Cómo evitar sorpresas en la compra de una vivienda de obra nueva
No solo los pisos de segunda mano pueden presentar problemas. Los expertos señalan todo lo que tienes que saber si te planteas adquirir una casa recién construida
Si comprar una vivienda de segunda mano es a menudo sinónimo de tener que reformar, una de las posibles imágenes que despierta la compra de una vivienda de obra nueva es que se conseguirá un piso impoluto y en condiciones perfectas. La obra nueva es moderna, construida con materiales óptimos e incorpora las nuevas tecnologías. Sin embargo, tanto antes de la compra como después de haber firmado el contrato, las sorpresas desagradables están al acecho. Para evitarlas a tiempo y poner remedio a aquellas que no se han podido obviar, los expertos tienen algunos consejos.
La información del promotor ha de ser completa
Lo más importante a la hora de comprar una vivienda de obra nueva es disponer de toda la información sobre sus características y calidades, según Ileana Izverniceanu, portavoz de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). “Es necesario que sea lo más completa posible y que permita a los compradores hacerse una idea adecuada de lo que piensan comprar”, subraya.
Aparte el precio y la forma de pago, forman parte de la documentación necesaria el certificado de final de obra, la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación, la garantía obligatoria y el seguro decenal, detalla la representante de la organización. A estos papeles se añaden las instrucciones sobre el uso y conservación de las instalaciones y la evacuación del inmueble en caso de emergencia.
Antes de que se realice la venta, el promotor debe aportar un plano de la vivienda en el que figure la superficie útil, la distribución, el trazado de las redes eléctricas, de agua, de climatización, y otras instalaciones, así como las medidas de seguridad contra incendios. En la memoria de calidades se describirán los materiales empleados para realizar los aislamientos térmicos y acústicos.
Comprar sobre plano
Habitualmente, añade Emiliano Bermúdez, subdirector de la agencia inmobiliaria Donpiso, el promotor facilitará al propietario “los planos con el estado final de la estructura, la memoria de incidencias y la documentación que acredite que se han hecho las operaciones de control a las que obliga la Inspección y evaluación de estructuras de hormigón”.
En el caso de comprar sobre plano —es decir, una vivienda que no se ha construido todavía—, el decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga, aconseja encarecidamente una lectura atenta del llamado libro del edificio, que el promotor tiene que entregar al comprador potencial. En él se encontrarán el proyecto, las eventuales modificaciones, instrucciones de uso y mantenimiento del edificio, y otras informaciones muy detalladas.
De todas formas, antes de adquirir una vivienda que todavía existe solo en los proyectos de los promotores, Bermúdez aconseja que los compradores potenciales “piensen si eso es exactamente lo que quieren”, ya que “es cierto que comprar sobre plano puede ser una operación rentable, pero también se corren más riesgos”. Por otra parte, el subdirector de Donpiso sugiere que cuenten con asesoramiento legal “para verificar que en el acuerdo entre las partes se han incluido garantías que protejan al futuro propietario en caso de incumplimiento del contrato o defectos de obra”.
Si algo se tuerce, hay garantías
Las garantías que amparan a los compradores de la vivienda se establecen en la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta norma prevé tres plazos para poder reclamar, según el tipo de desperfectos que se constatan, señala Izverniceanu.
Una primera garantía de un año cubre los daños materiales por vicios de ejecución que afecten a los acabados como pinturas, puertas, suelos o cristales. El comprador tendrá tres años para reclamar por los daños que merman las instalaciones y ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, como, por ejemplo, la presencia de humedades. Por último, una garantía de diez años está prevista en el caso de daños funcionales, es decir, vicios en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
La portavoz de OCU subraya que, cuando se compra una vivienda que todavía no está construida por completo, existen dos garantías legales. Si no se acaba la edificación por cualquier razón, los promotores deben garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses, mediante un seguro o aval. Y por otro, las cantidades que los compradores entregan se deben depositar en una cuenta independiente de cualquier otra que tenga el promotor y solo se podrán utilizar para los asuntos que tengan que ver con esa construcción. “Es un derecho que el futuro propietario tiene y que el promotor debe cumplir”, redunda Bermúdez.
¿IVA o ITP?
Uno de los aspectos que a menudo se desconoce a la hora de plantearse la adquisición de una vivienda de obra nueva es su fiscalidad. “Existe una diferencia importante con la vivienda de segunda mano”, explica Rebeca Vázquez, experta fiscal del comparador bancario iAhorro, ya que “el comprador de una vivienda nueva deberá pagar el IVA”, un impuesto que no aplica en el caso de una vivienda usada (aunque ahí sí se abona el de transmisiones patrimoniales). El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Para calcular el importe a pagar, se multiplicará el precio de la vivienda por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. Es decir, el 10% con carácter general o el 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Por el contrario, la compra de una vivienda de segunda mano supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP), que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en el que esté situado el inmueble.
Las claves: localización, orientación y energía
El decano del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM), José María Ezquiaga, aconseja tener en cuenta algunos elementos antes de comprar una vivienda de obra nueva.
Hazte un mapa mental. La localización de la vivienda es un tema fundamental. Para que se considere adecuada, afirma Ezquiaga, el transporte público juega un papel destacadísimo y "su cercanía y disponibilidad debe ser comprobada con mucho cuidado". Otros elementos son las distancias a cubrir para ir al trabajo, ver la familia, llevar los niños al colegio, entre otros.
La importancia de tu situación familiar. ¿Vas a vivir con tu pareja o no? ¿Tienes hijos? ¿Qué edad tienen? Son estas preguntas fundamentales antes de adquirir la vivienda. "Por lo general, las parejas que tienen niños pequeños o se proponen tenerlos, estarán más atentos al hecho de que, cerca de la vivienda, existan áreas verdes o deportivas seguras o si estas se encuentran directamente en la propia promoción", explica el decano.
¿Es mejor una vivienda unifamiliar? Según la situación familiar que vivas, te plantearás ir a vivir en una vivienda colectiva o por tu cuenta, lo que afectará a su ubicación el el área metropolitana, puesto que l,a vivienda unifamiliar, normalmente, se suele encontrar en las afueras de las grandes ciudades.
No pienses solo en el aquí y ahora. Cuando los niños ya no son tan pequeños y empiezan a moverse por sus propios medios, cambian las condiciones de partida. Así, una vivienda unifamiliar, alejada de la gran ciudad, con zonas verdes y aire puro puede ser magnífica, pero no es la mejor opción cuando los niños son ya adolescentes o en el caso de personas mayores, por su lejanía del centro.
Estudia bien la orientación. "Es algo que no se suele mirar mucho", afirma Ezquiaga, pese a que este elemento tenga un reflejo importante en la climatización de la vivienda. Por ejemplo, "no cabe ninguna duda de que en Madrid una vivienda orientada al oeste tendrá un sol muy duro en las tardes y va a necesitar climatización". Hay que tener en cuenta también que la doble orientación (oeste y este o norte y sur o mixta) mejora mucho las condiciones de ventilación de la vivienda, lo que redunda en beneficios en la higiene y la climatización.
La energía, el coste más oneroso. ¿La vivienda cuenta con instalaciones de energía solar o no?¿Tiene gas natural o no? ¿Tiene calefacción individual o colectiva? Hacerse estas preguntas, en opinión de Ezquiaga, es importante para echar cálculos y prever los costes que una u otra solución tendrán. "Hay que exigir que la promoción tenga acreditaciones bioclimáticas, es decir, los certificados verdes", añade el decano, "porque estos nos dicen si se han cuidado aspectos que no son visibles a bote pronto, como el aislamiento térmico y acústico".
