Sareb y política de vivienda social: nada es gratis
Las viviendas del ‘banco malo’ podrían venderse a las comunidades para que sean incluidas en sus políticas de vivienda social
Recientemente ha sido noticia la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), el “banco malo” español constituido en 2012, con mayoría privada en su capital, en el marco de la crisis y restructuración bancaria, ya que Eurostat ha exigido la clasificación de la deuda viva de la entidad (unos 35.000 millones de euros) como deuda pública del Estado, aunque dicho importe podrá reducirse en un futuro, considerando el valor de mercado de los activos aún disponibles para la venta.
Es conocido que el objetivo de la creación de Sareb fue la salida inmediata de los activos relacionados con la promoción inmobiliaria, tanto financieros (préstamos) como reales y tanto dudosos como normales (es decir, sin haber registrado impago) de los balances de las entidades de crédito que requirieron ayuda pública en 2012, para su liquidación ordenada durante un periodo máximo de 15 años. Ese paso era muy importante para recuperar la credibilidad y capacidad de financiación del sistema financiero español, y, así, conseguir una recuperación económica sólida y sostenible.
¿Cómo llegaron esas viviendas a Sareb? La ley estableció en 2012 que los bancos debían transferir los activos a un precio determinado por las autoridades, recibiendo a cambio bonos de Sareb avalados por el Estado que podían descontarse en el Banco Central Europeo. Es decir, se produjo una venta forzosa con un precio establecido por las autoridades. Como se transfirieron activos con valor bruto en libros de 107.121 millones de euros por un importe de 50.781 millones, el descuento medio fue del 53 % (diferente para vivienda terminada, promociones en curso y suelo).
Desde hace tiempo, se han planteado propuestas dirigidas a utilizar una parte del parque de viviendas de Sareb para ampliar la oferta de vivienda social y, de esta forma, atender las necesidades sociales existentes. Vamos a examinar distintas formas en que podrían plasmarse esas iniciativas y las consecuencias económicas que tendrían y, así, poder evaluarlas con fundamento.
Una alternativa podría ser la venta de estas viviendas a comunidades autónomas o ayuntamientos para que sean incluidas en sus políticas de vivienda social. Como Sareb ha pagado un precio por las viviendas, una venta por debajo del valor en libros supondría una pérdida para la entidad (y para el Estado como avalista de la deuda senior). En el supuesto de que hubiera que aplicar reducciones drásticas de precios para vender algunos activos de Sareb (no solo viviendas), se podrían tener en cuenta intereses sociales y no solo económicos, por lo que podría ser recomendable la cesión gratuita de dichos inmuebles a comunidades autónomas y ayuntamientos.
Otra posible alternativa es que Sareb gestione sus viviendas en régimen de alquiler social. En este caso, primero, habría que adecuar las normas que ampararon la creación de Sareb, así como sus estatutos sociales a esta nueva modalidad de gestión de sus activos (alquiler de viviendas más allá de la duración que establecen las normas para la sociedad); y segundo, aunque ahora la deuda avalada por el Estado se compute contablemente como deuda pública, habría que valorar este cambio de actividad considerando la creación de Sareb como un instrumento para el saneamiento de nuestro sistema financiero, en el marco del Memorando de Entendimiento suscrito entre las autoridades españolas y europeas. Ese objetivo sigue vivo, ya que hay muchos activos de Sareb sin vender y los bonos que son la contrapartida de dichos activos están en manos de los bancos cedentes.
Una vez resueltos los temas jurídicos mencionados, habría que comprobar que las características de estas viviendas (especialmente, su ubicación) sean adecuadas para incluirlas en ese régimen. Desde un punto de vista económico, si el valor capitalizado del alquiler es menor que el precio de venta al por menor de esas viviendas, esta medida supondría pérdidas para Sareb y, por tanto, para el Estado. Otros factores que habría que considerar y que podrían incrementar las pérdidas para Sareb serían los gastos de acondicionamiento de las viviendas para su alquiler (siempre mayores que si se destinan a la venta), los gastos de mantenimiento de ese parque de viviendas (especialmente, tras los cambios de inquilinos) y todos los gastos derivados de incidencias en el pago de los alquileres.
Podemos concluir que Sareb podría participar en una política de vivienda social (aumentando su oferta). Esto mismo ha hecho el “banco malo” irlandés (NAMA). De las dos alternativas mencionadas, parece preferible la opción de venta de viviendas a comunidades autónomas y ayuntamientos que la de convertirse en gestor de viviendas en alquiler. El paso siguiente debería ser comparar este instrumento de política de vivienda social con otras alternativas para conseguir el mismo objetivo. Finalmente, el instrumento más eficaz debería ser el elegido. Lo que es claro es que, involucremos o no a Sareb, esta medida de política social no es gratis, como casi nada en este mundo.
Antonio Carrascosa es director de la Cátedra EY de Estabilidad Financiera de la Universidad de Navarra
