Economía diseña un duro control para los fondos de inversión inmobiliaria, pieza clave del Plan 460.000

El Ministerio de Economía impondrá un férreo control sobre las sociedades y los fondos de inversión inmobiliaria -pieza clave en el desarrollo del Plan 460.000-, según se desprende de un borrador de orden ministerial que articulará su funcionamiento. Entre las cautelas exigidas por la Administración destacan la obligatoriedad de cumplir un coeficiente de liquidez -entre el 5% y el 7% de sus activos-, que las sociedades de inversión inmobiliaria cuenten con un capital inicial de 1.500 millones de pesetas, o que los fondos dispongan de un patrimonio mínimo inicial de 2.000 millones.

El proyecto de orden ministerial, que consta de 5 secciones y 28 artículos, es la primera piedra del proyecto destinado a potenciar los fondos de inversión inmobiliaria, sobre todo los dedicados exclusivamente al alquiler. En el contenido del Plan 460.000 que el presidente del Gobierno, Felipe González, presentó antes de las últimas elecciones municipales y autonómicas, una de las medidas para reactivar el mercado del alquiler era precisamente la constitución de estos fondos.La futura norma detalla, en primer lugar, los criterios que deben seguir las sociedades y los fondos a la hora de invertir. Como es lógico, la mayor parte de su activo (un 70%,como mínimo) deberá estar destinado a "bienes inmuebles y derechos sobre los mismos". Además, esta inversión no podrá concentrarse, pues la propia orden contempla un número mínimo de bienes inmuebles (entre siete y diez) a los que dirigir las compras. Por otra parte, a un único inmueble no se le deberá destinar más del 15% de la inversión total.

Al margen de esta inversión del 70% en inmuebles, la orden contempla que otra parte del activo se destine a constituir el coeficiente de liquidez. Este tope estará entre el 5% y el 7% del activo y se materializará "en efectivo, depósito, cuentas a la vista o en activos de renta fija con plazo de vencimiento o amortización inferior a seis meses".

El restante porcentaje del activo deberá estar invertido en valores de renta fija, en títulos hipotecarios o en acciones de sociedades. No obstante, el bloque de acciones nunca rebasará el 5% del activo de la sociedad o fondo, y siempre deberá ser "de compañías cuyo objeto social principal sea la inversión inmobiliaria".

El documento, elaborado por la Dirección General del Tesoro y Política Financiera, prevé que el ajuste del activo se realice en un plazo de tres años a contar desde la inscripción de los fondos y las sociedades en el registro de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV).

Desembolso inicial

La sección segunda de la orden ministerial fija que las sociedades de inversión inmobiliaria deberán desembolsar un capital social inicial de 1.500 millones de pesetas. Este capital estará representado en acciones nominativas, que a su vez serán recogidas bien mediante títulos, bien a través de anotaciones en cuenta.Las aportaciones para la constitución de ese capital se podrán realizar en efectivo o en bienes inmuebles. En caso de que las aportaciones se realicen con bienes inmuebles, éstos pasarán por una tasación previa. De cualquier forma, esta fórmula de cobertura del capital social nunca podrá sobrepasar el 50% del total.

Los fondos de inversión inmobiliaria también tienen un amplio conjunto de requisitos que cumplir para ponerse en funcionamiento. En primer lugar, deberán contar con un patrimonio mínimo de 2.000 millones de pesetas, si bien Economía aún sopesa la posibilidad de elevar ese tope a los 3.000 millones.

Al igual que sucede en el caso de las sociedades, las aportaciones a los fondos se podrán hacer en efectivo o con inmuebles. Además, el tope de aportación mediante inmuebles también está fijado en el 50% del total.

Dentro del esquema de control de los fondos de inversión inmobiliaria, las sociedades de tasación juegan un papel vital. La sección quinta de la orden ministerial resalta que "la valoración de los bienes inmuebles será realizada por sociedades especializadas, previamente inscritas en el Banco de España". La periodicidad de las revisiones de las tasaciones también está aún por determinar, aunque la duda del Ministerio de Economía y Hacienda radica en si debe ser cada dos o cada tres años.