Tope del 12% para los aumentos en alquileres de viviendas sujetos a revisión durante este año
Los alquileres de viviendas sujetos a revisión durante 1983 aumentarán como máximo un 12%. El tope no será consecuencia de una limitación dictada por el Gobierno, como ha ocurrido en siete de los últimos nueve años, sino de la evolución de los precios de la vivienda durante 1982, que acaba de ser calculada oficialmente. Afectará en diversas formas a los dos millones de pisos arrendados que hay en España.
Los datos conocidos esta semana por el Instituto Nacional de Estadística indican que, si bien el índice general de precios al consumo aumentó durante el pasado año un 14%, el incremendo ha sido para el componente de vivienda un 13,2%. No obstante, una precisión más desglosada arroja que el subgrupo de alquileres ha crecido sólo el 12%. Los otros componentes de los precios de vivienda aumentaron el 10,3% para las de propiedad y el 21% para los gastos generales, en los que ha pesado especialmente la energía.Pese al confusionismo imperante durante las últimas décadas, que hacía llamar a la ley de arrendamientos "ley de enredamientos", incluso entre los especialistas en derecho, los decretos y órdenes dictados por el Gobierno desde 1978 han marcado las pautas a que atenerse en los distintos contratos.
Dichas disposiciones han condicionado la mayoría de las revisiones al subgrupo de alquileres del componente vivienda del IPC.
En líneas generales, han quedado tres regímenes de precios de alquiler: libres, de protección oficial acogidas al decreto de noviembre de 1978, y protegidas por regímenes anteriores.
Las viviendas libres deben revisarse exclusivamente en caso de que lo tengan previsto en los contratos. Por este motivo, algunas viviendas de renta antigua, sujetas a contratos realizados en épocas con mínima inflación, no incluyeron revisión y tienen ahora precios irrisorios; otras más modernas tampoco se revisan. Para las que deben ser actualizadas por exigirlo el contrato, en siete de los últimos nueve años (todos, excepto 1977 y 1982) el Gobierno ha puesto topes mediante decreto. Tales máximos se han referido al componente de viviendas del IPC (en 1975, cuando se tomaban como base los veinticuatro últimos meses), al IPC general del año anterior (1980 y 1981, con el tope del 90% en el segundo), o al subíndice de alquileres del año anterior (1978 y 1979).
El Gobierno socialista, según fuentes del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo, no ha previsto dictar este año los topes por decreto. Ahora, como la introducción del subíndice de alquileres se ha extendido, las opiniones en favor de no regular el asunto han encontrado nuevo apoyo en los moderados aumentos de los índices que pudieran tomarse como base (12% alquileres, 13,2% vivienda y 14% general, en este caso rebajado un 10% o 20%).
Pisos protegidos
El segundo sistema, fijado para las viviendas de protección oficial desde finales de 1978, consiste en la revisión cada dos años, en función del aumento del subíndice de alquileres durante los veinticuatro meses anteriores (ahora, 13,6% en 1981, y 12% en 1980).Una orden posterior, de 26 de enero de 1979, obliga a que en el contrato de arrendamiento se consigne si está pactada la revisión, a que se realice sólo cada dos años y a que el porcentaje sea efectivamente equivalente a dicho subíndice, lo que excluye porcentajes mayores, pero no menores, según la interpretación oficial.
Muchos inquilinos desconocen sus derechos, pues quienes están informados y los reclaman reúnen la mayoría de las denuncias recibidas en las delegaciones provinciales del MOPU sobre ordenación de la vivienda. En Madrid, concretamente, se reciben más de un millar al año. Se trata de una infracción muy grave en la mayoría de los casos, lo que requeriría multas de 250.000 a un millón de pesetas, pero el instructor del expediente está autorizado a proporcionar la cuantía al monto del exceso.
El nuevo equipo del MOPU espera enviar a las Cortes en otoño próximo un proyecto de ley de arrendamientos urbanos que sustituya a la ley vigente, modificada por última vez en 1964. Para ello ha empezado a estudiar previamente el parque de viviendas en alquiler, pues entiende que los datos disponibles no permiten pronosticar los efectos de la política que se siga. Algunos de sus objetivos serán el mantener la libertad en el primer grupo, dinamizar el mercado de viviendas usadas y la rehabilitación de arrendadas o no, e incrementar la proporción pública con destino a alquileres para los ciudadanos con ingresos más bajos.
