Vivienda en depresión

Hacía tiempo que no se sentía tanto pesimismo entre los que están obsesionados con la marcha del mercado inmobiliario en Estados Unidos. Y esta semana se cumplieron sus temores. La situación actual, dicen, es fruto de lo que denominan como "la tormenta perfecta". Se acabaron los incentivos, el consumidor se atrinchera por miedo a una recaída en la recesión, los bajos tipos de interés no ayudan a tirar de la demanda y los desahucios deprimen los precios.

El sector de la vivienda sigue sin tocar fondo cuatro años después de tocar cima y de tres de fuerte regresión. Los datos de julio, el mes de mayor actividad, son desalentadores. Los permisos para iniciar nuevas construcciones de inmuebles residenciales cayeron un 3,1% comparado con junio. Las ventas de vivienda de segunda mano, entre tanto, cayeron por tercer mes consecutivo, un 27,2%, mientras que la de casas nuevas lo hicieron un 12,4%.

El precio de las casas nuevas está en su nivel más bajo desde 2003

En el 23% de las hipotecas la deuda es mayor que el precio que se pagó

Lo curioso es que cuando se observan los precios de venta de las viviendas usadas, se mantienen estables. Pero hay truco, porque al bucear en los datos se observa que se trata de una estabilidad irreal. El valor de los inmuebles de más de un millón de dólares subió un 6,1% durante el último año. Pero conforme bajan de precio, ese incremento no solo desaparece, sino que se desploma debido a los desahucios, sobre todo en la franja desde los 100.000 hasta los 250.000 dólares (78.000 a 195.000 euros).

El precio de las nuevas viviendas está ya a su nivel más bajo desde diciembre de 2003. Esto se debe principalmente a que los constructores se ven obligados a rebajar mucho los márgenes para poder competir y dar salir a sus nuevos proyectos en un mercado que sigue deprimido cuatro años después de haber tocado techo. Lawrence Yun, economista jefe de la agencia Realtors, admite que hay que ser muy cautos al interpretar todas estas cifras.

Esencialmente lo que pasa es que los compradores de primera vivienda están abandonando en masa el mercado, tras expirar los incentivos fiscales. Y los que siguen comprando son inversores con dinero en efectivo, que aprovechan los bajos precios -cayeron un 30% de media desde el pico- para adquirir casas en el segmento más alto. Además, el 23% de las hipotecas están bajo agua, es decir, que la deuda es mayor que el precio de la vivienda.

Los analistas de IHS Global Insigth creen que los estímulos enmascararon la realidad del mercado e hicieron más bien poco para reactivar el mercado. Mientras el inventario de vivienda y los desahucios (que afectan a una de cada 10 hipotecas en situación de riesgo) crezcan, y la demanda se vea afectada por la desconfianza no se revertirá la tendencia y los precios seguirán bajo presión. Un escenario que se teme no cambiará hasta la primavera y que lastrará a la economía.

La clave respecto al futuro, insisten en IHS, es el empleo. La confianza, señalan, es un factor importante. Pero la destrucción de puestos de trabajo deprime el ritmo con el que se forman nuevos hogares (1,4 millones en una situación económica normal). Si se genera empleo, más estadounidenses demandarán una vivienda y eso disolverá el coágulo, lo que a su vez estimulará las nuevas construcciones y la actividad.

Alan Greenspan, ex presidente de la Reserva Federal, ya dijo antes de que se publicaran los datos de julio que la clave para saber si la economía entrará o no en una segunda recesión estará en la marcha de la vivienda. Y la salud de la banca también depende de la evolución del mercado inmobiliario, sobre todo de las pequeñas entidades locales y regionales, que son las que ahora sufren más la crisis.

El efecto distorsionador de los estímulos se observa en el dato de crecimiento del segundo trimestre. El sector inmobiliario registró en la primavera un destacado repunte, del 27,2%, el ritmo más fuerte desde el tercer trimestre de 1983. Pero ese impulso se perdió cuando expiraron las ayudas fiscales a final del segundo trimestre, como quedó constatado de inmediato en el desplome visto en las ventas de julio.