Acuerdos en remoto en las comunidades de vecinos
Los propietarios han tomado decisiones durante el confinamiento que ahora tienen que validar presencialmente
Cambiar la puerta de un portal, pintar la escalera o arreglar la cubierta son decisiones que, hasta el momento, discutían y aprobaban los vecinos en una junta. Pero desde que irrumpiera la pandemia, las comunidades de propietarios funcionan a dos velocidades. Algunas situaciones, que antes no era necesario debatir por considerarse propias de la temporada, como la apertura de la piscina, han requerido, ahora, el voto telemático de los propietarios, ante la imposibilidad de reunirse durante el estado de alarma. Acuerdos que después deberán ser ratificados legalmente en una junta presencial.
La confusión sobre el uso o no de las zonas comunes del edificio —no solo de piscinas, sino también de pistas deportivas, jardines, parques infantiles…— ha sido la tónica dominante en el confinamiento. Pese a que el 80% de la población reside en comunidades de propietarios, el Gobierno se olvidó —a excepción de las obras y el mantenimiento de las instalaciones— de regular las actuaciones en los edificios residenciales, cuyo funcionamiento se rige por la Ley de Propiedad Horizontal y las decisiones asamblearias de sus dueños. De hecho, en ninguna orden ministerial se encuentra referencia alguna a las comunidades, “aunque era de sentido común mantener el mismo criterio sanitario en los elementos comunes de la urbanización”, defiende Salvador Díez, presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE).
“El esfuerzo de los propietarios, unido a la gestión de los administradores de fincas colegiados, ha logrado que la actividad en este ámbito se haya mantenido siempre, incluso en las peores crisis. Quizás por ello, y al no generar problemas a las Administraciones Públicas, estas se han olvidado, injustamente, de las comunidades de propietarios”, justifica Díez. “No obstante, debería haberse regulado con claridad la actividad en las zonas comunes para evitar los problemas de interpretación que hemos tenido durante el estado de alarma”, añade.
El olvido del Gobierno viene de lejos. Desde hace años, el CGCAFE demanda una nueva Ley de Propiedad Horizontal (LPH), por considerar desfasada la actual. “Es una ley de mediados del siglo pasado que se ha parcheado demasiadas veces. Debe aprobarse una nueva adaptada a la realidad del siglo XXI y con flexibilidad para abordar las situaciones que puedan sobrevenir”, sostiene Díez. Como la vivida con la pandemia.
Uno de los asuntos cuestionado en el confinamiento ha sido la imposibilidad de celebrar juntas virtuales con garantía jurídica, ya que la LPH —que es de aplicación en el territorio español a excepción de Cataluña— solo admite la asistencia personal a las reuniones. El Código Civil catalán permite, en cambio, que los propietarios ejerzan su derecho por videoconferencia u otros medios telemáticos similares.
Esta brecha digital en las urbanizaciones ha eclosionado con el surgimiento de aplicaciones que intentan organizar cuestiones tan variopintas como el control de aforo de piscinas, la gestión de reservas en pistas deportivas e, incluso, recabar la opinión de los vecinos a través de votos online.
Pedro García, administrador de fincas en Barcelona, acaba de lanzar EADAvote, una solución digital que permite la toma de acuerdos en una comunidad de manera online y sin necesidad de que se reúnan los propietarios, ni siquiera por videoconferencia. “Hemos aplicado la tecnología y el sentido común para que los comuneros puedan ejercer el derecho de voto de forma sencilla: los administradores lanzando su propuesta y los propietarios respondiendo sobre un mensaje al móvil”, explica. Esta aplicación, cuyo coste para la comunidad es desde 20 euros por votación a repartir entre los dueños, plantea la posibilidad de adoptar el acuerdo sin perder tiempo y con la libertad de hacerlo desde cualquier lugar. Pero solo tiene validez legal en Cataluña, ya que en el resto de España los acuerdos son ejecutables si se ratifican en una junta presencial.
La reactivación de las actividades deportivas tras el fin del estado de alarma también ha obligado a la informatización de los sistemas de reservas. La demanda de soluciones inteligentes no ha hecho más que crecer. “Con el nuevo módulo de piscinas hemos dado de alta a más de 100 comunidades de propietarios en tan solo dos semanas”, asegura.
Obras en alerta ante los rebrotes
Durante el estado de alarma, surgieron unos protocolos de obras en las comunidades de vecinos para evitar interferencias entre los propietarios y los trabajadores. Normas que consistían en el establecimiento de horarios para la entrada y salida del personal, para la organización de los escombros y materiales de obra, así como para la limpieza e higienización de los espacios tras su uso.
Aunque, en la actualidad, dichas interferencias están permitidas, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid cree que este protocolo debería mantenerse. “Se debería establecer que cuando unas personas externas al inmueble vayan a acceder a él, se determine cómo hacerlo y cómo se van a utilizar los espacios comunes. Con este protocolo previo se pueden requerir responsabilidades en caso de incumplimiento”, señala Enrique Fernández, arquitecto técnico y asesor del Colegio.
Hay que extremar precauciones mientras el virus siga entre nosotros, apoya Alfredo Sanz, presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, que aconseja usar mascarilla y respetar distancias a los operarios.
