez económica, ya que no es nada agradable hacerse con un piso en estas circunstancias".
