Más de seis millones de viviendas pasaron de protegidas a libres en las últimas décadas

Uno de los tropiezos más sonados de la política de vivienda en España ha sido el fomento de la propiedad a través de la venta de pisos protegidos. Más de 6,8 millones de viviendas se han edificado con alguna modalidad de protección desde mediados del siglo pasado. Esto supone casi el 30% del parque actual de viviendas principales, según las conclusiones de un estudio de 2018 elaborado por Carme Trilla, presidenta del Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona, y el politólogo Jordi Bosch, titulado El parque público y protegido de viviendas en España: un análisis desde el contexto europeo. Sin embargo, este vasto parque de viviendas se ha evaporado. A lo largo de los años, esos pisos han ido pasando a manos privadas.

“La limitación tenía fecha de caducidad. Todo lo que hicimos en el siglo XX se nos ha desvanecido. Empezamos el siglo XXI casi de cero, nos queda un parque público muy pequeño”, comenta la economista Trilla. Una vez concluido el plazo de calificación marcado por cada comunidad autónoma —varía de 10 a 30 años, puesto que hay más de 50 regímenes de protección diferentes, según Sociedad de Tasación—, los dueños procedían a descalificar (lo que elimina la protección) el inmueble para venderlo en el mercado libre obteniendo así importantes beneficios. La familia hacía negocio y el país perdía una vivienda protegida. Además, germinó un potente mercado fraudulento —que hoy persiste— con pagos en B y venta a personas que no cumplían los requisitos para acceder a esta modalidad (ingresos mínimos, no tener otra casa en propiedad…).

De esos casi siete millones de viviendas protegidas edificadas, dice Trilla, quedan muy pocas. “Cada año se van vendiendo las que van perdiendo su calificación”, cuenta la economista catalana. Pone el ejemplo de una ciudad que conoce: “En Barcelona apenas deben quedar unas 60.000 viviendas de un parque de 800.000 casas”. Semejante permisividad ha propiciado el desmantelamiento a cara descubierta de lo que habría sido un ingente parque público. “España podría tener ahora el mayor parque relativo de viviendas sociales de Europa”, dice Trilla. Sin embargo, los pisos sociales no llegan ni al 2,5%.

España eligió un camino distinto al de otros países europeos, que han estado durante años alimentando su sistema de vivienda, y ahora está a la cola de Europa. El problema es que la demanda potencial de vivienda social se calcula en 1,5 millones de hogares y, de acuerdo con las proyecciones demográficas, podría elevarse hasta los 2,6 millones en el año 2030.

“Ahora esas casas hubieran permitido el acceso a precio tasado a muchas familias y, sobre todo, a jóvenes que ya no pueden emanciparse”, sostiene el sociólogo Jesús Leal. “El hecho de tener un parque público suficiente, con acceso a una propiedad de segunda mano a un precio limitado, haría que los precios de compra y de alquiler fueran más bajos”, añade Trilla. Esa oferta que hoy no existe hubiera impedido que la demanda de alquiler se disparase. Y con ella, los precios.

Las actuaciones públicas en España no han velado por preservar la función social de la vivienda protegida. De hecho, algunas Administraciones han vendido a fondos buitre sus propios parques. Es el caso de la Comunidad de Madrid, que vendió ilegalmente en 2013 casi 3.000 viviendas sociales a un fondo de inversión. Además, desde el año 2000, sobre todo a partir de la burbuja inmobiliaria, apenas se construyen viviendas protegidas en España, que ha pasado de levantar más de 68.587 casas en 2008 a 9.221 en el año 2022, según el Ministerio de Transportes. Su construcción ha caído en picado debido, entre otras cuestiones, a que para el promotor ha dejado de ser rentable construirlas. “Hace falta la actualización del módulo de vivienda protegida en las comunidades donde no se ha actualizado. Por ejemplo, en Valencia no se actualiza desde el año 2009. Ya tenemos las bolsas de suelo listas para empezar a construir y aumentar la oferta en las ciudades donde se necesita”, indica Daniel Cuervo, secretario general de la patronal APCEspaña.

Ley de vivienda

La ley de vivienda, desbloqueada el pasado 14 de abril tras muchos meses de desencuentros entre los dos socios del Gobierno, se centra, sobre todo, en el alquiler, pero también busca dar un impulso a los pisos protegidos, evitando su desmantelamiento futuro.

Por un lado, los porcentajes de reserva de suelo para vivienda protegida aumentan del 30% que actualmente fija la ley estatal del suelo —de obligado cumplimiento—, al 40% en suelos urbanizables (actuaciones de nueva urbanización). Y del 10% al 20% en suelo urbano no consolidado (en barrios consolidados).

Por otro lado, prohíbe de forma permanente la venta a precio libre de vivienda de protección oficial que esté construida en suelo protegido. “Prohíbe la modificación de la calificación de suelo de reserva para vivienda de algún régimen de protección pública y establece que las viviendas protegidas promovidas sobre suelos de reserva tendrán protección permanente”, dice Trilla. Solo en algunos casos, y siempre que la comunidad autónoma lo justifique debidamente, podrán descalificarse. En este caso, el plazo mínimo es de 30 años.

Algunas comunidades ya cumplen estos requisitos, como Cataluña, Navarra o País Vasco. Euskadi es uno de los referentes en vivienda protegida a nivel nacional. Desde 2003, todas las viviendas protegidas que se construyen en esa comunidad (ya sea por organismos públicos o por entidades privadas) conservan su protección de manera permanente. Dos de cada tres de las aproximadamente 76.000 viviendas de protección pública de iniciativa privada o pública existentes hoy en Euskadi tienen ya calificación permanente, por lo que mantendrán su función social durante toda su vida útil.

Desde 1990, todas las promociones del Gobierno vasco sobre suelos públicos de su propiedad se hacen mediante la constitución de derechos de superficie sobre los mismos, por lo que el suelo y lo edificado sobre él revertirán a los 75 años al patrimonio público de vivienda y suelo del Gobierno sin coste alguno. Como resultado de esta política, unas 17.000 viviendas de protección pública revertirán al patrimonio público en el futuro. Además, se obliga por ley a los ayuntamientos a reservar el 40% del suelo urbano y el 75% del suelo urbanizable para la construcción de vivienda protegida. Esto significa que, del suelo disponible para edificar en el futuro, que se sitúa en torno a las 180.000 viviendas, más de 80.000 deban ser de protección pública.

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