La subida de tipos vuelve inaccesible la vivienda para cuatro de cada cinco familias de Madrid y Barcelona

Los precios de la vivienda han echado el freno en España. Así lo evidencia el último estudio de Tecnocasa, basado en las más de 15.000 compraventas anuales que intermedia el grupo inmobiliario en España. De acuerdo con sus registros, el importe medio de las casas solo creció un 1,32% en la segunda mitad de 2022. Esto invierte la tendencia de los semestres previos incluso en los mayores mercados, con los pisos encareciéndose solo un 1,5% en Madrid y algo más del 1% en Barcelona. En capitales como Zaragoza o Valladolid incluso se abarataron. Pero lo que parece una buena noticia para los compradores no lo es tanto, porque una de las explicaciones (seguramente la principal) del frenazo inmobiliario se encuentra en el encarecimiento de la financiación. Con hipotecas más caras, las casas no pueden valer lo mismo porque casi nadie podría pagarlas. Un fenómeno que ya está sucediendo y que los autores del estudio han tratado de cuantificar.

Para medir el impacto que tiene la subida de tipos de interés sobre la demanda, el análisis ha tomado datos de las notarías para 77 ciudades españolas. De ahí se ha obtenido el importe medio de las casas, que en España se estima en 196.072 euros. Sobre la base de que una familia quisiera comprar una casa de ese precio y pidiera financiar el 80% (el máximo que teóricamente dan los bancos), la hipoteca tipo se elevaría a 156.858 euros a devolver en 25 años. Esto, con los tipos al 2,5%, se traduciría en una letra mensual de 704 euros, lo que suma 8.444 euros al año. Como el banco al estudiar la solvencia del cliente se fija en una segunda condición, que lo que destina un hogar al pago del préstamo no suponga más de un 35% de sus ingresos, un crédito así solo sería accesible para familias que ingresen al menos 28.148 euros al año. Y esto, al cruzarlo con los datos de ingresos de los hogares del Instituto Nacional de Estadística, arroja que solo el 53,2% de las familias españolas cumplen ese requisito.

Pero se trata de un ejercicio del pasado porque los tipos hace mucho que superaron el 2,5%. Tecnocasa calcula que en el segundo semestre del año pasado el tipo medio de las hipotecas variables fue del 3,29%. Y para diciembre ya superaban el 4,29%, con los préstamos fijos, que paradójicamente son más baratos, por encima del 3%. Por eso, explica Lázaro Cubero, director de Análisis del grupo inmobiliario, el ejercicio de calcular la hipoteca con intereses del 2,5% responde más bien “a la situación del pasado agosto”. En el contexto actual, resulta más realista pensar en un tipo medio del 3,5%, lo que hace que los hogares tengan que destinar 9.423 euros al año (785 euros mensuales) a pagar el préstamo y eleva el umbral de ingresos mínimos para poder hacerlo a 31.411. Puede parecer una diferencia mínima, pero es significativa, porque eso significa que ya menos de la mitad de las familias españolas (un 47,8%) podría permitirse ir al banco a comprar una casa de importe medio.

Pero las cosas no se paran ahí. El BCE subió los tipos de interés oficiales al 3% en la última reunión de su Consejo de Gobierno. Y anunció que en marzo los elevaría en otro medio punto, al 3,5%. Ese es un límite que ya ha superado en las últimas jornadas el euríbor, el índice al que se referencian la mayoría de hipotecas variables, y como estas además llevan aparejado un diferencial (un porcentaje adicional que se suma al euríbor), en Tecnocasa creen que lo más realista es considerar un escenario de intereses hipotecarios alrededor del 4,5%. Ese ejercicio reduce el porcentaje de hogares españoles con capacidad para pedir y pagar una hipoteca al 42%. Es decir, 11 puntos porcentuales menos que el pasado verano (el primer escenario contemplado).

Las ciudades más perjudicadas

Y el peor golpe se lo llevan las grandes ciudades y las más caras. Tanto en Madrid como en Barcelona, unos tipos de interés al 4,5% suponen dejar fuera del mercado de compra de vivienda a más de cuatro de cada cinco hogares. En la capital, un 35% de las familias podían teóricamente acceder a un piso de importe medio (319.311 euros) cuando los intereses hipotecarios eran del 2,5%. Pero ahora ya solo podrían hacerlo el 19,6% de familias que ingresan más de 56.795 euros al año. En Barcelona se pasa de un 33,9% de familias con capacidad de compra a un 18,1%. La reducción en ambos casos ronda los 15 puntos porcentuales. En ciudades con pisos de importes similares, pero rentas medias más bajas, como Palma, o de casas mucho más caras, como San Sebastián (la más cara de España, con casi 400.000 euros de media) las cosas son aún más complicadas. Los tipos al 4,5% suponen que solo un 9,3% de las familias palmesanas y un 7,1% de las donostiarras podrían acceder a una hipoteca media.

La situación inversa, donde más asequible seguiría siendo la vivienda, se da en Lleida, Zamora, Ávila y Soria, donde alrededor de un 70% de los hogares podrían acceder al préstamo necesario para comprar una casa con los tipos al 4,5%. En las ciudades con más de medio millón de habitantes, Málaga se queda con menos de un 30% de las familias con capacidad de acceder a la vivienda en compra, mientras que Valencia y Sevilla se sitúan por debajo del 50%. Solo en Zaragoza más de la mitad de hogares (57,1%) podrían hipotecarse en las condiciones actuales.

El estudio también simula un escenario de tipos al 5,5%, con resultados demoledores. En España, menos del 36% de familias podrían comprar casa, una situación que afectaría a nueve de cada 10 hogares y que en Palma y San Sebastián se traduce en un 0% de familias con capacidad de pagar la hipoteca media. Pero se trata de un futurible que José García Montalvo, catedrático de la UPF y director de la cátedra, ve “poco probable”. El experto abunda, eso sí, en que todas las personas expulsadas del mercado de compra de vivienda entran en una “pescadilla que se muerde la cola”. “La gente que no pueda comprar tendrá que ir al alquiler”, abunda, un mercado que según los datos de Tecnocasa sigue encareciéndose con fuerza, sobre todo en las principales ciudades. En el segundo semestre de 2022, las rentas subieron un 10% en Barcelona y un 7,3% en Madrid, obligando a los inquilinos a hacer un sobreesfuerzo para pagar la vivienda.

Sigue toda la información de Economía y Negocios en Facebook y Twitter, o en nuestra newsletter semanal