La notaría de José Ignacio Navas se llenaba de gente desde primera hora de la mañana. Si llegaba pasadas las 9.00, ni siquiera le daba tiempo a llegar al despacho. Dejaba la cartera en la recepción y comenzaba a atender a los clientes que se agolpaban en el pasillo. Eran parejas jóvenes, trabajadores sin muchos ahorros pero con un salario fijo. Venían acompañados de sus familias, padres, abuelos y hermanos, cualquiera que pudiera avalar la compra de la preciada vivienda.

Así era la vida a finales de los 90 en esta notaría del municipio madrileño de Fuenlabrada, y así continuó durante buena parte de los años 2000. Los clientes entraban sin nada y se iban con una casa y una deuda de más de 30 años. La habitación tiene unos enormes ventanales desde los que se divisa una silueta reconocible en muchos otros municipios de Madrid: edificios de ladrillo visto, toldos verdes, plazas de granito sin muchos árboles y urbanizaciones a las que se accede tras pasar por decenas de rotondas. Esos lugares, a veces demasiado impersonales, eran hasta hace poco el sueño de miles de españoles.

La firma de una hipoteca en una notaría es un acto de cierta tensión. Navas procuraba romper un poco el hielo con algún comentario y luego trataba de ser didáctico. No leía el contrato, prefería explicarlo. Les miraba a los ojos y trataba de poner a sus clientes en lo peor. “Podrías quedarte sin trabajo. Le pasa a cualquiera”, les decía. “¿Y qué haces entonces?”. Navas les aconsejaba que informaran cuanto antes a los fiadores, normalmente los padres. El banco no solía avisar cuando el deudor empezaba a ser moroso, y los trámites de embargo se iniciaban rápidamente. Podían quedarse sin casa ellos y sus padres.

Les aconsejaba también que, si aquello llegaba a ocurrir, era mejor malvender la casa. "Antes de que os ejecuten", les decía yo. “Si no malvendes se va a quedar el banco con el 50% del valor de la casa y vas a deber dinero. Y eso supone la muerte civil porque nadie te va a querer dar un crédito, ni un teléfono, ni vas a poder abrir una cuenta...”.

Para entonces ya había demasiados acuerdos previos. No se iban a romper porque un notario manifestara sus dudas. Y eso que Navas era una excepción. Muchos compradores recuerdan que su notario jamás les advirtió de nada. Otros incluso toleraban las ilegalidades que se cometían en su notaría. No hace falta poner ejemplos con nombres y apellidos; era una práctica habitual que en un momento de la transacción, los notarios se ausentaran durante unos minutos y que los compradores dieran en un sobre con dinero en negro parte del precio del piso. Navas censura esas prácticas e insiste en las advertencias que hacía a los compradores. “Sinceramente, creo que yo sí lo hacía. Pero la gente solo decía gracias. Es usted muy simpático. Y firmaban. Es normal”, dice Navas. “Ya estaba todo hecho. Su sueño de una casa, al alcance de una firma”.

“El precio de la vivienda entre 2000 y 2006 se fijó en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta”, afirma el economista José García Montalvo, de la Universidad Pompeu Fabra. “No tiene sentido culpar a la ley del suelo. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. Si subió el precio del suelo fue por el alto precio de las viviendas que se iban a construir en ellas”.

La ley del suelo parece solo el terreno sobre el que germina la burbuja con un fertilizante desconocido hasta entonces: el euro. La implantación de la nueva moneda común en España trajo consigo también la llegada de unos tipos de interés a la alemana, por debajo del 5%. El crédito empezó a fluir y los bancos españoles vieron el negocio. Ya no había que acudir trajeado al banco para pedir dinero. El banco acudía a uno para convencerle de que lo mejor que se podía hacer con los ahorros era comprarse una casa.

Aunque la ley del suelo no fuera determinante en la creación de la burbuja, el Gobierno de Aznar sí ayudó a crear la burbuja. En 1999 se eleva la deducción por compra de vivienda habitual. Los propietarios pueden desgravarse más en la declaración de la renta. La cantidad total se duplica y los españoles se desgravan ese año 3.488 millones de euros, duplicando así la cantidad del año anterior.

Hay liquidez y los bancos quieren prestar para ganar más. El supercrédito vivienda, la hipoteca remunerada, la hipoteca abierta. Surgen multitud de productos que venden felicidad, bienestar y lujo para todos. “El dinero nos hace libres, construye sueños, te hace estar donde está el dinero, te ayuda a ser lo que quieras ser, nos hace jóvenes, guapos, el dinero no da la felicidad pero ayuda”. Eran los mensajes que lanzaba en un anuncio la caja de ahorros Caja Madrid. “La auténtica crisis fue del 97 al 2007, una crisis de valores, el inicio de la opulencia y de la tragedia de muchas familias”, comenta Navas.

Los bancos hicieron algo más que dar préstamos a familias. Se asociaron con los constructores y los promotores inmobiliarios y comenzaron a financiar la compra de suelo y la construcción de viviendas a gran escala. Cualquier sitio era bueno, daba lo mismo que fuese una promoción de viviendas en Madrid o una nueva ciudad de miles de viviendas en un erial cerca de Seseña.

En esos años, empezaron a llegarle a Esteban las primeras propuestas para que dejara de ser albañil y se convirtiera en empresario de la construcción. Esta vez fue mucho más cauto y no aceptó. “No sé muy bien por qué. Estaba bien con mi trabajo, mis pagas extras y mis 30 días de vacaciones. Pensé que meterme yo en los negocios solo iba a darme quebraderos de cabeza”, recuerda. Otros sí lo hicieron.

Algunos compañeros suyos se hicieron empresarios.
Les fue bien durante un tiempo. Se compraron chalés lujosos, cochazos. Hasta que la burbuja estalló. “Esos fueron los primeros en perderlo todo, estaban entrampados”, dice Esteban.

Miriam y él relatan lo duro que ha sido ir viendo cómo todo se venía abajo. Primero Esteban perdió 200 euros en su salario, luego llegó otra bajada, luego otra. En 2011, los jefes les reunieron para decirles una de esas frases que se han quedado en el archivo colectivo de la crisis: hay que hacer más con menos. “Había mucha competencia. Te decían: tienes que terminar este tejado en un mes. Y si venía otro y lo hacía en 23 días te quitaba el trabajo”, recuerda.

Esteban está ahora en el paro. Tuvo que terminar los dos cursos que le faltaban, 3º y 4º de ESO acudiendo a un colegio por las noches. Este año estudia auxiliar de enfermería. “Me cuesta. No tengo el hábito y es duro. Tengo que pasar muchas horas estudiando”. Esteban no usa con demasiada frecuencia la palabra arrepentirse pero sí reconoce que fue un error no hacer caso a sus padres y amigos: “A veces hay que darse contra el muro para cambiar de camino”.

Aunque la mayoría de los bancos han abandonado Madrid y han instalado sus cuarteles generales en otros municipios, el Paseo de la Castellana sigue concentrando el poder económico, la mayor parte de la actividad empresarial de la capital y a algunos actores de la burbuja inmobiliaria. Allí está, cerca de la plaza de Cuzco, la Asociación Española de Promotoras Inmobiliarias. Y no muy lejos, el Ministerio de Economía, regentado entonces por el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero, cuyas ministras de vivienda se habían sumado a los mensajes optimistas que promovían la compra de pisos. En algunos de esos rascacielos que emergen a lo largo de la calle, los teléfonos empezaron a sonar con más frecuencia en algún momento de 2007. La mayoría para preguntar qué estaba pasando.

Lo que estaba ocurriendo era que todo se estaba desmoronando. Varios expertos habían avisado, pero las reacciones a sus consejos eran cortoplacistas y casi nadie quiso verlo. España jugaba a ese juego del globo que va hinchándose mientras los jugadores se lo van pasando. Cada vez que alguien se pasaba el globo, ganaba más dinero. Todo el mundo sabía que al final el globo acaba explotando, pero el globo no para de dar vueltas mientras se hincha y se hincha.

Entrevista Nicolás Llari de Sangenis. Consultor Savills

En uno de esos edificios de Castellana se encuentra el cuartel de la consultora inmobiliaria Savills. Sus trabajadores eran los especialistas del mercado de la venta y alquiler de inmuebles, oficinas y viviendas. Sus clientes eran empresarios que querían asesoramiento para llevar a cabo operaciones. En una de las salas de reuniones de la compañía, el consultor Nicolás Llari de Sangenis recuerda un artículo escrito por la revista The Economist, la biblia de los medios de comunicación económicos, publicado en 2003. En él se decía que la mayoría de los países avanzados padecía una burbuja inmobiliaria. La revista auguraba para los años siguientes una corrección que afectaría al gasto de las familias y que podría dañar la solvencia de los bancos. Llari tuvo presente ese artículo hasta que la revista volvió a la carga en 2006. “Hice caso al primero. Pero entre ese y el segundo, el precio de la vivienda había subido. Era difícil hacer caso a esas advertencias cuando el sector no paraba de ganar dinero”.

-¿Hubo avaricia en el sector?

- Sí, claro. Aunque en realidad la avaricia llegó a todo el mundo. A las grandes empresas, las pequeñas y también a las familias que veían cómo su casa multiplicaba su valor y trataban de sacarle el máximo partido. Muchas veces hipotecándose nuevamente para conseguir una vivienda más grande.

Muchas otras advertencias fueron desoídas. El economista José García Montalvo recuerda los años en los que su trabajo era desmentido continuamente por gente del sector inmobiliario, gobernantes y colegas. “Estaban los aterricistas y los burbujistas, como se hablaba entonces en Internet. Estos éramos pocos. Lo teníamos todo en contra, porque pese a nuestras advertencias, el precio de la vivienda seguía subiendo y generando beneficios”.
A Montalvo le preocupaba especialmente un indicador, el precio de la vivienda sobre la renta disponible (PRD). Ese indicador se mide en años, el tiempo que tardaría una familia en pagar la casa si dedicara toda su renta exclusivamente a ello, y suele moverse lentamente. “Lo normal es que esté entre 3,5 o 4 años. De repente en España subió a 7,8 años. Era absurdo”.

Otro economista, Emilio Ontiveros, consejero delegado de la AFI (Analistas Financieros Internacionales) escribió varios artículos en los que, aunque no auguraba el desastre, sí señalaba los peligros de que toda la inversión se estuviera colocando en un solo sector, el del ladrillo.

Para 2007, cuando comienza a hablarse de la necesidad de un aterrizaje suave, la nave está ya descontrolada y perdiendo altura. El aterrizaje solo puede ser forzoso. En agosto había estallado la crisis de las hipotecas subprime en Estados Unidos. Inversores de todo el mundo se dieron cuenta en esas fechas de que tenían puesto el dinero en unos activos muy sofisticados, pero de alto riesgo. En realidad esos activos nunca habían dejado de ser hipotecas basura de estadounidenses con muchas probabilidades de no poder pagarlas. Desatado el pánico, los bancos dejaron de conceder créditos. La falta de liquidez acabó contagiándose a prácticamente todo el planeta y los bancos dejaron de beber en los fondos en los que buscaban el dinero.

Pero antes de eso, en España ya había signos de que el mercado inmobiliario empezaba a desfallecer. A finales de 2006, los grandes bancos españoles, Santander y BBVA, empezaron a deshacerse de los inmuebles que poseían en España.

El 24 de abril de 2007 el sector inmobiliario vivió una de las jornadas más negras que se recuerdan, con caídas en Bolsa del 20%. Algunas empresas llegaron a perder un 60%

Ya se sabía que se estaban vendiendo menos pisos, que estaba subiendo la morosidad levemente e incluso se tenían las primeras noticias de agencias inmobiliarias que se habían visto obligadas a cerrar. Aun así, la Asociación de Promotores de Madrid publicó un informe en junio de 2007 en el que se admitía un cambio de ciclo pero se relativizaba el peso del sector en el PIB y en la deuda familiar. “El sector inmobiliario seguirá muy fuerte”, dijo ese mismo mes su presidente, José Manuel Galindo, en una entrevista con los lectores de EL PAÍS.

El Banco de España, el órgano supuestamente independiente que tenía que tomar cartas en el asunto, optó entonces por hacer solo advertencias. Ni los bancos ni los gobiernos hicieron caso a los informes que publicaba; a veces incluso los desmintieron. El Banco de España se doblegó. No pudo o no quiso usar todo su poder para poner orden en el sector. Los sucesivos gobernadores del órgano avisaron de que había que apagar la música de la fiesta, de que esta sonaba demasiado estridente. Pero ellos, que eran los que tenían la mano en el interruptor, se quedaron quietos.

Nadie quiso creérselo, pero antes de las peores noticias ya habían llegado las malas. La Red de Inmobiliarias Don Piso echó el cierre en mayo de 2008. Poco después, en julio de ese mismo año, la empresa Martinsa presentó el mayor concurso de acreedores de la historia con una deuda de 7.000 millones de euros. Pero todavía había datos que sostenían la idea de un aterrizaje suave: en 2007, el precio de los pisos aún subió un 10% y se inició la construcción de 617.000 viviendas.

Todo eso pasó en España meses antes de que el banco Lehman Brothers se declarase en bancarrota en Estados Unidos dando inicio a la crisis financiera y económica mundial que se ha dado en llamar la Gran Recesión. Y, sin embargo, a veces se piensa que no fue así; que todo estaba bien hasta ese mes de septiembre de 2008 en el que Estados Unidos se negó a rescatar al banco endeudado.