A tortas por la fianza del alquiler

La devolución de la fianza del alquiler de una vivienda es la eterna batalla en la que miden sus fuerzas inquilinos y caseros. Es uno de los principales conflictos que enfrentan a unos y otros. Hace unas semanas se hacía viral en Twitter un vídeo de un usuario, Alejandro Cencerrado, que mostraba el estado en el que abandonaba su piso de alquiler en Madrid. “Así dejamos el piso del que nos fuimos el mes pasado, brillante. La casera nos cobró 150 euros de la fianza para limpiar. La hemos denunciado”. Enseguida comenzó a recibir respuestas de gente que había vivido la misma experiencia. El vídeo tuvo 960.800 reproducciones.

Alejandro, que tiene 36 años y vivía en aquella casa con su esposa y su hijo de dos años, cuenta que su casera se quedó con 400 euros en total “para arreglar algo de la cocina y algo en la puerta, que entra dentro de esa ambigüedad que es el uso normal de la casa”. Está esperando el juicio. “Los inquilinos estamos totalmente indefensos en este sentido. Si no te sabes mover, no hay ningún mecanismo sencillo para exigir que te devuelvan tu dinero”, narra.

Que el casero retenga el importe completo o parte de la fianza tras la entrega de las llaves es algo bastante usual. “Es habitual que pongan excusas y se escuden en cualquier cosa para no devolver el dinero”, comenta Macarena Redondo, abogada de Legálitas. En este despacho, 7 de cada 100 consultas sobre contratos de arrendamiento están relacionadas con las fianzas. Otra usuaria de la red social apuntaba: “Nuestro último casero no nos ha devuelto la fianza y después de estar detrás de él cuatro meses dice que no la devuelve porque tuvo que arreglar el piso, cosa que no es cierta. Los nuevos inquilinos entraron a vivir encantados a los 10 días de irnos”. Desde la organización de consumidores OCU inciden en este punto: “Es un momento en el que la falta de confianza entre las partes está en su momento álgido; cuatro de cada cinco inquilinos expresan su temor a que el arrendador les devuelva la fianza al término del contrato, un temor que no es fundado en todos los casos”.

Aunque al vídeo de Alejandro contestaron mayoritariamente inquilinos indignados, también son muchos los propietarios a los que la fianza, a veces, se les queda corta. “Nos hemos encontrado con situaciones muy extremas en las que la vivienda se entregó en muy mal estado, con enchufes y rodapiés arrancados y puertas descolgadas. En este supuesto, el propietario tiene la facultad de hacer los descuentos oportunos”, afirman en el despacho KLJ Abogados. Además, hay inquilinos que no pagan el último mes, lo que no es legal.

Por partes. La fianza es el equivalente a un mes de renta y el casero puede pedir una garantía adicional, que en ningún caso puede exceder de dos mensualidades de renta. Son dos figuras distintas y tienen que recogerse en el contrato de manera independiente. El propietario debe depositar la fianza en el organismo competente de su comunidad autónoma y, si no lo hace, se arriesga a ser sancionado. En opinión de los letrados consultados, cada vez son más los que cumplen la norma. “Ahora se exige este depósito para que el inquilino goce de algunas ayudas o deducciones fiscales, y hay más control”, dicen en OCU.

Un mes de plazo

Un mes desde la entrega de las llaves. Este es el tiempo que tiene el casero para devolver la fianza. “El contrato ha finalizado, ha pasado un mes y aún no me han devuelto la fianza. ¿Puedo denunciar en los tribunales?”, se pregunta otro usuario a raíz del vídeo de Alejandro. La respuesta es afirmativa, aunque antes es recomendable enviar un burofax al casero requiriéndole la devolución de la fianza y de la garantía adicional. Y, en caso de que no conteste o no esté conforme, habrá que acudir a los tribunales.

Según los cálculos que se manejan en el despacho KLJ, “un 70% de los casos que nos llegan terminan en la vía judicial”. Esto es así porque la ley no establece qué reparaciones se pueden deducir de la fianza, por lo que es un tema de interpretación de las cláusulas que se fijan en el contrato y la jurisprudencia existente, añaden. Aunque siempre dependerá del importe reclamado y de la importancia de los daños. “Cuando se trata de cuantías escasas, finalizan con acuerdo”, comenta Fátima Galisteo, abogada responsable del despacho Galisteo Abogados.

Reclamar judicialmente es sencillo si se trata de importes inferiores a 2.000 euros. “Se puede acudir a un juicio verbal y no es preciso la intervención de abogado ni procurador, aunque podría resultar complejo si no se cuenta con asistencia de profesionales”, cuenta Redondo. El demandante puede encontrar en los juzgados un modelo normalizado de demanda de juicio verbal. “Para iniciar el procedimiento, deberá presentar la demanda, junto con la documentación original de la que se disponga y que sustente la reclamación, incluidos los medios de prueba como fotografías, dictámenes periciales…”, explica la letrada. Los vídeos, como el de Alejandro, son una prueba más.

Pasado ese primer mes desde la entrega de llaves, el importe de la fianza empieza a devengar intereses. El inquilino podrá reclamarlos tanto en el burofax que envíe al arrendador como en la demanda judicial.

Es importante conocer cuándo se puede pelear por ese dinero y cuándo no. La OCU lanza un consejo: “Es muy importante que ambas partes conozcan sus derechos y obligaciones, para poder defenderlos con firmeza y, si es posible, sin tener que llegar a interponer una demanda judicial”. Los propietarios pueden retener legalmente la fianza, o parte de ella, cuando hay impagos de renta o de suministros (electricidad, agua, gas...), así como daños y desperfectos imputables al inquilino. También cuando este deja la vivienda antes del plazo pactado. Sin embargo, algunos caseros se suelen escudar en la necesidad de pintar, hacer una limpieza a fondo, tapar agujeros y reparar o sustituir electrodomésticos. Los juzgados han resuelto que la puesta a punto de la vivienda le corresponde al dueño. Además, “el único motivo por el que se puede retener la fianza es por un mal uso, por ejemplo, una carga excesiva en la lavadora”, sostiene Redondo. Pero ojo, porque tiene que poder acreditarse “la existencia del daño o desperfecto (lo más adecuado es un peritaje) y su reparación con facturas”, afirman en KLJ.

Las obligaciones de las dos partes están definidas, en términos muy generales, en la Ley de Arrendamientos Urbanos. El casero está obligado a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Por otra parte, el inquilino tiene la obligación de efectuar pequeñas reparaciones por el uso ordinario de la casa. Por ejemplo, una bombilla que no funciona, un grifo que se rompe… “Es un tema de interpretación, por lo que seguiremos teniendo muchas sentencias en esta materia”, dicen en el bufete KLJ.

Cada vez más propietarios e inquilinos se guardan las espaldas y hacen fotografías y vídeos del estado de la vivienda. “Es conveniente hacer un inventario de cada uno de los muebles y enseres y su valoración”, aconseja Galisteo. Además, de cara al inquilino, “cuando acaba el contrato y entrega las llaves puede intentar que el casero firme una cláusula donde reconoce recibir la casa en perfecto estado. Cerraría la puerta a que reclamara pasados unos días por daños que no existen”, comenta la abogada de Legálitas. “Si el casero le dice al inquilino que deje las llaves al portero o en el buzón, que él ya acudirá luego a por ellas. Esto puede dar problemas, así que el consejo es hacer una visita conjunta al piso el último día del alquiler. Si en la contratación intervino una agencia, podría estar presente en la entrega de llaves como testigo de que todo está bien”, aconsejan en OCU.

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