Julio empeora la situación del mercado hipotecario con una caída anual del 23%

Julio fue un mal mes para el mercado hipotecario. Cuesta encontrar alguna nota positiva en los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE): se firmaron menos préstamos para comprar vivienda que en el mes previo, pese al avance de la desescalada, y empeoró también la de caída interanual (la comparación con julio de 2019). En el acumulado anual, el sector ya perdía en los siete primeros meses del año más del 10% de su negocio.

En julio se constituyeron en España 26.014 hipotecas sobre vivienda, un 23% menos que en el mismo mes de 2019. Es un varapalo especialmente fuerte porque es el segundo peor registro interanual en lo que va de ejercicio. La estadística se volvió negativa en marzo, el mes en que el coronavirus llevó a la declaración del estado de alarma (vigente del 14 de marzo al 21 de junio), y fue empeorando hasta superar un 27% de caída en mayo. En junio la situación mejoró levemente aunque la cifra siguió siendo negativa en un 12,7%. Los datos conocidos este lunes, por tanto, no solo suponen el quinto mes consecutivo de retrocesos, sino que el desplome por encima del 20% corta la posibilidad de que la segunda mitad del año comenzase una remontada para recuperar el terreno perdido en los meses más duros de confinamiento. Para Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, los datos muestran que la pandemia “sigue arrastrando al sector a una inestabilidad que no es propicia para la compra de nuevos hogares ni la contratación de nuevas hipotecas”.

Además, las 26.014 operaciones de julio son menos en volumen que las 26.748 de junio. Este hecho no llamaría la atención en un año normal, ya que mayo y junio suelen ser meses de alta actividad. Sin embargo, este 2020 es distinto: la desescalada se inició en mayo y a la llamada nueva normalidad se llegó prácticamente acabado junio. Esto supuso el final de muchas de las restricciones para las transacciones de vivienda. Durante el confinamiento, las visitas a inmuebles estuvieron suspendidas, las inmobiliarias bajaron las persianas, notarios y registradores prestaban solo servicios esenciales... todo eso teóricamente quedó completamente superado a finales de julio y, desde entonces, se esperaba una reactivación. Sin embargo, la estadística de julio no refleja esa situación, sino más bien la de un mercado que continuó aletargado.

Como consecuencia de los dos puntos anteriores, la estadística anual acumulada no deja de deteriorarse. Este indicador suma todas las operaciones del año en curso y las compara con todas las registradas en el mismo periodo del año anterior. La marcha empezó a torcerse en abril: en los cuatro primeros meses del año se habían firmado un 2,1% menos de préstamos que entre enero y abril de 2019. En julio, esa diferencia se había agrandado ya hasta un 10,5% negativo. Es decir, que en los siete primeros meses de este año se ha perdido más de una décima parte del negocio hipotecario con respecto al año pasado. “Los datos de julio muestran la continuidad de meses anteriores del ajuste producido por la pandemia, lo cual nos hace prever que aunque empecemos a ver cierta recuperación en las transacciones, el dato final anual será casi con seguridad de una caída relevante respecto a 2019”, vaticina Juan Villén, responsable del departamento hipotecario del portal Idealista.

Hipotecas más caras

El único dato que resiste en positivo es el de los importes. El préstamo medio para la compra de vivienda se situó en julio en 132.346 euros, un 8,9% más que en el séptimo mes de 2019 y solo un poco más (0,5%) que el dato registrado en junio. Pese a ese aumento de los importes medios, el menor número de hipotecas constituidas en total hizo que el volumen de capital prestado, casi 3.443 millones de euros, fuera un 16,1% inferior al de 12 meses antes.

Una tendencia que se consolida es la de los préstamos a tipo fijo, que superaron a los de tipo variable. Los primeros son algo más caros, pero se consideran más seguros y son un indicativo del temor en los consumidores a incertidumbres económicas futuras. En julio las hipotecas sobre vivienda con interés fijo fueron el 52,5% del total, por un 47,5% de variables. En todos los meses desde que arrancó la crisis sanitaria, a excepción de junio, cuando hubo casi un empate, se ha dado este fenómeno. En los últimos años la tendencia a firmar hipotecas fijas ha sido imparable en España (cuando estalló la Gran Recesión eran prácticamente testimoniales) y la pandemia ha supuesto un empujón para lograr el sorpasso, al menos de momento.

En cuanto al interés medio pagado, en el caso de los préstamos fijos este se abarató ligeramente desde junio, pasando de un 2,88% en el sexto mes del año a un 2,86% en julio. Al contrario, el tipo de medio de interés variable se encareció de un 2,14% a un 2,27%. Con todo, el mayor peso de los primeros en el conjunto del mercado hipotecario de la vivienda hizo que el interés medio del conjunto de los préstamos creciera hasta un 2,54% (frente a un 2,49% en junio).

Menos préstamos para otro tipo de inmuebles

Además de las hipotecas sobre viviendas, que constituyen el grueso principal del mercado en España, la estadística del INE también ofrece datos de préstamos vinculados a otro tipo de fincas rústicas o urbanas (tales como locales, plazas de garaje, etc.). En conjunto, los datos conocidos este lunes señalan que en España se constituyeron en julio 37.023 hipotecas, lo que representa un 20,4% menos que doce meses antes. En el acumulado de enero a julio, la caída con respecto a 2019 es del 9%. Esto significa que la marcha del mercado hipotecario de vivienda es algo peor que la del conjunto del mercado hipotecario, aunque ninguno de ambos vive precisamente un momento boyante.

En la estadística conocida este lunes hay que tener en cuenta también varios factores. La misma no refleja el perfil de comprador que hay detrás de las operaciones. Los extranjeros no residentes en España tienen un peso importante en el conjunto del mercado inmobiliario español y se consideran un segmento cuya recuperación será más lenta que la del comprador español o residente en España (más vinculados a la compra de primeras viviendas y cuya necesidad, por tanto, es más acuciante). Además, hay que destacar que el INE bebe como fuente de los registros de la propiedad. Puesto que pasa un leve periodo de tiempo desde que se firma una hipoteca ante notario hasta que se lleva al registro, los expertos consideran que los datos no reflejan exactamente lo sucedido en un determinado mes. Es decir, que si en julio hubo cierta recuperación, esta podría comenzar a observarse en la serie estadística de agosto o septiembre. No obstante, eso no explicaría por qué los datos de julio son peor que los de julio. Una posible respuesta la da Anaïs López, directora de Comunicación del portal Fotocasa, quien señala que “los datos de junio mostraban muchas operaciones que se habían quedado paralizadas por el estado de alarma y se retomaron con el inicio de la desescalada”. Es decir, que con la desescalada los registros recuperaron un mayor nivel de actividad y por eso dieron trámite a operaciones pendientes de los meses anteriores.

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