Tras el parón generalizado de la economía provocado por la pandemia, junto con las actividades productivas y los servicios, se están reanudando paulatinamente también los planes vitales. Entre estos últimos se encuentra, para muchos, la búsqueda de financiación para la compra de una vivienda. Los expertos señalan que las transacciones hipotecarias están cogiendo poco a poco cierto impulso, después de que el confinamiento más estricto las haya mermado hasta tal punto que, en marzo, cayeron un 14,6% interanual, según el INE. En la nueva normalidad que empieza a esbozarse, los usuarios se toparán con unos tipos de interés históricamente muy bajos, aunque tal vez algo más altos que en la época anterior a la crisis, pero también con unos productos cuyos requisitos de acceso serán más exigentes que antes de la emergencia.
¿Qué ofrecen los bancos? Al principio, las entidades financieras contuvieron el aliento. En las primeras semanas de confinamiento, “estuvieron muy poco enfocadas en el mercado hipotecario y se centraron en la concesión de los préstamos avalados por el Instituto de Crédito Oficial y en tramitar la moratoria de las cuotas”, destaca el director de Hipotecas del comparador bancario iAhorro, Simone Colombelli, al referirse a dos de las medidas que el Gobierno aprobó para aliviar las consecuencias económicas de la crisis del coronavirus. “Con el desconfinamiento, las sucursales bancarias ya pueden abarcar más demanda y estamos volviendo a la normalidad”, añade.
Los tipos de interés que se aplican al capital prestado varían según la entidad, pero oscilan “entre el euríbor más 1% y el euríbor más 2% en tipo variable, y entre el 1,5% y el 3% en tipo fijo”, apunta Leandro Escobar, profesor de Comillas ICADE. Y, para Miguel Arimont, director general de LEM Loan e-Market, empresa especializada en la compraventa de deuda, no parece que vaya a haber cambios notables, por lo menos en el ámbito de las hipotecas a tipo fijo. “Los bancos no están lanzando productos estrella porque, como todo el mercado inmobiliario, están a la espera del efecto real de la covid-19 en la economía de las familias, algo que se notará en los próximos meses”, según este experto.
¿Fijo o variable? En estos momentos, el eterno dilema entre pedir una hipoteca a tipo de interés fijo o variable se complica por las dudas que se ciernen sobre el futuro. Un usuario que ostente un perfil óptimo, por brindar al banco todas las garantías de solvencia, “podría aspirar al tipo más ventajoso que ofrece el mercado, un 0,95% fijo o un 0,5% variable, ambos a un plazo de 20 años”, indica Colombelli. ¿Cuál de los dos escoger?
“La lógica financiera nos dice que durante un período como el actual, en el que los tipos son bajos y parece que no van a subir, nos deberíamos decantar por un interés variable y aprovechar la coyuntura, sobre todo porque es durante los primeros años de hipoteca variable cuando pagamos la mayoría de los intereses, es decir cuando más nos afecta la fluctuación del euríbor en la cuota mensual”, subraya Arimont.
La permanencia de este índice en terreno negativo desde 2016, sin embargo, empuja las entidades a apostar fuerte por los préstamos a tipos fijos, que, si por un lado ofrecen al cliente la seguridad de pagar la misma cuota durante toda la vida de la hipoteca, por el otro conllevan una mayor rentabilidad para el banco. No por casualidad, en marzo se registraron por primera vez más hipotecas con interés fijo (53%) que variable (47%).
Por lo tanto, este es el momento de negociar. En opinión de Arimont, “sería interesante pedir una oferta de las dos opciones, con sus cuadros de amortización, y comparar cuál nos resultará más rentable a largo plazo”. En este sentido, factores como la edad, la situación laboral, si se está en pareja o no, la aportación inicial o el plazo, pueden ayudar al usuario a ofrecer garantías.
“Lo importante es ser realista a la hora de hacer valoraciones de ingresos futuros, realizar un test de estrés personal para saber hasta qué bajada de la renta disponible mensual se podrá seguir pagando la hipoteca, y establecer escenarios negativos para ver la capacidad de respuesta”, aconseja Vicenç Hernández, director general de Tecnotramit, una empresa de servicios para compañías inmobiliarias.
¿Y el mixto? La mayoría de los expertos consultados descartan que, en la actual coyuntura, un préstamo hipotecario con un tipo de interés variable o fijo por un período inicial desde tres hasta 10 años y fijo o variable, respectivamente, durante el tiempo restante, sea una opción viable. “El tipo mixto ofrecía una buena ventaja en su parte fija, pero ahora lo suplen las hipotecas fijas normales, por lo que ha perdido atractivo”, resume Colombelli.
¿Cuáles son las nuevas condiciones? El gran problema que los expertos vislumbran en el mercado hipotecario es el posible incremento de los impagos. En palabras de Escobar, “es altamente probable que un aumento de la tasa de paro conlleve también un aumento de la tasa de morosidad y dudosidad hipotecaria, si bien aún es pronto para poder analizar con claridad las consecuencias de la crisis”.
Si así fuera, los bancos podrían reaccionar endureciendo las condiciones para acceder a un préstamo. “De hecho, ya estamos viendo cómo, para obtener los tipos de interés más ventajosos, hay que cumplir ciertos requisitos muy estrictos, como a lo mejor financiar solo el 60% del precio del inmueble, cuando antes estas ofertas iban destinadas a quienes pedían el 80%”, advierte Joaquín Robles, analista del bróker financiero XTB.
Si Arimont achaca el incremento de las exigencias a la hora de conceder una hipoteca a la nueva ley de crédito inmobiliario, que entró en vigor hace casi un año, Colombelli no observa cambios al respecto, pero admite que, si el solicitante está afectado por un ERTE, el banco estudiará con lupa su profesión. “No es lo mismo que sea un informático o un trabajador autónomo. En este último caso, la banca está retrasando las operaciones”, agrega.
¿Qué expectativas hay? Si la incertidumbre impide hacer previsiones en el largo plazo, en el corto Escobar ve un posible ligero encarecimiento de los tipos de interés, que se mantendría en una fase posterior. En cuanto al plazo de amortización, que en marzo era de 24 años, este experto cree que “la tendencia a subirlos continuará”.
En la misma línea, Arimont vaticina que, “a pesar de la tendencia al alza del euríbor, el índice no subirá más allá del nivel cero, por lo que las entidades centrarán su estrategia en fomentar el tipo fijo y asegurarse hipotecas rentables durante periodos de incertidumbre”. En definitiva, “aunque vayan a encarecerse, a corto y medio plazo, las hipotecas seguirán siendo muy atractivas, con tipos de interés muy bajos”, concluye.
