Los alquileres encadenan cinco meses de caídas en España

Que la crisis del coronavirus ha provocado una inflexión del mercado de alquileres es un hecho innegable. Tras años de subidas, los precios han iniciado en los últimos meses una senda descendente. La cuestión es hasta qué punto han bajado las rentas y por cuánto tiempo. Y para responderla, a falta de estadísticas oficiales y periódicas en España, de momento las mayores pistas las aportan los portales inmobiliarios. Con datos de los tres principales, algunos recientemente publicados y otros adelantados a EL PAÍS por Fotocasa y Pisos.com, lo que queda claro es que los alquileres suman ya, en la media del conjunto de España, cinco meses consecutivos de caídas.

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Los porcentajes de descenso varían entre unos portales y otros. Para Idealista las rentas cayeron en mayo un 6% respecto al mismo mes de 2020 y la brecha de precios sigue agrandándose: en abril la caída era del 5,5%. Para Fotocasa, en cambio, el retroceso de mayo en términos interanuales (-4,5%) es inferior al de abril (-5,6%), lo que significaría que, de mantenerse esa tendencia en el fututo, los precios ya habrían tocado fondo. Pisos.com es el que considera que los alquileres están más cerca de lo que marcaban en mayo de 2020, con una diferencia negativa del 2,84%.

En la comparación con un año atrás hay que tener también en cuenta que los precios empiezan ahora a medirse con niveles ya posteriores al impacto del coronavirus, ya que hasta ahora lo hacían con meses previos a la llegada de la pandemia a España o con el arranque de esta, cuando el primer estado de alarma provocó una paralización de la actividad que, según los expertos, también congeló prácticamente los precios porque apenas se alquilaban casas. Fue con la primera desescalada y la reactivación del mercado cuando se observó más claramente la tendencia a la baja.

Esta empezó por las grandes ciudades, lo que hace que Madrid y Barcelona ya encadenen casi un año completo de bajadas de rentas. Por efecto de la acumulación, los precios en Barcelona, donde a la coyuntura pandémica se suma una ley de control de alquileres que el Parlamento catalán aprobó el pasado septiembre, ya caen entre un 14,7% y un 17,8% según la fuente que se mire. En Madrid lo hacen al menos un 12,5%. Fotocasa e Idealista coinciden en que los precios todavía no rebotan en las principales ciudades: los pisos siguen abaratándose mes a mes. Pisos.com sí apunta a un encarecimiento mensual en la capital, lo que no impide que le anote la caída interanual más abultada.

Caídas en otras grandes ciudades

En el resto de ciudades españolas de más de medio millón de habitantes, la situación es dispar. Para Idealista, Valencia es la única donde los alquileres han tocado suelo y se encarecieron en mayo respecto a abril, lo que no impide que los precios sigan más de un 7% por debajo de lo que marcaban un año atrás. Para Fotocasa también están en esa situación Sevilla, Zaragoza y Málaga. Mientras que Pisos.com solo ve en esa situación a Valencia, Sevilla y Zaragoza.

Sí hay una relativa coincidencia en que Zaragoza y Valencia, las dos más baratas entre los seis mayores mercados locales, son también las ciudades donde las rentas resisten mejor en términos interanuales. En el caso de la capital aragonesa, Idealista y Fotocasa la sitúan muy cerca de volver al crecimiento de precios.

Mercedes Blanco, directiva de la inmobiliaria Fincas Blanco, apunta a un cóctel de factores que explican la caída de las grandes ciudades, como el paso de muchos alquileres turísticos al mercado residencial, la menor demanda de pisos para estudiantes, la mala situación económica de muchos inquilinos o algunos traslados desde las urbes hacia las áreas metropolitanas. “La demanda ha bajado y, al haber mayor oferta, solo se alquilan los pisos con mejor relación calidad-precio”, resume.

Es decir, que ahora los inquilinos tienen más fuerza para bajar la renta al negociar con los propietarios —es importante señalar que las cifras que ofrecen los portales son de oferta y no recogen el resultado de esa negociación, frecuentemente a la baja— porque estos se arriesgan a no alquilar la casa si no ajustan bien el precio. Blanco señala que su propia inmobiliaria intermedia actualmente unos 15 alquileres en Barcelona y su área metropolitana, menos que antes del inicio de la crisis. Sin embargo, la experta cree que “cuando con la vacuna se normalice todo, se volverá a niveles anteriores de demanda”.

Coincide con ella Carlos Martín, responsable del Gabinete Económico de CC OO, quien apunta que los alquileres viven “una devaluación coyuntural, pero insuficiente”. El motivo, señala, es que la negociación entre inquilinos y propietarios no funciona como en otros ámbitos porque “la vivienda es un bien básico y el mercado no funciona”. “Frente a una necesidad básica e inmediata, tienes a unos propietarios que no tienen una necesidad de obtener una renta inmediata para sostenerse”, abunda en línea con un estudio que presentó el sindicato en febrero. Eso para el experto hace que los precios no hayan bajado tanto como debieran en atención a la dureza de la crisis. Y provocará que con la mejora económica, vuelvan a subir.