España aplica en su examen el mayor ajuste inmobiliario

El Banco de España ha sido el supervisor que ha contemplado en las pruebas de resistencia a la banca un ajuste más duro de los precios en el mercado inmobiliario, lo que se ha traducido en una mayor severidad para las entidades examinadas. El Comité de Supervisores Bancarios Europeos (CEBS) advierte que no hay datos de precios inmobiliarios de referencia que permitan crear un modelo homogéneo, de modo que los escenarios de precios de la vivienda los ha establecido cada país. El resultado es que las diferencias son enormes.

Por poner un ejemplo, en el escenario más adverso contemplado, el Banco de Francia prevé una caída de precios de las oficinas del 4,5% en 2010 y de la misma cuantía en 2011, mientras que el Banco de España ha previsto un desplome de los precios del 35% este año y del 30% en 2011, según la información facilitada por el organismo europeo. Obviamente, el impacto que eso tiene en las pruebas de resistencia es enorme.

Otros países han aplicado criterios mucho menos severos

Italia prevé caídas de precios de pisos y oficinas de un máximo del 2%

El gobernador del Banco de España puso ayer el acento en la mayor dureza de los supuestos españoles, lo que, unido a que se ha examinado a prácticamente todo el sector financiero, es lo que explica que cinco de las siete entidades que han suspendido el examen sean españolas.

Las pruebas de estrés tratan de ver cuál sería la solvencia de las entidades ante escenarios adversos. Como referencia se ha tomado el coeficiente de solvencia Tier 1 o de nivel 1. Ese coeficiente se calcula como la proporción de capital, reservas, beneficios no distribuidos, cuotas participativas (en el caso de las cajas) y participaciones preferentes perpetuas en relación con los activos ponderados por riesgo (principalmente créditos). El nivel que se ha establecido para medir la salud es el 6%. Convencionalmente, los que superan ese nivel aprueban y los que no, necesitan capital adicional para estar preparados para un agravamiento de la crisis. Los escenarios macroeconómicos considerados por las autoridades europeas son dos, uno de referencia y otro adverso. El "escenario tensionado de referencia" toma como referencia las variables macroeconómicas previstas, pero añadiendo supuestos de tensión. Es un ejercicio de resistencia en circunstancias claramente difíciles, pero no extremas. El "escenario tensionado adverso" se traduce en el caso español en una caída del PIB acumulada en 2010-2011 de 2,6 puntos porcentuales, que se añade a la fuerte contracción de la economía española en 2009 (-3,6%). "Esta hipótesis de caída del PIB está fuera de los rangos de predicción actuales de los diferentes organismos nacionales e internacionales y analistas privados", advierte el Banco de España. Aún hay un tercer escenario que añade al segundo una crisis de la deuda, siendo el que se usa para determinar las necesidades de capital adicionales

En cuanto al ajuste inmobiliario previsto, se han considerado deterioros hipotéticos de los activos, que son coherentes con caídas del precio desde el máximo del ciclo actual del precio de la vivienda terminada del 28%, de la vivienda en curso del 50% y del suelo del 61%, según explica el Banco de España.

Más en concreto, la información facilitada por el CEBS señala que en el escenario de referencia, España prevé una caída de los precios de la vivienda del 3,8% en 2010 y del 5,2% en 2011, que en el escenario de tensión se convierten en descensos del 8,8% en 2010 y del 15,2% en 2011, es decir, una caída acumulada del 23% en dos años. En cuanto a la caída de los precios de las oficinas, se prevé un descenso acumulado del 55% en dos años.

Esos supuestos españoles contrastan con los que han asumido otros supervisores. Alemania, Holanda o Reino Unido prevén en el peor de los casos caídas de precios del 10% anual tanto en oficinas como en vivienda y Francia, solo del 4,5% al año. Italia es aún más conservadora y prevé que los precios apenas caigan en el escenario más adverso (1,6% en 2010 y 2% en 2011), sin apenas diferencia con el escenario base. En Grecia, un país con una crisis mucho más grave que la española, las caídas de precio previstas tanto para los pisos como para las oficinas son de menos del 7% en dos años, frente al 55% español de las oficinas y el 23% de las viviendas. Por no hablar de Austria, que tanto si las cosas van según lo previsto como si se da el escenario más adverso, toman para sus supuestos una subida de las oficinas y de los pisos del 2% en 2010 y del 2,7% en 2011.