El batacazo empezó en la costa

Todo empezó en la costa española. La vivienda vacacional de playa ha sido la primera en darse de bruces contra el parón inmobiliario. No este año. "El declive empezó hace tres años", señala Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores. Pero este escenario "se intensificó a partir del mes de agosto", puntualiza Miguel Pinto, director de la División de Investigación de Grupo i.

La situación en la costa española se ha ido poniendo difícil a lo largo de 2007, tanto que las ventas han caído entre un 30% y un 40% con respecto al año anterior, según Smerdou. El litoral está salpicado de miles de promociones en marcha que no han vendido ni una sola vivienda en lo que llevamos de año y hay algunas zonas donde ni siquiera hay visitas, como Castellón o Marbella, según algunos promotores.

Éstos ahora se enfrentan a una demanda inactiva y, lo que es peor, a un inversor que trata de deshacerse casi a "cualquier precio" de las viviendas compradas tiempo atrás. En la vivienda de costa ha habido siempre mucha inversión especulativa, entre un 20% y un 25% del total, indica Pinto.

El inversor, que ahora está compitiendo con el promotor, está bajando los precios, entre un 10% y un 20%, dependiendo de la oferta de la zona, señala el representante de Grupo i. Muchos son británicos, que buscan nuevos destinos con mayores rentabilidades, como Marruecos o Turquía. Por eso, la costa se mide ahora en función de la sobreoferta. "Actualmente, la oferta supera en dos veces la demanda, que este año no alcanzará las 90.000 viviendas", añade. No hay que olvidar que el 54% de la nueva construcción se concentra en zonas de costa, algo que confiere al sector un carácter desequilibrado, según BBVA. Aunque, Grupo i avisa: "Si no se compra suelo ahora, en el plazo de dos años la oferta se habrá absorbido, habrá demanda y no habrá nuevos proyectos".

El problema es que el promotor no lo tiene fácil. Los bancos han cerrado el grifo de la financiación para este tipo de proyectos. Su viabilidad está en tela de juicio.

El mercado ha caído en todas las costas, aunque hay promotores que lo niegan. "Nuestras ventas no han bajado, ni en el caso de clientes españoles ni en el de extranjeros. Lo que ocurre es que tenemos que hacer un mayor esfuerzo de comunicación", dice José Luis Hernández, presidente de Polaris World, la empresa con más viviendas vacacionales en Murcia.

Las playas peor paradas han sido las de la Costa del Sol oriental, con ritmos de venta inferiores al 2% mensual. En el lado opuesto están Girona, Cádiz, Huelva, y Baleares, con un ritmo de ventas próximo al 5% mensual. En el litoral valenciano los ritmos de venta han pasado del 5,8% al mes al 4,2%, o lo que es lo mismo de 17 meses a casi 24. Se trata de destinos muy densificados de la Costa Blanca y del Azahar, con una gran oferta que genera menor poder vendedor. Murcia se ha convertido en un mercado muy castigado, con algún interrogante sobre la viabilidad de su modelo (resorts de golf).

En la Costa del Sol la oferta de vivienda turística se ha frenado y ha habido un retroceso en los precios. Marbella, Mijas y Estepona son las zonas en las que más se está notando el cambio de tendencia, según Aguirre Newman. La costa norte parecía que se iba a librar de la crisis inmobiliaria, pero no ha sido así, porque son mercados que sufrenmás el recorte en las ventas que destinos turísticos más asentados, explica Pinto. La desaceleración se ha notado más en las plazas clásicas y menos en costas emergentes como la lucense. En Asturias, los incrementos de precios han sido bajos, un 2%, pero han sufrido más en la disminución de ventas.

Precios a la baja

Ante esta situación el sector ha empezado a aflojar, aunque no del todo. El precio medio de un piso nuevo en la playa es de 243.132 euros, 443.551 si se trata de una vivienda unifamiliar. La buena noticia es que a lo largo de este año negociar con el promotor el precio de venta ha sido más fácil que nunca. "Los promotores bajan los precios de forma encubierta, mediante regalos o facilidades, como plaza de garaje gratis. O descuentos, que van del 5% al 10%. Si bajas los precios directamente la gente se espera y no compra", señala Smerdou. Si en 2006 los precios de la vivienda vacacional en costa subieron un 7,5%, para este año se espera que se mantengan alrededor del 3%, calculan en Grupo i. Y con bajadas en algunos litorales.

Algunos promotores han visto las orejas al lobo y no quieren arriesgar. "Cada vez es más frecuente que, una vez edificada, la promoción la coloquen a los fondos de inversión, que suelen destinarlo a alquileres de tiempo compartido", señala Grupo i. Otra salida es la de vender el terreno con proyecto incluido, "algo que está ocurriendo en toda la costa", dicen los expertos, sobre todo en el caso de las pequeñas y medianas promotoras. Son éstas las grandes perjudicadas del batacazo de la segunda residencia en la costa. "Las promotoras locales están cerrando porque el mercado ya no justifica su presencia", indica Pinto. En las grandes hay más cautela.

Sin embargo, las perspectivas ante el año que viene parecen ser mejores. De momento, la inversión extranjera en inmuebles ha crecido un 19,2% hasta mayo. Y los promotores empiezan a comprender que España ya no es un mercado competitivo con respecto a los precios y que deben aportar al cliente un valor añadido que justifique la compra.

El demandante ya no compra si no se tienen en cuenta sus preferencias, sólo entonces el promotor debe elaborar el proyecto y elegir la ubicación, señala Grupo i. Esto es lo que explica que un promotor haya vendido en una feria en Málaga 12 casas en un fin de semana.