La LAU, una ley conflictiva

La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos trata de corregir los efectos derivados del denominado decreto Boyer y de la ley de 1964, disposiciones esencialmente dispares, en la medida en que una prima los intereses de los arrendadores y la otra la de los arrendatarios.Siendo evidente que los intereses de las partes de un contrato son contrapuestos y que potenciar los derechos de una de ellas implica un detrimento de los de la otra, es de prever que de la aplicación de dichas normas se derivarán numerosos litigios.

Pero dichas previsiones de seguro se verán ampliamente superadas si, además, se tiene en cuenta no sólo la complejidad del régimen transitorio que, por sus repercusiones, ha de resultar necesariamente conflictivo, sino, asimismo, las innumerables lagunas e imprecisiones de las que adolece. Las líneas que siguen tratan de poner de manifiesto algunos de los problemas existentes.

1. Ausencia de documentación. En relación con los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, cabe señalar algunos problemas en orden a determinar la renta inicial a actualizar, a cuyo efecto hay que distinguir:

a) Contratos comprendidos en el artículo 6,2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

Este precepto recogía diversos supuestos atendiendo a la fecha de celebración de los con tratos y a que la cuantía de la renta mensual excediera de de terminados importes.

Pues bien, en estos casos la acreditación de la cuota inicial mediante la presentación del contrato firmado en su día, dado el tiempo transcurrido, puede no ser posible al no obrar en poder del arrendador, supuesto no contemplado en la ley y que, sin perjuicio de la dificultad de la prueba en su caso, no puede ser causa de la pérdida del derecho del arrendador a actualizar la renta.

b) Restantes contratos.

b.1. Celebrados con anterioridad al mes de julio de 1954.

Se requiere acreditar la renta exigible en el mes de julio de 1954 para tomarla, corno renta inicial.

Tampoco contempla la ley la posibilidad de extravío o destrucción de la correspondiente documentación. Consideramos predicable aquí lo indicado en el apartado anterior.

b.2. Celebrados entre el 1-8-54 y el 12-5-56.

Nueva laguna legal, al no mencionarse estos supuestos.

Entendemos que procedería aplicar el criterio general considerando como renta inicial la pactada en el contrato y como índice inicial el del mes anterior al de la fecha de dicho contrato.

2. Acreditación de convivencia e ingresos. Un margen a la picaresca. La actualización de la renta en los contratos anteriores al 9 de mayo del año 1985 exige a los arrendatarios acreditar las personas que convivan en la vivienda arrendada y los ingresos percibidos por todas ellas.

Si bien, inicialmente, la carga de la prueba corresponde al arrendatario, el arrendador puede verse en la necesidad de tener que investigar la veracidad de la información facilitada al no existir elementos objetivos a tomar como referencia.

En lo relativo a la convivencia podría acudirse al Padrón Municipal, si bien los errores de éste y su antigüedad no le hacen válido con carácter general. Más problemático es el tema de los ingresos, dado el nivel de fraude fiscal existente en nuestro país, que no permite tomar como referencia absolutamente fiable las declaraciones tributarias.

Con independencia de los comentarios anteriores, la ley presenta en esta materia otros problemas al remitir a "los ingresos obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva la actualización". Al margen de señalar que donde dice "ejercicio" debe en tenderse "periodo", surgen varias cuestiones.

Como nuestros lectores conocen la actualización de la renta es un proceso que se extiende en el tiempo y que es objeto de nuevos cálculos anualmente. Pues bien: ¿qué nivel de ingresos debe tomarse en consideración: los que se perciban en el momento inicial de la actualización o los que se perciban año tras año?

En nuestra opinión, en aras de evitar la inseguridad que lo contrario implicaría para las, partes, nos inclinamos por tomar los ingresos al inicio del proceso de actualización haciendo abstracción de las vicisitudes posteriores (por ejemplo, la variación en el nivel de los ingresos por jubilación, fallecimiento o separación matrimonial).

Otra duda no resuelta por la norma es qué sucede cuando el periodo (ejercicio) anterior es inferior al año natural (fallecimientos,, matrimonios, separaciones, etcétera), lo que incluso puede ser provocado (por ejemplo, a causa de separación matrimonial). Repárese en que todo ello influye decisivamente en la renta a satisfacer, incluso en la mayoría de los casos por razones ajenas a la voluntad de las partes.

3. Locales de negocio arrendados a personas jurídicas. En los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 la ley remite a determinados aspectos del impuesto sobre actividades económicas, variando la duración del contrato en función del encuadramiento en uno u otro epígrafe del tributo.

Así las cosas, también aquí el arrendador puede verse obligado a investigar la realización de actividades diversas con diferentes epígrafes a efectos del impuesto de actividades económicas.

Quizás hubiera sido deseable la emisión de un certificado por la Administración tributaria previa verificación de las actividades realizadas de hecho por el arrendatario.

4. Repercusión de gastos. En régimen transitorio, en los términos y con el alcance previstos, faculta al arrendador para repercutir el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la finca arrendada en estado de servir para el uso convenido, así como los gastos y servicios y suministros, salvo que, por pacto expreso entre las partes, dichos conceptos sean por cuenta del arrendador.

Sin duda, la copiosa jurisprudericia existente ayudará a solucionar los posibles conflictos sobre el alcance del concepto de reparaciones necesarias, pero de nada le servirá al arrendatario para investigar la posible existencia de ayudas públicas al arrendador en la realización de las obras, ayudas que disminuirían el importe a repercutir.

Adicionalmente, dado que la repercusión se efectúa en función de la superficie de la finca arrendada, deberá conocer el arrendatario la totalidad de la superficie del inmueble del que forma parte la vivienda o local, correspondiente.

En definitiva, muchos nos tememos que, a la vista del contenido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, tanto el arrendador como el, arrendatario deberán hacer verdaderos esfuerzos para su correcta y pacífica aplicación y, en particular, la de sus disposiciones transitorias.

Javier Arroyo Ramos es abogado.