Los fondos son los nuevos terratenientes del campo español

Del asfalto a las tierras de cultivo. Los grandes inversores han puesto sus ojos en el campo español, un activo alternativo al tradicional ladrillo que ofrece una alta rentabilidad con relación al riesgo, permite la diversificación de las carteras, es un paraguas contra la inflación y está alejado de los sobresaltos de los mercados financieros.

Buscar refugio en el campo es una tendencia mundial que ha calado incluso en las grandes fortunas. Bill Gates, fundador de Microsoft, se ha convertido en el hombre que posee más tierras de cultivo en Estados Unidos con más de 100.000 hectáreas, según el portal The Land Report. En los últimos 15 años, los activos rústicos se han colocado en el radar de los inversores. “A nivel global se ha multiplicado por 15 el número de fondos que invierten en la compra de terrenos agrícolas”, según la consultora CBRE y Valoral Advisors. Hasta el primer trimestre del año sumaban 200 fondos.

En España el traspaso de tierras de manos de los agricultores —ahogados por los elevados costes de producción, la falta de rentabilidad y la ausencia de relevo generacional— a los fondos está provocando cambios en la configuración del campo. Hay menos explotaciones agrarias, pero son cada vez más grandes, menos familiares y con mayor protagonismo de la tecnología. “En los últimos cinco años han llegado empresarios de otros sectores, como el inmobiliario o la Bolsa, así como fondos de inversión que han relegado al agricultor tradicional a algo residual”, indica un tasador. La prueba es que el pasado año se cerró la compraventa de 160.398 fincas rústicas, el máximo desde 2007, de acuerdo con el INE. Hasta octubre van 131.749 operaciones de este tipo.

El desaforado apetito por invertir en suelo agrario se asienta en un hecho irrefutable. “Se trata de un activo real y simple basado en la tierra y el agua y que responde a algo tan básico y fundamental como es la alimentación humana”, dice Héctor Rodríguez, director asociado de CBRE Agribusiness. De hecho, calcula que la producción de alimentos tendrá que crecer entre un 60% y un 70% para poder alimentar a la población mundial de aquí a 2050. Además, es un sector que ha mostrado su resiliencia durante la Gran Recesión de 2008, la crisis sanitaria de la covid o la actual invasión de Ucrania.

Los fondos echan raíces en España porque es uno de los principales productores agroalimentarios de la Unión Europea y es el cuarto exportador más importante, sobre todo de cítricos, aceite de oliva y vino. Tiene como gran ventaja su capacidad para producir antes que los países del norte y el centro de Europa, lo que permite obtener precios superiores en pretemporada. En los últimos años, el sector agrícola español ha madurado lo suficiente como para convertirse en una oportunidad atractiva para inversores institucionales internacionales, que disponen del capital necesario para abordar la transformación que muchas explotaciones todavía requieren.

Los expertos insisten en que no hay muchos negocios que ofrezcan tanto. “No es habitual encontrar un sector que combine sólidas rentabilidades históricas por encima del 10%, buena visibilidad y recurrencia de los flujos de efectivo a largo plazo, escasa correlación con la mayoría de los demás activos, con una fuerte resistencia a los ciclos económicos y cobertura respecto a la inflación”, recalca Rodríguez. Sin dejar de lado el atractivo de las ayudas públicas de la Política Agraria Común (PAC).

La tasadora Tinsa calcula que la rentabilidad media de los cultivos (excluidos impuestos y subvenciones) se mueve en una horquilla entre el 4% y el 11%, siendo las hortalizas el cultivo que ofrece el mejor rendimiento, seguido de los cultivos de invernadero, los cítricos y los frutales. Si hay compra y gestión de las tierras (ya sea directa o a través de un operador) el riesgo aumenta y la rentabilidad se mueve entre el 7% y el 8% anual. En cambio, los inversores inmobiliarios tradicionales no buscan exposición al riesgo. “Adquieren propiedades con el objetivo de alquilarlas a un tenant (arrendatario) que les ofrezca seguridad y una rentabilidad fija. En este sentido las operaciones de sale and lease back de activos o carteras son las más comunes”, según CBRE. La rentabilidad en este caso está por encima del 5% anual.

Hay un factor determinante a la hora de invertir y es la seguridad en el abastecimiento de agua. “Las fincas de regadío han visto aumentar su valor en aquellas zonas donde las dotaciones de agua se han mantenido y las restricciones futuras no son un riesgo elevado”, sostiene Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa. En España existen más de cuatro millones de hectáreas de terrenos de regadío. Además del riego, las fincas más atractivas para los inversores superan las 200 hectáreas de superficie, son llanas y por climatología se pueda cultivar olivo, frutos secos, cítricos, frutas tropicales o viñedo. “Estas fincas pueden ser de tierra calma (sin plantar o greenfield) o ya plantadas (brownfield)”, indica Rodríguez. Su objetivo es “generar economías de escala y mejorar el retorno de la inversión mediante técnicas de cultivo intensivas y superintensivas”, añade Arias.

157.000 euros

La región y el tipo de cultivo determinan su valor. Las propiedades de nueva explotación con infraestructuras de regadío en Andalucía pueden alcanzar entre 30.000 y 40.000 euros por hectárea (para cultivos permanentes), pero una explotación de aguacate (en plena producción) puede llegar a superar los 120.000 euros por hectárea. Según el informe Suelo Agrario en España 2022 de Tinsa, la hectárea cultivada de mayor valor corresponde a los invernaderos (157.000 euros), seguida de las hortalizas al aire libre (72.200 euros) y los cítricos de regadío (53.100 euros), el olivar de regadío (36.200 euros) y los frutales no cítricos (36.100 euros).

La compraventa de terrenos es solo una de las ramas de este fructífero negocio. “Se ha multiplicado por 10 el número de fondos que participan en empresas agroalimentarias”, calculan en CBRE. Las operaciones de fusión y adquisición de compañías del sector son habituales entre fondos de capital riesgo que empezaron a operar con grandes transacciones en la península Ibérica en 2015. Buscan principalmente empresas agroalimentarias para hacer crecer el negocio, y posteriormente desinvertir.

Algunos ejemplos recientes son la operación de la gestora Azora, especializada en hoteles y viviendas de alquiler, que ha comprado el 33% de ISFA, que tiene como objetivo el desarrollo de explotaciones de almendros de alta densidad. También Nuveen, una de las gestoras de inversión más importantes del mundo, ha entrado en el negocio de inversión en terrenos agrícolas. Fremman Capital acaba de comprar la firma valenciana familiar Frutas Bollo por 300 millones. Y el productor español de fruta fresca Citri&Co ha firmado un acuerdo con PSP Investments, uno de los mayores gestores de inversiones de pensiones de Canadá. El fondo adquiere las tierras de cultivo para que la compañía española las explote.