Tres años de hecatombe inmobiliaria

La venta de viviendas en España ha empezado a crecer tímidamente y con altibajos en 2010, tras más de dos años de permanente caída, según datos hechos públicos esta semana por el INE, y el número de insolvencias se ha reducido un 14% en el segundo trimestre, aunque uno de cada tres concursos de acreedores sigue estando vinculado al inmobiliario. Magro consuelo, en cualquier caso, en el tercer aniversario de una crisis que en este sector se ha llevado ya por delante cientos de promotoras y cientos de miles de puestos de trabajo, que ha puesto en peligro y ha obligado a reestructurar una parte importante del sector financiero español, y que ha reducido a menos de una cuarta parte el valor, la capitalización, de las inmobiliarias cotizadas entre el 30 de junio de 2007 y el 30 de junio de 2010.

La crisis va a restar hasta mediados de 2011 y desde final de 2007 un 5,4% al PIB

Este año se harán menos de 100.000 viviendas, la octava parte que en 2006

Bañuelos, Portillo, Figueras, Suñol..., afrontan demandas en los tribunales

Las cajas acumulan 137.000 inmuebles por impagos y canjes de deuda

La depreciación de la vivienda se ha acelerado además en julio, tras entrar en vigor el alza del IVA aprobada por el Gobierno, con una caída interanual del precio de los pisos del 4,3%, según el índice Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). El pinchazo de la burbuja inmobiliaria, sus efectos, no han concluido y, según el Servicio de Estudios del Banco de España, seguirán lastrando el crecimiento hasta medidos de 2011. El organismo supervisor estima que la crisis inmobiliaria restará un 5,4% del PIB total respecto al nivel al que llegó en 2007 (ese año, la inversión residencial alcanzó un umbral sin parangón en Europa, el 7,5% del PIB, y en 2011 apenas llegará al 4%).

Se prevé, además, según información recogida este miércoles por el diario Cinco Días, avalada por expertos y basada en datos del Ministerio de Fomento, que este año se construyan en España "menos de 100.000 casas, la octava parte que en 2006".

Precisamente en ese año, previo al inicio de la transformación en pandemia de la crisis estadounidense de las hipotecas basura en agosto de 2007 y al estallido de la burbuja doméstica, el sector del ladrillo fue una fiesta. Dinero barato y operaciones apalancadas, financiadas con deuda, colocaron a varias inmobiliarias, como Metrovacesa o Colonial, a la cabeza de su sector en Europa, y a sus atrevidos empresarios, en las glamurosas listas de los más ricos del año. En 2006, 12 de las 35 mayores operaciones corporativas de financiación en Europa las protagonizaron inmobiliarias españolas. Adquisiciones y fusiones y salidas a Bolsa, se sucedieron y cambiaron el mapa del sector.

Así, y solo a modo de recordatorio y de forma sucinta, en abril de ese año salió a Bolsa la inmobiliaria catalana Renta Corporación; en mayo, la vallisoletana Parquesol y la valenciana Astroc (que unos meses después, en octubre, compraría el 60% de la inmobiliaria del Grupo Rayet por 449,5 millones y Landscape, inmobiliaria del Banco Sabadell, por cerca de 1.000 millones), y en julio salió al parqué Riofisa (adquirida en 2007 por Colonial).

También en 2006 Metrovacesa, la primera inmobiliaria española, amén de refinanciar un crédito de 3.200 millones suscrito un año antes para adquirir la francesa Gecina, se convirtió en escenario de una pugna entre la familia Sanahuja y Joaquín Rivero (presidente de la compañía) y Bautista Soler, con un cruce de OPA incluido, para hacerse con el control efectivo de la misma.

Al guateque de 2006 se sumó también San José, la octava constructora, que se hizo en julio con el control de la ya citada Parquesol mediante una OPA pactada con la familia Fernández-Fermoselle, que tras la salida a Bolsa controlaba el 50,77% de su capital. Ferrovial cedió también en ese ejercicio su división inmobiliaria a la catalana Habitat por un importe de 2.200 millones de euros.

El fin de fiesta corrió a cargo de Luis Portillo, Rafael Santamaría y Fernando Martín. El primero, a través de Inmocaral, tomó las riendas de Colonial mediante una OPA pactada con su socio de control, La Caixa, valorada en 3.761 millones de euros. El segundo, en una operación similar acordada con Banesto, socio de referencia, se hizo con Urbis a través de una OPA de 3.317 millones lanzada por su inmobiliaria Reyal. Y el tercero promovió a través de la firma que presidía, Martinsa, una OPA amistosa por el 100% de Fadesa, valorada en 4.045 millones.

¿Qué ha sido de tales bodas y fastos? ¿Quién se ha hecho cargo de la factura del guateque? Valga recordar que, amén del desplome generalizado de los resultados empresariales y de las valoraciones en Bolsa de las promotoras a causa del estallido de la burbuja, algunas de ellas se han visto incursas en procesos concursales, las antiguas suspensiones de pagos, como es el caso de Martinsa-Fadesa (la mayor bancarrota de la historia, con más de 3.500 millones de euros impagados), Habitat (que en abril superó el proceso), Nozar (la sociedad con la que la familia Nozaleda participó en buena parte de las operaciones de 2006) o Sacresa (la inmobiliaria utilizada en su día por los Sanahuja para defenestrar a Rivero de la presidencia de Metrovacesa).

Muchas de las citadas inmobiliarias han cambiado en los últimos tres años de manos -es el caso de Rayet, por ejemplo, que tuvo que hacerse cargo de Astroc, la empresa que en su día la había adquirido, y lucha aún por mantenerse a flote bautizada como Afirma primero y como Quabit después- o se han visto obligadas a canjear deuda por acciones y dar entrada a los bancos acreedores en su capital y a veces en su gestión, como son los casos de Colonial, Metrovacesa o Reyal.

Ejecutivos estrella de aquellos días de vino y rosas han acabado en los juzgados por demandas y reclamaciones judiciales. Así, Luis Portillo y Mariano Miguel Velasco han sido demandados por Colonial por la compra en su día de Riofisa. La última junta de accionistas de Metrovacesa, celebrada hace unas semanas, ha acordado estudiar la presentación de demandas judiciales contra el ex presidente de la inmobiliaria Joaquín Rivero y contra Román Sanahuja. Accionistas de Astroc demandaron a su ex presidente Enrique Bañuelos. Y la familia Rodés, propietaria de Media Planning, y el dueño de Mango, Isak Andic, reclaman en el juzgado a Habitat y a sus accionistas de referencia -la familia Figueras y José Suñol- que les devuelvan su inversión en la inmobiliaria en la ampliación de capital de 2007. Algunos de aquellos ejecutivos se han quitado también de en medio: Bañuelos ha repetido jugada en Brasil y ha levantado un gran grupo inmobiliario, y Portillo se ha replegado a sus negocios agroalimentarios en Andalucía.

Todas las inmobiliarias se han desprendido de activos, en la medida que han podido en la coyuntura actual, para reducir su endeudamiento y para poder mantener su actividad con el grifo del crédito cerrado a cal y canto.

No ha sido suficiente. Las nueve principales compañías cotizadas (Metrovacesa, Renta Corporación, Quabit, Colonial, Fadesa, Reyal Urbis, Realia, Testa y Vallehermoso) sumaban un endeudamiento neto conjunto de 28.424,15 millones de euros al cierre del primer trimestre de este año. Metrovacesa se situaba como la inmobiliaria con mayor deuda, con 5.786,5 millones pendientes de refinanciación. Tras ella aparece Martinsa-Fadesa, con un pasivo financiero de 5.737 millones, aunque la deuda total con la que se declaró en concurso ascendió a unos 7.000 millones. Y en tercer lugar se situaba Reyal Urbis, que firmó en el último momento, a mediados de mayo, un acuerdo con 50 bancos y cajas acreedoras para la refinanciación de su deuda de 4.600 millones de euros, con el que la inmobiliaria evitó el riesgo de concurso. Después se situó Colonial, con un pasivo de 4.252 millones (el 29 de junio cerró un nuevo canje de deuda por acciones por importe de 1.804 millones). En ese mismo primer trimestre, Testa, filial de patrimonio de Sacyr, tenía 2.645 millones de deuda, y la promotora del mismo grupo, Vallehermoso, 1.693 millones de euros (este mes de agosto ha refinanciado 1.430 millones). La deuda de Realia alcanzó los 2.227 millones entonces; la de Afirma, los 1.480, y la de Renta Corporación, los 285,8 millones.

Son deudas de las mayores inmobiliarias, cuantiosas, pero porcentualmente limitadas en relación con las totales de su sector. Constructoras y promotoras, según desveló en marzo en la Asociación Hipotecaria Española el director general de Regulación del Banco de España, José María Roldán, adeudan a bancos, cajas y cooperativas casi medio billón de euros (445.000 millones, exactamente, que es una exposición excesiva de las entidades financieras en un sector con una prima de riesgo muy elevada). La tasa de dudosos de esa cartera se eleva al 9,6%, lo que significa que hay 42.720 millones de créditos impagados. Y 62.300 millones (un 14%) son préstamos subestándar, es decir, financiación al corriente de pagos, pero con riesgo de entrar en mora y degenerar en pérdidas.

La banca ha sido cómplice primero y víctima ahora de los excesos inmobiliarios. Las entidades financieras no han tenido más remedio que incorporar a su balance una gran cantidad de inmuebles, procedentes tanto de particulares como de compañías promotoras, y, con motivo de la presentación de los resultados de 2009, casi la totalidad de las entidades ha realizado provisiones para cubrir su exposición al sector. Los inmuebles no son el negocio de la banca y lastran sus balances, pero no han tenido más remedio que poner en marcha sus propias promotoras o encargar a terceros distintas estrategias comerciales para poder deshacerse de estos activos aunque sea a precios poco atractivos. De la dimensión del problema da idea el parque de viviendas a la espera de comprador que tenían las cajas de ahorros al concluir el pasado ejercicio, 137.000 inmuebles, según datos hechos públicos en mayo por la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). La consultora CB Richard Ellis, por su parte, calcula que a finales de este año la banca española tendrá en balance activos inmobiliarios por valor de 100.000 millones de euros.

Para afrontar la delicada situación, el Banco de España exigirá a partir de octubre a bancos y cajas provisiones hasta el 30% del valor de los inmuebles con los que se queden como pago de deudas de sus clientes, si han transcurrido más de 24 meses desde que los adquirieron. Una mayor provisión que, junto a otras nuevas exigencias, hará que el resultado de las entidades antes de impuestos se reduzca cerca de un 10%, según reconoció el banco emisor a finales de mayo.

Otros damnificados por los excesos de la burbuja son el empleo (el inmobiliario, en gran medida, situó por debajo del 8% la tasa de paro en 2007 y la sitúa hoy por encima del 20%) y las arcas públicas (la actividad inmobiliaria catapultó los ingresos públicos al 41% del PIB en 2007 y el año pasado apenas equivalió al 34%).