Los restos de la burbuja

La edificación de los 4,3 millones de viviendas  edificadas en España entre 2001 y 2011 respondió a una lógica relación entre oferta y demanda en la mayoría de los municipios. Pero no en todos.

Los datos del Censo 2011 publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) han puesto en evidencia a aquellas localidades que se saltaron a la torera esta máxima y que únicamente se embarcaron en la construcción masiva de viviendas basándose en otros intereses, ajenos a lo que la demanda real planteaba. Son los máximos exponentes de la burbuja inmobiliaria, manifestada en miles de viviendas cerradas a cal y canto porque no había demanda que cubriera tan vasta oferta.

Algunos de los alcaldes de los municipios que salen peor parados en el muestreo censal han puesto el grito en el cielo ante los datos publicados por considerar que no se ajustan a la realidad.

El de Yebes (Guadalajara), Joaquín Ormazábal, ha querido puntualizar el comentario vertido desde el INE, que colocaba a este municipio alcarreño como el de mayor porcentaje de viviendas vacías, un 60%, de entre todos los que cuentan con una población de más de 2.000 habitantes. También como el que, porcentualmente y con gran diferencia, más viviendas construyó en toda España entre 2001 y 2011, casi un 680%.

Según el Censo, en Yebes (Guadalajara) el parque residencial ha creido un 680% en la década

“En este municipio hay mucho hastío por la utilización maniquea que se hace de nuestra imagen desde determinados ámbitos, que han convertido a la urbanización Valdeluz en argumento recurrente para denostar un modelo urbanístico que nada tiene que ver con la realidad poblacional y social de este núcleo urbano”, argumenta Ormazábal.

La disfunción existente entre los datos del INE y los que manejan en el Ayuntamiento, que eleva la ocupación de su parque residencial hasta el 65%, se debe, según Ormazábal, a que las mediciones se efectúan sobre población empadronada, que no reflejan el efecto frontera de la Comunidad de Madrid que sufren numerosos municipios de Guadalajara. “Cientos de ciudadanos que residen en Valdeluz no formalizan su inscripción en el padrón por motivos de índole sanitario o educativo, por lo que prefieren seguir figurando en sus municipios de origen”, apunta el edil.

Y es que, aunque en la urbanización Valdeluz, según el alcalde, residen más de 3.000 habitantes, en el padrón, a 1 de enero de 2013, solo figuran inscritas 2.460 personas, de las que el 84,5% lo hacían en este desarrollo periférico situado a 10 kilómetros del núcleo urbano. Otro aspecto a resaltar para poner en duda los datos del INE se relaciona con el hecho de que en los últimos siete años se han vendido 2.200 viviendas en Yebes, 450 en 2011.

El efecto frontera al que alude el primer edil yebense es extrapolable al que se da también en numerosos municipios de la provincia de Toledo, muchos de cuyos responsables respaldaron innumerables desarrollos urbanísticos para ofrecer una alternativa a las familias ante los altos precios alcanzados por la vivienda en la Comunidad de Madrid. De hecho, junto a Yebes, 7 de los 20 municipios de más de 2.000 habitantes de toda España con mayor porcentaje de viviendas vacías se localizan en Toledo.

Seseña, Villatobas, Camarena o Borox son algunos de estos municipios toledanos incluidos entre los que más viviendas vacías acumulan. Localidades que se beneficiaron a mediados de la pasada década de abundante suelo calificado como urbano, con un precio mucho más bajo del que, apenas a 20 kilómetros, se pedía en las grandes urbes de la corona sur metropolitana de la Comunidad de Madrid.

Un crecimiento residencial sin parangón para dar cobertura no solo a la construcción de vivienda principal en los núcleos urbanos y sus nuevas zonas de extensión, sino también a la transformación de áreas de segunda vivienda en principal en muchas urbanizaciones que tradicionalmente han sido vacacionales, y en este mismo ámbito, la construcción de vivienda principal en las parcelas aún vacantes o en las nuevas surgidas tras una reciente ampliación.

Con estas premisas se sucedieron revisiones de planeamiento por doquier: 10.000 viviendas en Illescas, 14.000 en Seseña y cantidades menores, pero también muy significativas, en pueblos como Numancia de la Sagra, Yuncler, Yeles, Ugena o Villaluenga de la Sagra. Viviendas que en muchos casos no pasaron de los planos, pero que en otros sí llegaron a construirse y hoy forman parte de ese stock del que promotores y, sobre todo, entidades financieras están tardando en desprenderse en un intervalo mucho mayor del previsto.

El número de viviendas que el tiempo ha demostrado que era excesivo no es exclusivo del entorno de la zona centro. A lo largo de la costa mediterránea y de localidades próximas son múltiples y variados los ejemplos en los que las secuelas de estos excesos resultan evidentes.

Lo contrario de lo que ha sucedido en localidades de la cornisa cantábrica, con poco margen para crecer por tener el territorio ya muy colmatado, o por la imposibilidad de hacerlo por evidentes circunstancias orográficas, como sucede en determinados núcleos de ambos archipiélagos.

Torre Pacheco, en Murcia, es, según el Censo 2011 del INE, el municipio de más de 20.000 habitantes que mayor porcentaje de viviendas construyó durante la primera década del presente siglo. La empezó con un parque residencial de menos de 3.000 casas y la cerró con más de 10.000 que, a todas luces, resultaban innecesarias, como queda demostrado por el hecho de que más de un 35% estén vacías.

Aunque desde el Ayuntamiento reducen a la mitad este porcentaje, a la vista de los consumos registrados en los suministros de servicios, la realidad es que una visita al pueblo sirve para certificar el número de apartamentos y chalés, promocionados en su mayoría por la promotora local Polaris World, que siguen vacíos años después de su construcción. Son esos apartamentos de 70 metros por los que hace ocho años se llegaban a pedir 150.000 euros y que ahora no se venden ni por 35.000.

Los mismos parámetros simultáneos, de mayor crecimiento de viviendas con mayor porcentaje de vacías, se dan también en otras localidades murcianas, como Águilas o Alhama, o de la limítrofe provincia de Almería, como Roquetas o Adra.

No todos los municipios que más incrementaron su parque residencial lo hicieron a ojo de buen cubero, esperando que la demanda las comprara a manos llenas sin saber muy bien por qué. La localidad madrileña de Rivas-Vaciamadrid es fiel reflejo de que lo que se construyó —y aquí fue mucho, el doble para ser exactos, de casi 13.000 a más de 25.000 viviendas— contaba con el respaldo de una demanda asegurada, sobre todo por el gran número de pisos protegidos.

Aunque no con tanto incremento de viviendas, en otros municipios de la Comunidad de Madrid, tanto en la zona norte, caso de Alcobendas o San Sebastián de los Reyes, o del Corredor del Henares, como San Fernando o Coslada, lo construido también estuvo ajustado a una demanda certera, la proveniente de los miles de trabajadores empleados en sus grandes polígonos industriales.