Maniobras urbanísticas en la Costa del Sol

El Estado libio es uno de los mayores propietarios de suelo de la Costa del Sol, donde el banco público Libyan Arab Foreing Bank, tiene una finca, La Resinera, de más de 6.900 hectáreas que abarca los términos municipales de Benahavís, Estepona, Pujerra y Júzcar. La inmensa mayoría de este suelo es de carácter forestal en el entorno de la Sierra de las Nieves, espacio declarado Reserva de la Biosfera, por lo que está protegido; pero hay una parte (unas 488 hectáreas), calificada de urbanizable en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Benahavís, donde el banco libio pretende desarrollar un macroproyecto con más de 1.900 viviendas de alto nivel, complejo hotelero y campo de golf de 18 hoyos. Benahavís es un municipio sin costa colindante con Marbella y Estepona, pero donde se concentran varias instalaciones de lujo, como el Hotel Villapadierna, donde se hospedó Michelle Obama el pasado mes de agosto.

El proyecto ya fue planteado hace 20 años, con ocasión de la elaboración del vigente plan urbanístico de Benahavís, aprobado en 1992, pero en todo este tiempo los propietarios no han tomado iniciativa alguna para desarrollarlo, lo que ha motivado que pierdan los derechos de aprovechamiento que tenían adquiridos. Casualmente, el banco libio ha recuperado recientemente el interés por el proyecto, y el pasado 17 de diciembre lo presentó en la Consejería andaluza de Turismo, Comercio y Deportes para iniciar su tramitación. En el plan aún vigente, el suelo fue calificado de urbanizable programado y se le otorgó un techo edificable máximo de 338.000 metros cuadrados con una densidad de cuatro viviendas por hectárea, de forma que se podían construir 1.952 casas. En todo este tiempo en que los promotores no han actuado, se han aprobado normas como el Plan de Ordenación Territorial de la Costa del Sol Occidental o el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA) que establecen ciertos límites y condiciones a los desarrollos urbanísticos.

El Ayuntamiento de Benahavís tiene ahora pendiente de aprobación definitiva un nuevo plan urbanístico más restrictivo, en el que el proyecto del banco libio ya no tiene cabida. El suelo de la Resinera, aunque seguirá teniendo la calificación de urbanizable, no tiene adscrito techo edificable ni densidades, y cualquier actuación requeriría la elaboración de un plan de desarrollo previo que sólo sería posible además cuando se desarrollen otros suelos que si aparecen programados. Con los parámetros que contempla el nuevo plan, puede estimarse que no cabrían en la zona más de 400 viviendas.

El banco libio trata ahora de sortear el nuevo plan urbanístico de Benahavís para poder desarrollar el proyecto que podía haber acometido sin problemas en los últimos 18 años, y además en la época de expansión inmobiliaria. Con este propósito, los promotores pretenden situar el proyecto bajo el paraguas de la normativa que regula los campos de golf en Andalucía. Esta norma contempla la figura excepcional del campo de interés turístico, a la que se le permiten desarrollos urbanísticos no computables para los límites de crecimiento de suelo y población que impone la legislación urbanística andaluza a los municipios. Por ello, el banco libio ha presentado su renovado proyecto, con 1.925 viviendas, campo de golf y complejo hotelero a la Consejería de Turismo. Fuentes de este departamento han precisado que el hecho de iniciar su trámite no significa necesariamente que la administración autonómica lo avale. La declaración de un campo de golf de interés turístico compete al Consejo de Gobierno de la Junta de Andalucía.