Un ahorro de hasta 26.000 euros a lo largo de lo que queda de la vida de la hipoteca. Es esta la promesa de la subrogación, es decir, del traslado del préstamo de un banco a otro, en busca de un precio más ventajoso del que se estableció al momento de la firma. Los expertos aseguran que si este movimiento se realiza ahora, tras un descenso notable de los tipos de interés con respecto al nivel que alcanzaron a principios de la década pasada, la cuota mensual con la que se devuelve el dinero prestado por el banco para la compra de la vivienda se hace mucho más liviana. Eso sí, para obtener un tipo de interés muy bajo, el perfil del usuario tiene que ser solvente.
Una de las claves, tal vez la más importante, está en el euríbor. Este índice, que sirve para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables, se encuentra instalado en terreno negativo desde hace más de cuatro años (es decir, resta en lugar de sumar) y cerró septiembre en -0,415%, su mínimo histórico. Esta espectacular caída no abarata solo los préstamos hipotecarios variables. Ya que estos se han vuelto poco rentables para los bancos, los prestamistas intentan captar clientes con tipos de interés fijos especialmente atractivos, lo que abre un auténtico abanico de mejoras económicas para todos aquellos que cambien su hipoteca de banco, tanto si quieren pasar al tipo fijo o mantenerlo, como si prefieren el tipo variable.
“En el caso de perfiles muy buenos, se están concediendo hipotecas fijas alrededor del 2% y variables al 1%, algo que se dio en algunos meses concretos de 2010, pero que hasta ahora no se había vuelto a ver”, destaca el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli. Por lo tanto,“tenemos casos de hipotecados con diferenciales superiores al 3,5% que podrían ahorrar mucho, tanto si se cambian a una variable como si prefieren seguir con una fija, pero en otro banco” añade Colombelli, quien subraya que ese traslado puede ser también una buena oportunidad para deshacerse de los productos vinculados o combinados al préstamo sin perder beneficios, como el de deducción por vivienda habitual.
Un cambio con ventajas
Si se analizan los valores, los plazos y los tipos de interés medios de las hipotecas que se han firmado desde 2010 por Comunidades Autónomas y por año, resulta que los hipotecados que tienen la mayor probabilidad de ahorrar más si subrogan ahora son aquellos que firmaron su préstamo en 2013, según cálculos de iAhorro. Hay que tener en cuenta que en ese año los tipos de interés se situaban en una media del 4,10%, según datos del INE, un nivel altísimo si se compara con el 1,5% que algunos perfiles de usuario consiguen si pueden ir más allá de la oferta comercial y negociar con el banco. “Es muy probable que no veamos unos precios tan bajos como los actuales en el futuro”, asegura la codirectora general del neobanco MyInvestor, Nuria Rocamora.
De la década analizada, 2013 es el año de la firma de la hipoteca en el que en más Comunidades Autónomas se alcanza el mayor ahorro medio al subrogarla ahora. En aquel entonces el importe medio de las hipotecas que se constituyeron en España fue 95.187 euros, al ser Madrid la Comunidad Autónoma más cara, con una media de 136.981 euros, seguida por el País Vasco, con 121.734 euros, y Baleares, con 117.550 euros. Puesto que el tipo de interés medio de las hipotecas fijas y variables calculado por iAhorro puede ser hoy alrededor de 2,6 puntos más bajo del que obtuvieron cuando firmaron su préstamo, si estos hipotecados decidieran hoy trasladarlo a otro banco podrían ahorrarse 25.881 euros, 23.001 euros, y 22.210 euros, respectivamente.
Un prestatario que hubiese adquirido su vivienda a través de una hipoteca en 2013 en Cataluña podría encontrar ahora una oferta en el mercado que le permitiría guardar en su bolsillo hasta 20.700 euros. En el caso de Navarra, este ahorro alcanzaría 20.594 euros. Los que menos ganarían por el cambio, los extremeños, se beneficiarían de una rebaja de hasta 13.840 euros. Y, de toda la serie analizada, el comprador que menos ahorraría sería un extremeño que hubiese contratado su hipoteca en 2019 y la subrogara ahora, con un descuento final de 9.762 euros.
Las fijas ganan
“Hay que tener en cuenta también que en la subrogación ahorraremos más siempre y cuando el precio de la hipoteca sea más elevado. Por ello, en el caso de la segunda residencia, el precio variará menos que en la primera, al darse hipotecas más bajas”, señala Colombelli. “En el caso de la Comunidad Valenciana el precio medio es más bajo a pesar de ser una de las principales provincias de España porque hay mucha segunda vivienda; pero, si comparásemos solo las capitales, es posible que la foto fuera muy diferente y Valencia capital se parecería más a Madrid o Barcelona”, destaca.
Sea como fuere, la subrogación parece impulsar más las hipotecas con tipo de interés fijo, una tendencia muy clara que registran desde MyInvestor. “En lo que va de 2020, casi el 75% de los préstamos que hemos concedido son subrogaciones y, de estas, casi la mitad son a tipo fijo, lo que supone un gran cambio de tendencia. En 2019, solo el 20% de los clientes que cambiaba su hipoteca lo hacía a tipo fijo”, apunta Rocamora. Unos datos que se inscriben en el marco de un creciente interés general hacia las fijas, que han pasado de suponer apenas el 4% en 2010 a alcanzar el 47,4% de las hipotecas que se firmaron en julio.
En cuanto a quién puede beneficiarse más de una subrogación, Colombelli se dice convencido de que podría ser, entre otros, “un perfil urbanita con una hipoteca que está en su fase inicial y que en el momento de contratación del préstamo no obtuvo buenas condiciones, pero que ahora, tras haber tenido un cambio profesional con una mejora de su situación financiera, puede encontrar tipos de interés más bajos”. Habrá que tener en cuenta también que “la subrogación resulta más interesante en los primeros años de vida de la hipoteca. Conforme van pasando los años se reducen los intereses que se pagan y se amortiza más capital, por lo que el ahorro que se consigue es mucho más bajo”, concluye.
