Más allá de los récords de inversión

El apetito por el sector inmobiliario sigue sin tocar techo en nuestro país y encadena niveles de inversión superiores a los 10.000 millones de euros por tercer año consecutivo. Pero más allá del glamour y los focos de las grandes operaciones inmobiliarias, existe todo un mercado de operaciones medianas (inferiores a los 10 millones de euros), que para el caso de las oficinas supone más del 42% del total de la actividad.

Desde 2014, la recuperación del empleo en el sector servicios ha estado empujada por actividades empresariales más intensivas en cuanto a personas, como pueden ser la consultoría empresarial, los servicios financieros, las actividades inmobiliarias o los servicios informáticos, que ya han superado los niveles de asalariados precrisis. Este aumento presenta una alta correlación positiva con la absorción de espacios de oficinas.

En los últimos doce meses el mercado de medianas operaciones de oficinas ha experimentado un crecimiento del 7,2%. El ticket medio se ha situado en los 560.468 euros con una superficie de 383 metros cuadrados. El precio medio se encuentra en los 1.460 euros por metro, mientras que la renta media es de 7,2 euros por metro al mes. La mayor parte de la demanda ha sido de espacios de hasta 500 metros cuadrados, fundamentalmente de empresas del sector tecnológico y de servicios profesionales.

En este segmento destaca Madrid capital, así como otros municipios de la Comunidad como Las Rozas, Tres Cantos o San Sebastián de los Reyes. Por su parte, la demanda de espacios de oficinas en Barcelona también se ha visto incrementada, tanto en la propia ciudad como en municipios de su área metropolitana, destacando Hospitalet de Llobregat o Sant Cugat como zonas más dinámicas.

En Alicante y Valencia se ha producido un aumento de la demanda de edificios de oficinas completos en rentabilidad, bien ubicados y en buenas condiciones. En estos mercados es destacable la demanda de plantas completas vacías adquiridas por usuarios finales. El perfil del inversor es fundamentalmente family office y sociedades patrimonialistas enfocadas al mercado de oficinas.

En el lado negativo, una todavía alta tasa de disponibilidad, especialmente en las zonas más periféricas y la aparición de otras modalidades de gestión de espacios (centros de coworking, oficinas compartidas...) son las principales amenazas para la inversión en este mercado. La rentabilidad media del mercado de oficinas se encuentra en el 5,9%, aunque en zonas prime ésta puede bajar al entorno del 4,0% o 4,5%.

Juan José Riveiro es director de Empresas e Inversores de Solvia.